・住宅に関する相談 ・リフォームに関する相談 ・土地に関する相談 ・その他の相談

わたしたちがいままで頂いたお住まいに関するお悩み、お気づきの点やお住まいの健康や環境についてのご質問などのご相談を掲載しております。 もし、いま、あなたのお気づきの点やお困りの点が少しでも解決できたら、うれしいです。 ご相談は、無料で行っております。お気軽にお問合せください。 住宅に関する相談　リフォームに関する相談　土地に関する相談　その他の相談 下記質問をクリックすると詳細な質問内容と回答がご覧になれます。 ＜＜　前へ Page.7 / 16 次へ　＞＞ 蓄熱暖房器具の設置方法に問題があり、住宅会社にどう対処すればいいでしょうか？（No.11210） 蓄熱暖房器具を、隙間無く設置された。住宅会社に、火事が心配で、離さなくていいの？と聞いたところ、規定はない。とのことでした。 しかし、火事が心配で、暖房器具メーカーに問い合わせしたところ、火災の恐れがあるので、説明書どおり間をあけて下さい。とのこと。 どう対処すればいいでしょうか？ 山形県　Ｓ様 蓄熱暖房機の設置方法についてですが、こちらについては、放熱しないといけませんので、説明書にもありますが、既定の隙間が必要です。 もし、住宅会社さんが、OKを出されているのであれば、その危機保証や火災に対する保証をしてもらうのがいいでしょう。 ※実際の場合、出してくれないと思います。 ですので、説明書にも規定がありますので、隙間は必要です。 その点を住宅会社に重々説明して、取付直しをしてもらうのがいいでしょう。 もし、取付直しをしないのであれば、規定はないという根拠とそれに対する保証を出してもらうようにしましょう。 ※規定外の取付の場合、メーカーからの保証はありませんので、住宅会社に保証してもらうしかなくなるからです。 理事長　中井　義也 コンクリート打ちで、トラブルがあり、その後直しに来てくれません。（No.11209） 2008にハウスメーカーにて建築条件付き土地を契約。 住宅はハウスメーカーの建設部門にて施行。 引渡し前に駐車スペース（6ｍ×6ｍ　コンクリ）にトラックが入ったタイヤ跡があり、直すよう指示。 コンクリ表面に再度薄く塗りなおしをするとの事で了承、実施し、住宅引渡し。 しかしその後、その塗りなおした部分が剥がれてしまう様になってしまい、修正依頼をするがなかなか対応してくれず（その間アフターサービス担当者には数回修正依頼は出している） とりあえず駐車場としては使えているので、そのまま２年が過ぎ、２年目の点検時（基礎・建物以外の保証期間満了時）に再度直すよう伝える。 その際のチェックシートにも方法を考え対応するとの担当者の記載有り。 その後、コンクリの打ち直ししか方法が無く、修理の間の代わりの駐車場を探したりするので、もう少し待って下さいとの話がある。 だがそれ以降、何の連絡も無い状態。 その間に知り合いの建築士に現状を確認していただいたところ、修理としてはコンクリの打ち直ししか方法は無いとの見解。 実際、近くに月極め駐車場は空いており、駐車場の問題は無い。 担当者の怠慢なだけなのは明らかであると思われる。 入居以前より設計や取付部品のトラブルがあり、このハウスメーカーの対応が全く信用出来ない状態。 そこで、駐車場コンクリ修理を近くの外構業者に依頼して、費用を請求したいと考えていますが可能でしょうか？ もし可能な場合、どのような手順を踏めばよろしいのでしょうか？ 埼玉県　Ｋ様 駐車場のコンクリートを別の業者に頼んで、費用を請求するという方法についてですが、この方法については、現実的には、むずかしいでしょう。 方法としては、 このまま対応しないのであれば、外部の外構業者にやってもらってその費用を請求するということをハウスメーカーにつたえ、その点を、ハウスメーカーに了承させ、（書面をもらっておいてください。） そのうえで、依頼するならいいと思います。 ただ、多くのご相談で、この形式は認められずに、ハウスメーカー側で処理するということが多いようです。 ですので、ご相談者様としては、 １．書面にて、今後の対応をどうするのかを聞く ２．保証することを文書化させ、必ず対処するように確約する ３．対応しないのであれば、その理由を確認 という流れになるでしょう。 多くのハウスメーカーの場合、個人での問題解決ということになっているケースが多いらしく（その問題を報告すると担当者のマイナス評価になる） その個人で、処理している場合は、日常業務にまぎれてしまい、なかなか対処してもらえないということが多いようです。 ですので、会社全体で対応してもらうように書面を利用して請求されるのがいいと思います。 そこからは、どのように対処するか双方で、相談ということになると思います。 ご注意頂きたいのは、外構の保証期間です。 通常は、1年もしくは、2年のところが多いという事がありますので、以前から相談して、その問題を双方に認識している証拠は必ずご用意頂くとともに保証期間も合わせてご確認ください。 理事長　中井　義也 10年保証のある家ですが、保証が切れたといわれます。裁判以外の交渉方法を教えてください。（No.11208） 8年前にある会社から購入した家ですが、 1.サイディングの上部の幕板の出隅の止め部分より隙間が開いて参りました。 2.ベランダの天井の金属の水切りL金具の中に水が溜まっています。 3.窯材のサイディングに苔が発生でクレームを創建はただ見に行かせるだけで対処をしてくれません。 この物件は10年保証がありますが弁護士経由で時間がかかって交渉をしましたが折り合いがつかないのと8年経過のため瑕疵保証が切れたと訳のわからない文面を送ってきました。 今後裁判以外の交渉をどのようにすればよいか教えていただけませんか。 大阪府　Ｏ様 裁判以外での交渉についてですが、基本的には、粘り強く交渉するしかないと思われます。 まず、弁護士を利用されているので、相手側も裁判を見越して考えているでしょうから、対応されないことも考えられます。 ですので、ご相談者様としては、書面で、10年保証の範囲の確認と、10年保証の対応をどのようにされるかを求められ、それについての返答を待つという形なります。 また、瑕疵保証が切れたというのと10年保証の境界があいまいなような気がしますので、そのあたりも明確にされて、交渉にのぞまれるのがいいと思います。 裁判になるとさかのぼって、請求がされますが、すべての証拠をご相談者様が用意することになりますので、費用も時間もかかります。 ですので、話し合いの機会を持ち、今後の対応について協議していくというのがいいと思われます。 10年保証の確認と、瑕疵保証が切れている確認そして、その対応についてを書面にて確認されてから、交渉にのぞまれるのをお勧めします。 合わせて、弁護士さんにもご相談いただきながら、 交渉を進められるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 建築条件付の土地を購入したいのですが、1年半先の建築を予定しています。（No.11207） 建築条件付の土地購入を考えていますが、実際に家を建てるのは１年半先に予定しています。 気に入った土地なので、早く購入したいのですが、その場合は3ヶ月以内に契約…とあります。 すぐに家を建てれない場合、その土地は諦めるしかないのでしょうか？ 岡山県　Ｗ様 建築条件付きの土地購入についてのご相談とお伺いしました。 結論から言うとその土地の販売業者との交渉になります。 販売業者がOKを出してくれればいいですし、OK出してくれないようでしたら、あきらめるしかないということになります。 同じようなご相談は、当法人に多いのですが、交渉のポイントとしては、土地を買うし、建物も契約しますが、着工は、1年半先でお願いできないか？ という形で、交渉されている方が多いようです。 建物を先に契約する場合は、トラブルも多いので、充分、契約条件を確認しながらお打合せを進めていくのをお勧めいたします。 また、1年半先である理由などもしっかりお話しして、まずは、土地のみ先行購入で、お話しを進められ、その後、譲歩しながら、交渉されてみてください。 後は、販売会社がどうするかだけですので、お話ししてみてください。 理事長　中井　義也 賃貸マンションで、大雨のたびに雨漏りがします。（No.11206） 約三年程前から賃貸マンションに住んでいるのですが、大雨の度に雨漏りがします。 管理会社にクレームの電話→天井工事の日程を決め、着工→また雨漏り→管理会社へ電話。 この繰り返しが年間5回以上はあります。 主にベッドの上から雨漏りするので、管理会社を通して大家に被害を伝えた所、一度だけ2万円振り込まれました。 管理会社を通し、家賃の減額を要求したのですが、私は周りの住人よりも家賃が低いらしく、これ以上は難しいと言われました。 また、同家賃帯の住居を斡旋して、引っ越し費用を負担してほしいという要望には、見つからないの一点張りです。 最近、また大雨で過去最高の雨漏りが発生し、布団や毛布、マットレスまでカビが生えてしまいそうなくらいずぶ濡れになりました。 正直、怒りが収まらない状態です。 私が管理会社と大家に対して求めることが可能な補償は、何処までなのでしょうか？ 回答、宜しくお願い致します。 北海道　Ｉ様 賃貸マンションの雨漏りのトラブルとお伺いしました。 今、雨漏りの被害で、大変な思いをされていると思います。 しかし、こういったトラブルでは、順序良く進めていくことが必要です。 まず、基本としては、大家さんに請求できるのは、実害があったものだけということになります。 実害をあげ、その証拠を用意して、保証を求めるということになります。 また、何度も雨漏りしているということで、住環境として、適切でない物件であるとも言えます。 大家さんとしての修繕義務も行っていない状況が考えられますので、その点を確認して、今後どのように対応するのか、また、対応できないのであれば、その補償について、交渉するということになるでしょう。 ご相談者様としては、まず、お気持ちを管理会社を通じて、大家さんにお伝えし、そのうえで、どうしてほしいかを明確に伝え、交渉にのぞまれるのをお勧めいたします。 こういった場合は、話し合いで解決されるものですので、しっかりと証拠をそろえておき、相手方に被害を充分わかってもらえるように行動されていただくのがいいとおもいます。 理事長　中井　義也 契約後に打ち合わせと違う点が多く出てきました。（No.11205） 新築の契約時に大した説明もなく契約した。 その後建築中に打ち合わせとは違う点が多々でてきた。 この場合、どのように対応したらよいのか教えてください。 鳥取県　Ｓ様 建築中にお打合せと違う点が多々出てきたという事ですので、今後の対応について、おつたえさせて頂きます。 まず、最初にされるのは、現場を止めることでしょう。 これ以上進めていくとトラブルも大きくなり、打合せと違う点も修正がきかなくなってきてしまいます。 そのうえで、内容のご確認です。 現状の思いをしっかりと伝え、そのうえで、思いと違う点があれば、しっかりと話し合いを持つべきだと思います。 その話し合いをしたうえで、お互いの認識を確認しあって、工事を進めていかれるのがいいと思います。 こういった話し合いの際は、今までのお打合せの経緯や契約書なども再度確認して、お打合せにのぞまれるのがいいと思います。 また、今後行き違いがないためにも、書面を利用して、確認されるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 隣の椰子の木から大きな枯れ葉が落ちてきます。（No.11204） 隣の土地に椰子の木が数本立っています。長年手入れがされておらず、大きな枯葉（長さ約１ｍ）が私の土地に落ちてきます。 葉がトゲになっていて非常に危ないものです。 その土地の持ち主に危ないのでどうにかしてほしいと言いましたが、「椰子の木が倒れそうでもない限りこちらでは切れない。」と言われました。 椰子の木の他に竹も生えていて、私の土地に覆いかぶさってきているため併せてお願いしたのですが断られました。 土地の持ち主である以上隣の土地に危険が及ぶのであれば安全な管理をするのが当然だと思いますが、椰子の木を切っていただくことはできないのでしょうか。 静岡県　Ｓ様 枯れ木の被害のご相談お伺いしました。 民法では、隣地の木の枝が境界線を越えるときは、その木の所有者に対して、枝の切除を請求できると規定されています（233条1項）。とはいえ、あくまでも木の所有者に伐採を請求する権利があるに過ぎないので、自分で勝手に枝を切ることはできません。 また、単に枝が境界線を越えているだけでなく、それに加えて、枝の越境により、落葉被害が生じていたり、生じるおそれがあるなど、何らかの被害を被っていることが必要と考えられています。 ご相談の場合は、椰子の木が、越境はしていないが、実害として、被害を受けていると考えることもできますので、ご相談者様には、請求する権利があると考えられます。 竹の場合も同じくなのですが、覆いかぶさっていて、何らかの被害がある場合は、木を切ることを請求する権利があります。 ただし、現状で、請求して、断られている状態ですので、木の所有者がこれに任意に応じない場合には、落ち葉被害による損害賠償請求も含めて、枝の切除を請求する裁判を提起できます。　 （一部引用） ただし、損害賠償の請求の前に、士業の方に相談して、内容証明郵便等で、請求するのもいいでしょう。 ご相談者様として、ご自身の安全を守られるためにも士業（弁護士さん）等にご相談され、請求されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 ハウスメーカー側に非は、ないのでしょうか？（No.11203） ハウスメーカーの対応についてご相談させてください。 地元ハウスメーカーで一年前に一戸建てを新築したのですが、無償保証期間（一年間）内に階段の蹴込み板表面の塗装がはがれました。 本来この蹴込み板は表面に樹脂シートが貼られている商品(商品名：東プラ シストS）なので、塗料が塗られていること自体も疑問に思いハウスメーカーに問い合わせました。 すると当時の現場監督は在籍しておらず、現在の担当者に当時の資料を調査してもらったところ、施主（私）への引渡し前に一部の蹴込み板にキズが見つかり、その部 分に塗装をしたそうです（補修したことが判らないように樹脂シートとほぼ同色で塗装されている）。 私は、施主に相談もせず蹴込み板に塗装をしたことが第一の問題だと思っており、ハウスメーカー側は無償で補修すると言っていますが蹴込み板を塗装したこと自体には非を認めていません。 そのため補修方法や補修後の保証などについて話が噛み合いません。 ハウスメーカー側に何も非は無いのでしょうか？ Ｏ様 ハウスメーカーの施工内容についてのご相談とお伺いしました。 まず、蹴込み板に傷があり、それを塗装にて対応されたということですが、その点については、傷の大きさによって、変わります。 大きなものであれば、取り替え等考える必要がありますが、軽微なものでは、一般的に塗料による修正が行われるのが一般的です。 ただし、その点については、お施主様にご報告する必要があると考えられます。 ですので、そのような説明がなかったことをしっかりとご説明してもらい、今後の補修内容を決めていかれるのがいいと思います。 ハウスメーカー側は、非があると考えられます。 ですので、その点は、充分説明を受け、そのうえで、お互いに納得のいく、補修方法等のお打合せをされるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 住宅エコポイントの説明がなく、対象住宅になりませんでした。（No.11202） 住宅エコポイント対象の期間に建築をしているのですが、住宅エコポイントの説明がなかった為に対象になる商品を使ってもらえず、エコポイントの対象住宅になりませんでした。 住宅エコポイントが始まった時期と重なっていると思うのですが、不動産会社・建築士・建築業者から、まったく住宅エコポイントの話はありませんでした。 たとえば、建築確認を出したあとでも、変更はできるはずですし、再申請の手数料がかかったとしても、住宅エコポイントの商品に変更するかの話もあってもよかったのではないかと思うのですが・・・ ご近所で、うちより2週間遅く、同じ不動産・建築士・建築会社で建てた家は住宅エコポイントの話を建築士から聞いていたそうです。 どうしても、なっとくできないのですが、住宅エコポイントの申請ができないにせよ、不動産会社に何らかの補償はしてもらえないのでしょうか？ 神奈川県　Ｎ様 住宅エコポイントのご相談とお伺いしました。 まず、住宅エコポイントの利用については、義務的なものでないため、使う・使わないは、自由になっており、それ自体に説明義務は、ないものとなっております。 ただし、そういったものが使えるということをお知らせするのは、業者のモラルの問題となります。 ですので、ご相談者様としては、不動産会社に交渉するしかありません。 充分にお気持ちをお伝えして、建築屋さんがなんというか、明確にお返事を頂くのがいいと思います。 その際は、書面を利用していただき、お話しを進められるのをお勧めします。 理事長　中井　義也 近くに霊園ができ、このまま泣き寝入りしかありませんか？（No.11201） 墓地の隣の新築戸建てを庭があったので買いました。 二年後に、自宅前に系列の霊園が建設されました。もちろん反対でしたがこどもが小さかったので、説明会に参加出来ませんでした。 霊園側の不動産屋に、保証はないか訊ねたところ、強く言うと脅迫になるとか個人の心情的なものと言われました。 こどものことで、引っ越しを考えたのですがやはり、査定が低く困っています。 霊園側の不動産屋に高く買い取ってもらいたい。 このまま泣き寝入りでしょうか？ Ｉ様 隣地の霊園に関するご相談とお伺いしました。 霊園の建築については、市町村によって違いますが、基本的には、市長等の許可がいり、その後住民説明会という流れで、手続きを踏んだ後建築されていると思います。 不動産屋さんもそのあたりは、抑えながら進められていると思います。 保証については、近隣説明会など、建築前に交渉することになるので、建築後は、かなり難しいと考えられます。 また、買い取ってもらうこともむずかしいでしょう。 ですので、ご相談者様は、今できることは、不動産屋さんに相談することです。 お考えのお気持ちを書面等にしてお伝えして、ご返答を待つということになると考えれます。 また、霊園に関しては、市町村も許可を出しているので、そのあたりにも事情を聞いておくのもいいと思います。 なんにしても、ご相談者様が、今の思いをすっきりさせるためには、しっかりとそれぞれのお話しを聞き、説明を受けられることだと思います。 理事長　中井　義也 設計上と違うことが現場で起き、想定外に狭くなりました。（No.11120） 建築条件付き土地を購入しました。 土地の決済後、建物の設計の後半で、参考プランでは、耐震性が足りないので壁を2枚増やし、部屋や収納が狭くなりました。 また、当初、ロフトを作る予定だったのですが、建築確認申請段階で、業者が予定していた土地の高さの起点より低い位置を起点とされ、家の高さが低くなり、十分なロフトを作ることが出来なくなりました。 さらに、一部、当初の想定外のセットバックが必要ということで、若干、土地面積が減りました。（仲介業者の営業曰く容積率は確保されているので、土地の値段は変わらないと主張） 完成立ち会い時に、耐震構造上、ドアの予定位置を壁にしなければならないためだということで、ドアの位置が変わっていました。 また、ユニットバスを入れるために梁をいれたとのことで部屋の一部に設計図にない出っ張りが出来ていました。 想定していたより狭い家になって使いづらく、この広さなら、買わなかったもしくは、こんな値段を払わなかったと思います。 今さら、契約解除は無理かと思いますが、この程度の内容では、土地の価格の値引き交渉や建築費用の値引き交渉は出来るものなのでしょうか？（でも、高さ制限などわかっている現在、売るときはかなり安くなり資産価値が下がっていると思うのですが。。） お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いします。 東京都　Ｋ様 建築条件付きの土地を購入された以後のトラブルのご相談とお伺いしました。 土地や建物の価格については、交渉次第となりますので、今後は、充分に配慮しながら、交渉を進めていく必要があると思います。 まず、土地についてですが、土地購入後にいろいろわかってきたということですが、こちらについては、土地購入の際に重要事項の告知（セットバックと高さ制限等）がなかったのであれば、重要事項告知義務違反ということになり、金額の交渉は可能な場合があります。 セットバックということは、土地面積で、使えない部分ができますから、その分価値も減るという考え方もできますし、そこのことは、調べれば容易にわかる範囲の事だと思われますから、その告知がなかった場合は、契約書や重要事項説明書で定められている範囲内で、交渉が可能だと思います。 ご相談者様は、まず、ご契約書と重要事項説明書をしっかりとご確認いただき、そのうえで、交渉されるのがいいと思います。 建物についてですが、こちらについては、説明が必要な部分がされていないということがあげられます。 ですので、ここからは交渉です。 今のお気持ちをしっかりとお伝えして、担当の方に具体的にどうしてほしいのかを明確にお伝えされるのをお勧めします。 その際は、しっかりとお伝えするために書面などをご利用されるといいでしょう。 お気持ちをお伝えしてからが、交渉スタートです。詳細な説明を受けられ、そのうえで、具体的な解決方法を交渉されていくのがいいと思います。 理事長　中井　義也 着工後、長期優良住宅の認定が取れないことが分かりました。（No.11199） 購入した中古戸建てつきの土地の一部が古い公園計画区域にひっかかっています。 実際には公園はその計画よりも規模を縮小して作られており、その土地の周辺は整備された戸建の分譲地として整備されて20年ほど前に販売されています。 その土地と現公園の間には道路と住宅が１つ建っている状況です。 購入にあたって公園の計画があることは説明をうけていたのですが、中古戸建がたっているので、新築することは問題ないと思って購入しました。 新築を建てるにあたって、長期優良住宅をたてることにしたのですが、この古い公園計画が気になっており懸念を伝えてありましたが、結果的に建築確認がおりたので、着工することにしました。 ところが、その後、2F天井部分を勾配天井に変更する変更申請を行ったところ、公園の計画地域にあたるので長期優良住宅は認められないという変更内容とは直接関係ない話になりました。 建築確認がおりましたので、すでに着工してしまっていて、屋根までできている状態です。 ハウスメーカーは長期優良住宅の申請手続き費用は返却すると言ってきましたが、税制の優遇措置をあてにして着工したので、性能強化費用の増大分や税制の優遇措置分を回収することができないうえ、当然、資産価値も下がってしまうことになりそうです。 泣き寝入りするというのもどうかと思いまして相談した次第です。 ご相談ですが、変更の申請を取り消して、建築確認の許可がおりた情愛での建設を進めることができますか。 あるいは、役所またはハウスメーカーに性能強化費用と税制優遇措置分の費用を請求することができるのか。 いずれも難しいかと思いますが、何かできることはないかアドバイスいただけると助かります。 神奈川県　Ｓ様 まず、ポイントとなるのは、地域にもよりますが、公園計画がある段階で、長期優良認定を出さないとされている地域が一般的です。 確認申請や53条申請は、一般的に問題なく申請が通りますが、長期優良住宅の認定は、別です。 ですので、ご相談の場合は、長期優良の許可が下りる前に着工しているという点が挙げられると思います。 この点は、ハウスメーカーの落ち度があると考えられます。 まず、ご相談者様がされるのは、 着工前に、長期優良住宅の認定が下りているか？ をしっかりとご確認ください。 これがしっかりと許可とれていれば、今後の交渉もしやすいと思いますが、お話しを聞く限り、事前着工のような状態になっていると考えられます。 ですので、ハウスメーカーさんと協議して、はじめから、長期優良でできるようなお話しであり、その点で、お願してあり、さらに、事前着工して、当方としては、長期認定が取れる前提で、その仕様を依頼したのに、それが出来ないので、本来の目的が達成できないという点で、今後交渉していかれることになると思います。 ご相談でございますが、 ・役所に費用負担 これは、無理だと考えられます。（長期優良認定が下りていれば、考えられないこともないです。） ・ハウスメーカーに費用負担 これは、可能だと思います。長期優良住宅の申請状況を確認していただき、本当に許可が下りていて、着工しているのであれば、むずかしいですし、一度下した期間との裁判等のやりとりになると思いますが、そうでない場合は、ハウスメーカーの落ち度になると考えられますので、交渉可能だと思います。 まとめますと・・・。 １．ハウスメーカーさんに、長期優良の認定がおりているかどうか確認する。 ２．下りていれば、それをもとに、役所等と交渉 ３．下りていないのであれば、今後の対応をハウスメーカーと協議する ということになると考えられます。 全国的にも同じようなご相談があり、長期優良認定前の事前着工というのが、ご相談の場合の問題点だと思います。 公園計画等ある場合は、長期優良（3世代続く家）ということで、いずれその計画が出来るということになりますので、許可しないということになります。 この点については、申請段階で、わかることですし、その点に落ち度があると考えられます。 ですので、ご相談者様としては、この点をしっかりとご確認していただいたうえで、交渉することが大切だと考えられます。 理事長　中井　義也 生活排水をどこに流せばいいか？どこに確認するといいでしょうか？（No.11198） 隣地が売られ不動産屋が８軒に分譲するようです。 当家には左右溝があり（１メートルくらいのと２０センチくらいのもの）当家で止まっています。 2軒向こうからなだらかに当家に向かって下がっていので雨水等が流れてきます。 うち１軒は合併浄化槽の水を流しています。当家以降の側溝は作ってもらえるのでしょうか？ また生活排水は隣家との仲が悪く排水管の共同を拒否されているので生活雑排水枡で処理していますが側溝に流させてはもらえないでしょうか？ 何時・どこにお願いしらたよいのでしょうか 愛知県　Ｉ様 生活排水についてのご相談とお伺いしました。 まず、現状の排水状況や隣地との兼ね合いもありますので、今後どのような計画にしていくのか排水にしていくのかは、市役所と協議していくことになると考えられます。 費用負担等や隣地の不動産屋さんとの絡みもありますので、まずは、市役所と協議して、その後、隣地の不動産屋さんと話し合いをするという流れになると思います。 市役所で、どの程度お話ししていただけるかというのは、わからないですが、まず、相談してから今後の対応を練られるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 相続した家の屋根の修理は、誰がするのでしょうか？（No.11197） 相続された土地家屋を兄弟４人で等しく分割してそれぞれが所有しています。 居住しているのは妹夫婦で12年になります。 屋根の修理を計画しているのですが、その費用は誰が負担するのでしょうか。 長野県　Ｔ様 所有者が、複数いるときの屋根の修理についてのご相談ですが、この点については、今後のそのお住まいの使い方にもより、変わってきます。 基本的に、妹ご夫婦さんは、他の兄弟に賃料を支払っていないという前提でお答えします。 まず、基本となるのは、所有者が直すという考え方があるので、4人が共同で直すということが前提です。 ただし、現状建物を収益しているのは、妹様夫婦になるわけですから、他の3人の方は、直しても得がありません。 ですので、その点については、話し合いになります。 案として一番多いのは、今後、その建物については、妹様夫婦が管理していくので、その建物については、修繕費用分持ち分を移転する約束をする。 （※建物に投資した分の持ち分を分ける。そうしないと、細かいことを言うと、贈与が行われたという考えになるようです。また、妹様から、そういう指摘も行われるでしょう。） その代わり、妹様ご夫婦が、屋根の修繕費用は、負担する。 という考え方が、多いようです。 ですので、まとめると ・全員が共同で管理する ・妹夫婦が負担し、その分を妹夫婦のものにする。 ということになると考えられます。 所有者が多く、ご兄弟の場合は、全国的にももめることも多くありますので、早い段階で、その土地・建物を今後どうするのか（将来的に妹様夫婦のものにするのか）を決めておきそのうえで、費用をどうするかを考えていくのが、いいと思います。 話し合いにより、決めそのことを書面にして、それぞれ署名捺印して、確認されておくのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 建て売りを計画して、間取りの計画変更や契約時のいいまわしについて相談します。（No.11196） 先月建売を購入しました。 たまたまいい土地があると言われ見に行き、その日に不動産で図面を少し見せていただきました。 そしてほんのわずか見た後に”せかすわけではないのですが、いい場所ですので今契約しないとなくなってしまう可能性があります。 また、夕方になると他のお客様もこちらにどんどん戻ってきます。手付金じゃ効力がないのでその辺を考えて決めてほしい”と言われ、主人も私も冷静さをいそのまま契約してしまいました。 その後よくよく間取りをみると使いにくそうな点がたくさん出てきたのでここを変更してほしいとその仲介の不動産にいうと「それはできません。建売なんだから仕方ないじゃないですか」と言われてしまいました。 その後直接売主さんとも電話で話をしたのですが、計画変更はしたくないといわれています。 ただ軽微変更以内ならできるだけ話は聞きますといわれています。 しかし軽微変更というのもとても微妙な点が多く、また間取りを変えるとなるとやはり計画変更が必要になってくるとわかりました。 そこで計画変更について市役所で申請にかかる日にちや費用も確認をしましたがそれほど高い額ではなさそうだし、（売主の事務的なことはわかりませんが）やはり間取りを変えてほしいと思っています。 また市役所の方も何故計画変更ができないのか理由を聞いたほうがいいのでは？と言われました。 先月契約で完成予定は来年です。 一応今週末に外壁などの色の打ち合わせと、軽微変更でできる範囲以内の打ち合わせを建築士の方とする予定なのですが、建売って本当に計画変更不可能なんでしょうか？ 別にただで間取り変更とは思っていません。 また仲介に入っている不動産業者の契約時の言い方などの違法性はないのでしょうか？ あとから考えると気持ち的にもやもやしてしまうので（もちろん契約は私たちで決めましたが）その部分も含めご回答のほうをよろしくお願いします。 神奈川県　Ｔ様 建売の購入についてお伺いしました。 建売ついての計画変更についてですが、建売の場合は、ある程度、その会社さんによって、つくり方等決まりがあり、計画変更をされるとその分、工期も余分にかかり、基本的には、受け付けられない方も多いです。 この点については、全国的にいろいろと事例もあるのですが、計画変更について、受付していただける場合は少なく、あったとしても金額にてお話し合いをされるかが必要になります。 計画変更については、建売という形式上ご相談者様は、その建物の内容を理解して、購入されたということがいえますので、後は、その業者さんが、どのように対応されるかによって、変わってきます。 ですので、計画変更をお願するなら、粘り強い交渉と金銭面での提示も必要になると思います。 また、不動産物件の購入の勧誘に関しての違法性についてですが、どうしても「言った言わない」のトラブルになりがちです。 ご相談内容のような事を言われてたことを証明することができればいいですが、本人も認めないでしょう。 違法性については、実際の言い回しなどもあるので、一概に言えませんが、せかすわけでない等の文言もあるので、事辺りは、専門の弁護士さんにご相談されるといいと思います。 理事長　中井　義也 隣の住人が足場を組ませてくれません。（No.11195） 隣の住人が足場を組ませてくれないため、住宅の補修工事ができま せん。 東京都　Ｍ様 隣地の住人が足場を組ませてくれいないというご相談お伺いしました。 住まいを新築、あるいは修理するために、必要な範囲で隣地に入らせてもらうことは出来ます。 でも、隣家（住まい）に入る場合は、相手の同意が必要で、相手の承諾が無い限り、勝手に、隣家（住まい）の中に入ることは出来ません。 また、相手が、あなたの工事によって損害を受けた場合は、隣人は損害賠償を請求することが出来ます。 民法は、工事のために、必要な範囲で一時的に、隣地の使用を認めていますが、こちらは、相手方の同意が必要になります。 今後についてですが、お金等、金銭・物品で解決するか、調停によって、妥協点を探るか、あるいは裁判を起こして、裁判所に足場などの設置の承諾を求める訴訟を行い、必要な範囲などの承諾（判決）をしてもらうということになるのですが、まずは、補修工事をやられる業者さんにも相談して、裁判以外の方法で、交渉していくことをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 建築中に不備があり、契約解除ができますか？（No.11194） 新興住宅地の物件購入にあたり、とある不動産会社と土地と建物の建築契約を行いました。 注文建築だったため、設計士とこれまで間取りなどの打ち合わせを繰り返し行い、合意に至りました。 しかし、実際に建築が始まり、いよいよ引渡しという時期に差し掛かったときに、お願いしていた引き戸が構造上の問題（扉を開くと屋根部分にぶつかる）で取り付けれない。 という話を急に言われました。 不動産会社側も設計不備を認めていますが、契約解除に該当する理由にはならない。 といってきています。 本件のような場合は、どういった対応を行ってもらえるのか（契約解除ができるのか）を教えていただきたい。 大阪府　Ｈ様 土地と建築中のお住まいについてのご相談とお伺いしました。 建築解除についてですが、こちらについては、着手前という形になりますので、現状での契約解除というのは出来ないと思います。 土地については、所有権も移転されているでしょうし、建物については、着手されているということですので、契約解除ということは、出来ないと考えられます。 ですので、ご相談の場合は、建具の不備について、金額的な交渉をしていくという形になると思います。 具体的に今後お住まいを良くするためにどうするのかをしっかりお話し合いされるのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 持ち家があるのですが、立ち退きを要求されています。（No.11193） 実家のことなんですが、昔に祖父の兄が親戚かなんかの土地に家を建てろと言われ祖父名義で家を建て、今は祖父も祖父の兄も亡くなっているのですが、父の名義になって持家があります。 土地をくれると言う約束で土地を担保にして増築して、もう祖父が建てた時から40年以上たちます。 口約束で行われていたためか、土地の名義などの話もなぁなぁになっていたようで、途中で隣に祖父の兄の息子が家を建てたのですが、口約束の話を詳しく知らないようで、何時の間にか登記をとって税金等払っているようです。 先日、父の持家がある場所に娘が結婚するから家を建てたいから出て行ってくれと言ってきました。 だから裁判をしてくれと言うことにしたのですが、この場合立退料等は払ってもらう権利はありますよね？ 立退料もらえれば出て行くのですが、相手方(隣に住んでいる祖父の兄の息子)は払う必要ないとでも思っているようです。 土地も担保に入っているし父名義の持家なので、立退料もなしに出ていけません。 千葉県　S様 ご実家の土地のご相談とお伺いしました。 立ち退き料については、一概に言えませんが、状況をお伺いする限り、ご相談者様が、できることは、 祖父のお兄様と祖父さんの口約束を証明してくれる方を探し、対抗要件を出すということになります。 ご相談者様のお父様の立場としては、善意の占有者という形になると思いますが、この辺りの取得要件については、これまでの経緯等から判断されるものなので、弁護士さんにご相談されるのがいいでしょう。 立ち退き料については、お父様は、その土地に住む権利があり、ずっと所有していた それを立証して、はく奪するのであれば、立ち退き料を払ってもらうべきだという考え方で、スタートしていくと考えられます。 他にも居住権等からのアプローチも考えられますが、なんにしても、対抗要件があることが大切ですので、その点を用意して、今後の交渉にのぞまれるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 不同沈下についての保証はどうなるでしょうか？（No.11192） 不同沈下についての質問です。 23年前、某ハウスメーカーで鉄筋（ＰＣ版）で新築しました。 ４〜５年経った頃から不同沈下が始まったのですが、地盤が固まるだろうと安易に考え、ほおっておいたところさらに沈下が進行しました。 当時の地盤調査である、サウンデング試験をみると、地下７５Ｃｍあたりで瓦礫にぶつかり調査不能とのことでした。 しかし、業者側はベタ基礎で保障すると言って建築しました。 この場合、地盤修復工事の代金を請求可能でしょうか、不可能としたら何年以内ならＯＫとかの回答をお願い致します。 千葉県　S様 不同沈下についてのご相談とお伺いしました。 まず、不同沈下については、保証内容が、ハウスメーカーさんによって、変わってきますので、一概に言えません。 まず、ご相談者様がされることは、保証内容のご確認です。 23年前ということですので、私の知る限り、保証があるところは、なかったように思います。 また、年数も経っておりますし、現状のご新築された方でも10年という場合が多いです。 ですので、地盤修復工事の費用についての請求は、かなり難しいと考えられます。 現況に置き換えますと、地盤補強については、地盤改良工事を行った場合に出るものであり、ご相談をお伺いするとベタ基礎ということで、地盤保証は、つかないタイプになると考えられます。 現状地盤改良をされた場合は、10年。 されなかった場合は、構造物責任という形になりますが、「業者側が保証する」というお話しですので、話し合いになると思います。 まずは、そのハウスメーカーさんにご相談するというスタンスで、現況を確認されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 バスが通るたびに家が揺れて困ります。振動抑制装置を請求するのは、不可能でしょうか？（No.11191） 先月新築を建てましたがバスが通るたびに揺れます。 土地を買った不動産会社に確認するとちゃんと調査した土地なのでこちらには問題ないと言います。 家の前の道路が老朽化してるのかもしれませんが　元々　揺れはありました。 振動抑制装置をつけようと思いますが不動産会社にも支払ってほしいと思います。 請求するのは不可能でしょうか？ 教えてください。 東京都　I様 交通振動についてですが、対策としては、いろいろとあると思います。 道路側で対策をしていただいたり、いろいろな方法があると思いますので、そのあたりは、不動産屋さんに協力していただくのがいいでしょう。 また、振動抑制装置については、交渉にもよりますが、請求は、むずかしいとおもいます。 理由は、その原因は、土地自身ではなく、現在建てられた建物との関係もあり、容易に調査してわかることではないという考えが出来るからです。 振動については、建物の揺れの周期数と道路から来る揺れとの周波数が一致し、共振することがあります。 その防ぎ方については、いろいろとありますので、建築屋さんにも相談されるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 NHKが映りません（No.11190） ＮＨＫが映らない（砂嵐）になります。ＮＨＫはどこも悪くないとのこと。 Ｊ：ＣＯＭにが調べた結果悪くないとのこと。 屋内（マンション）の配線が古いとのことでしたが、家主がなおしてくれません。 どこに相談すればいいのですか？ 福岡県　I様 現在賃貸にお住まいで、家主様が配線を直さないという点についてのご相談とお伺いしました。 こういった問題は、管理者がいる場合は、その管理者もしくは、家主さんとの交渉しかありません。 生活に必要で、受信料を払っている番組が見られないというのは、苦痛であり、損害を被っているという点で、交渉するしかないと思います。 まずは、家主さんに原因を調査してもらい、対応してもらうまで、粘り強く交渉されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 建売住宅を契約したのですが、不動産屋への不信感いっぱいで、契約解除したいです。（No.11189） 建売住宅の物件購入に関して金銭面がクリアできれば購入したいという流れで、税金等の控除を含めローンの返済のシュミレーションを不動産（仲介）より提示してもらい購入を決めて契約をしました。 人気の物件ですぐに決めなければなくなりますと言われ、その日に手付金を支払い夜に契約書まで取り交わしました。 その後、自分達の収入では住宅ローン控除が最大限受けられないことがわかり、初めの説明との違うと不動産へ言ったのですが、すいません他でカバーしますといった対応でした。 そして、不動産の斡旋で住宅ローンを審査をだし良い待遇で金利がとれましたと言われました。 それで準備も進めていたのですが、1週間後くらいに不動産より連絡あり、団体信用保険の申請が難しいかも（妻の病気）しれないとのことと、さらには数日後に今度は私の個人信用でダメになったと聞かされました。 団体信用保険の件は契約前に不動産と話しをしていて「それなら大丈夫ですよ」と説明がありました。 「良い待遇でとれました大丈夫です」と言われた時も、まだ内約ではなく審査が残っていることの説明すらありませんでした。 自分達の自己責任もありますが、ここまでのことがあり、不動産へは不信感だらけで、契約の解除まで考えています。 不動産へ足を運び話をしましたが、すいません説明不足ですなどの回答しかしてもらえません。 こういった場合は、白紙解約をすることができるのでしょうか。 神奈川県　Y様 不動産の購入時の白紙解約についてのご相談とお伺いしました。 まず、ご必要なのは、契約書・重要事項説明書のご確認です。 こちらに解約時のルールについて書かれておりますが、住宅ローンが通らなかった場合は、無利子無利息で、この契約がなかったことになる条項が入れられていると思います。 このローン特約は、どこかで住宅ローンが通れば、白紙撤回出来ないという意味ですが、この点については、不動産屋さんとお話し合いが必要になると思います。 また、ローン特約がない場合は、交渉となります。ローン特約等の説明があったかどうかや今までのお打合せの経緯の流れにもよりますが、この特約がない場合は、手付金については、没収されてしまうので、充分交渉しながら、解約手続きを進めていくことをお勧めいたします。 まずは、ご契約書と重要事項説明書をよくご確認頂くことをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 賃貸住宅に断熱対策をしてもらいたいのですが（No.11188） 今年の4月に賃貸住宅（平屋）に入居しました。 この物件は築40年ほどで内装はリフォームしております。 壁は荒壁（土壁）が中にあって外壁はトタン　内壁は石膏ボードにクロス張りです。 天井も石膏ボード張りで断熱材は入っておりません。 小屋裏の熱気がこもって今の時期の室内は暑いです。 その状態をオーナー(家主)と仲介業者に言いましたが、 古い物件だから他にも二棟ありますがその他から苦情は無い。 エアコンを付けたら良い。 等の返事で断熱材を入れてくれそうに無いのですがあきらめた方が良いのでしょうか？ 他の入居者と相談してもう一度交渉した方が良いかとも思っております。 断熱材があれば夏も冬も熱効率は良くなって冷暖房費は少なくなると思いますがあとは自費で断熱材を入れないとダメかとも。 この様な場合は一般的にどう言う判断になりますか？ 自費か?再度三軒で交渉した方が良いか？ よろしくお願いします。 香川県　T様 入居中のお住まいについてのご相談とお伺いしました。 まず、基本的に賃貸の契約時に物件を見て、現状の状態での契約となるので、その点で、断熱材を入れてもらうのは、むずかしいと思われます。 大家さんとしては、たとえば、断熱材等を入れるのであれば、その分家賃を上げる等の交渉など、条件が変わってくる場合もございますので、充分ご注意されながら交渉されるのをお勧めいたします。 全国的にもそうですが、害虫や設備機器についての対応はございますが、建物の構造などについて、大家さんが対応された事例は、当法人では、ありません。 ですので、一般的には、むずかしい交渉になると思います。 また、自費で入れられる場合も大家さんの許可が必要になりますので、その点もご注意頂くといいと思います。 理事長　中井　義也 なかなか家づくりが始まらないので、契約解除する場合、お礼はどれくらい払うものなのでしょうか（No.11187） 1年前に土地を購入し、小さな工務店にお願いしました。 工務店が1軒別の新築を建てた後、私達の家を立てる予定で、今年６月頃完成予定という話でした。 小さい工務店のため工務店から設計士を紹介され、設計士と大工さんと３者で打ち合わせを始めました。 大工さん、設計士さん共にお忙しい方なので、なかなか設計が進みませんでした。 結果として、私達の家の前にいつの間にか増改築の仕事が入っていたり、設計自体があまり進まなかったため、現在も家は建っていません。 土地のローンが始まっていることは先方も知っています。 やっと設計も終わりましたが、見積りを出してもらうのに２ヶ月かかり、当初伝えていた予算より４００万円高くなっていました。 なので、当初大工さんと口約束していた仕様もあきらめなくてはならなくなりました。 今、予算をけずっている最中で、建築確認を出す１歩手前まできているのですが、色々疑問に思うようになってきました。 そして、もし私達の予算内に納まらな買った場合、または、今年中に入居できなかった場合はお断りしようかと考え出しました。 私達の考えとして、建築がのびのびになっていること、打ち合わせがあまり進まなかったこと（こちらから、どうなっているのか？と連絡をしないと数ヶ月連絡がなかったこともありました）、スケジュール管理、予算管理がされていなかったこと、などです。 私達ももっと気を使わずに「早くして下さい」とプッシュするべきだったと本当に反省しています。 今は、見積もり、建築完成はいつか？の回答待ちです。 工務店、設計士共に契約はしていませんが、特に設計士さんは建築確認書を提出する一歩手前まで仕事をしてもらっているので、申し訳ない気持ちがあります。（契約しないでここまで仕事が進むのは異例でしょうが、そんな不思議な感じでのびのびになっています。） このような場合でお断りした場合、（契約はしていませんが）地盤調査などの実費はもちろんお支払いしますが、どれくらいお礼？としてお支払いしたらよいのでしょうか？もちろん、設計士さんの図面をそのまま次の工務店さんに使うようなことはしません。 この場合、工務店さんより設計士さんの方が問題になってくるかもしれませんが、申し訳ない気持ち半分、スケジュール管理やコスト管理に加え、同じ打ち合わせを２回するなど、仕事で「あれ？」と思うことは時々あったのは事実です。 そしてお支払いの件に加え、このような出来事は私達のわがままな言い分なのか、それともやはり少しおかしいのか、それも客観的に教えて下さい。 どうぞよろしくお願いします。 埼玉県　Y様 住宅の建築に関するご相談とお伺いいたしました。 まず、工務店・設計士さんともに基本的にスケジュールができておらず、ご相談者さまに不都合を与えているので、その点についての非は、工務店・設計士さん側にあると考えられます。 契約の前段階ですので、費用のご説明などがあれば、別ですが、ない場合は、費用は発生しないと考えられるのがいいでしょう。 また、地盤調査については、実費清算という形になると思います。 ※　その際は、しっかりと調査資料をもらって下さい。 その他かかった費用とすると図面費になると思います。 図面費については、一慨にいえませんが、説明があった場合で、10万〜20万円程度だと思います。 契約や説明がないうえでの作業ですので、お話し合いにより、0円という場合もありますので、しっかりとお話し合いされてください。 ※費用を払った場合は、図面はしっかり頂いてください。 このようなことは、最近減ってまいりましたが、スケジュールがいい加減のうちに終わり、他の仕事を優先されているという結果になっているので、なんとなく、大切にされていないという感もあり、現場もそんな感じで進められては・・・。という不安も出てくると思います。 契約を解除されようと思ったお気持ちは、まったくもって、正常だと思います。 まずは、そういったお気持ちをお伝えして、今後どうしていくかを解除も含めて、真剣にお話し合いをしてみてください。 そうすれば、態度も大きく変わると思いますし、その点で、現場も不安があることもお伝えされることがいいでしょう。 お気持ちをお伝えして、後は、対応待ちそれでも進まないのであれば、お断りしてください。 その方が、いいと思われます。 ご家族を守る大切な家づくりです。 ぜひ、満足された中で、安心して、家づくりが進めていけるよう、お話ししてみてください。 理事長　中井　義也 リフォームを依頼した業者とのトラブルです。（No.11186） 工事が完了し支払いも引渡しも済んだ後に（多額な）追加請求をされております。 契約書、請求書、領収書がありまったく不当なので裁判等になれば勝てる自信もあり知らん顔をしておりましたが内容証明にて催告書を送ってきました。 どの様に対応すれば良いでしょうか？ 東京都　I様 リフォームの支払いについてのご相談とお伺いしました。 まず、その請求されている細目がどのようなものなのかによって、対応が変わってきます。 今、内容証明を送られている状態ですので、業者側も何らかしらの裏付けがある場合がございます。 ポイントとして、今、ご相談者さまができることは、 支払わないのではない、まったく不当な請求であり、その内容が確かなものであれば、払う意思があり、その説明がないうちは、払えないというスタンスを記録が残るように伝えることです。 ※簡単に言うと、今、払えと言われているので、払わないんじゃないというスタンスを明確にして、争うことが、今後重要です。 書面による回答が一番いいでしょう。 こういった問題で、確認事項としては、 ・業者からの請求の説明があった場合 追加工事の金額について、説明があり、それに納得された場合 ・追加になるということを告げられていた場合 ・書面により追加のやりとりがあった場合 などなど、金額の提示等があった場合については、請求が認められる場合がありますので、この点については、充分ご確認のうえ、今後の対応に当たられるといいと思います。 ご相談にもありましたが、契約書等書面もしっかりおそろいなので、その点もしっかりと確認していただきながら、専門家にご相談されるのがいいでしょう。 市町村が行う無料相談や地域の弁護士さん等にご相談されるのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 キッチンから水漏れしています。（No.11185） 実家のキッチンを10年前にリフォームしました。 床はフローリングで冷蔵庫と食器棚を並べて置いていますが最近、食器棚の前床が濡れているのに気づきました。 何度拭いても、少しずつ染み出てきます。 冷蔵庫から漏れはないようです。 原因は何でしょう？リフォームした業者は倒産しています。 どこに相談すべきですか？ 大阪府　I様 キッチンのリフォーム後のご相談とお伺い しました。 前床が濡れる原因としては、いろいろと考えられますが、ポイントとしては、 ・雨水の侵入 ・水道管からの漏れ ・床の上においてあるものからの漏れ などが考えられます。 キッチン廻りですので、床下が潜れる場合は、一度そこから、その個所を確認されるといいでしょう。 こういった問題は、地元の信頼できる専門店や建築業者にご相談されるのがいいと思います。 また、インターネットでも最近は、業者が参加しているポータルサイトがあり、探しやすくなっておりますので、ご利用頂くのがいいと思います。 理事長　中井　義也 土地の引き渡しを予定どおりにしてもらえません。（No.11184） このたび住宅建築を計画しており、土地関係でのご相談です。 宅地ですが、新規の造成工事をしている中、４月に契約予約（１０万の予約金を納入）、土地造成工事がほぼ終わった６月に契約を済ませました。 当方は、長期優良住宅促進事業の補助金申請を予定しており、補助金制度では住宅の検査が１２月末で終わっている必要がありますので、８月中の着工を計画し、銀行の審査も申請し、７月に土地の決済の日取りを不動産屋へ相談しにいきました。 そのとき、「決済、着工は１０月以降にしてほしい。」と言われました。 以前に道路の位置指定番号を早く取らないと申請にまにあわないので、建築業者さんと一緒に不動産屋へ行ったことがある（６月）のですが、そこでも説明はしている、という説明でした。 当方も記憶になく、一緒に言った建築業者さんも聞いていない、とのことです。認識が違うと言っても「説明はしている」、の一点張りです。 説明を求めても、「会社の都合で・・」「言えない理由がある」ということを繰り返すばかりです。 推測ですが、１０月、ということで会社決算の収支上のやりくりが関係しているのかもしれません。 １０月以降、ということを事前に聞いていれば、資金計画や住宅のスペックを考慮できたのに、銀行の審査もはじまった（不動産屋は当方が銀行審査へ行く前に登記関係の書類をわざわざ銀行へ持ってきてくれているのに）、急に着工時期、決済の時期の制約を言われて困っています。 建築業者は１０月着工だと補助金はもらえない（１２月末に検査は無理）と言っています。 重要事項説明書には引き渡し時期について記載はなく、日付も特に記入されていないものでした。 なお、当該土地は、当方にとってこれ以上ない場所であり、契約がなくなることは避けたく考えています。（ということで、あまり強く出ていません） なにかアドバイスなど頂ければ幸いです。 よろしくお願い致します。 福井県　I様 土地関係のご相談とお伺いしました。 10月以降の着工ということは、重要事項の説明事項に当たると思われますので、その点をご相談者様が、聞いていないのであれば、重要事項説明義務違反ということが、いえると考えられます。 ※この点については、土地権利開始日が、10月以降になるという事なので、重要事項に当たると考えられます。 ですので、その点で、交渉していくしかないでしょう。 土地については、重要事項説明書に、こういった問題が起きた場合の規定があり、手数料の費用か、土地費用の１０％の範囲内で、損害賠償等の請求が出来るものとされています。（よく、重要事項説明書をご確認ください。） そのうえで、ご相談者様としては、書面により、回答を求め、1日も早く、引き渡しが済むようにお話し合いを進めていくことが必要になります。 まずは、書面により、現在のお気持ちと経緯をお伝えし、重要事項に当たるということで、理由を明確にされることが必要だと思います。 また、引き渡しについての記載がないものは、期限のない契約ということになりますので、この辺りは、建築業者さんにも協力を頂き、明確にされるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 私有地に隣の家の一部が入っていることがわかったのですが、隣人が聞く耳をもちません（No.11183） 私有地に隣の家の一部がはいっていることが測量結果により判明し、そのことを言うと暴言を吐き聞く耳をもちません。 どうしたらよいのでしょうか。 静岡県　Ｔ様 私有地に隣地の家が入ってきているということが判明したというご相談とお伺いしました。 お隣の方も暴言を吐き、聞く耳を持たないということですので、ご相談者様は、淡々と事を進めていくしかありません。 ご相談のような事例は、多くありますが、根本としては、ご相談者様が、どうしたいかにより、今後の対策が変わってきます。 ケース１ 今後そのままでもいいが、建てかえの際は、改善してもらう場合 ケース２ 現状を改善してもらう場合 上記2ケースの場合で、お答えいたします。 ・ケース１の場合 もし、ご相談者様が、隣地の方のことも考え、越境していることを認めたうえで、そのままにしてもOKな場合は、基本的に「覚書」を結ぶことによって、その越境の事実と、今後についてを約束しておきます。 越境していることを認めさせたうえで、その建物を壊したりする際は、越境部分を改善するようにしておく事です。 ・ケース２の場合 ケース2の場合が多いのですが、基本的には、その土地に越境があるのですから、改善してもらうことが必要です。 ですので、その越境の事実をつたえ、相当の期間を持ったうえで、通告して、取り除いてもらうという申請が可能だと考えられます。 ただし、多くの場合は、建物の一部が出ていて、壊すことがむずかしかったりするので、賃料やケース１のような形で、解消することが多いです。 また、上記のような申請をする場合、相手方が、法律に詳しいと悪意による占有の所有権を申請してくることがあります。 こうなるとややこしい事にもなりますので、 順番としては、 １．法律家に相談 ２．内容証明郵便にて、話し合いの通告 ３・どうするかの話し合いをする。 という点になると思います。 その際に、ご相談者様側に不利益のないようにしっかりと法武装してから、手続きに入られるといいと思います。 現状話し合いにならないようですので、淡々と、法律家にご相談しながら、解消していくのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 キクイムシが発生しました（No.11182） ８年ほど前に増築した部分から５，６年前に家全体にキクイムシが大量に発生し実費で殆ど家全体を壁紙もはがし消毒しましたが、また最近キクイムシが発生しました。 ネットとかで調べると木を全部取り替えた方がいいみたいですが、もう費用もありません。 業者に抗議したいのですが、これが身内でして無知なうえ、ワンマンな父がした為、せめてキクイムシで生涯費用が掛かるようなので、その保障を一筆書いて欲しいのですが、逃げる一方です。 親子といえども、こんな時どうすることもできないのでしょうか？ 家を建てる時も自分がお願いしたわけでなくワンマンな父により自分がする！と言ってきかなかったのです。 どうぞいいアドバイスをお願い致します。 京都府　Ｕ様 害虫についての保証については、各社対応が違うようですので、一慨にいえません。 2年間保証する場合もあれば、一切保証しない場合もあるようです。 建築後から、8年たっているということですので、その点について保証するというのは、しっかりとした証拠をそろえつつ、交渉することが必要となるでしょう。 それでも期間を過ぎているという点で、保証や一筆入れたりしない場合もあるでしょう。 親子間といえども、お住まいは、ご家族を守る大切な空間ですので、書面により、現状を確認し、その対策を考えてもらうのは、必要なことだと考えられます。 まず、ご相談者さまとして、できることは、現状の気持ちをお伝えすることです。 特に身内ですので、面と向かっては言いにくいでしょうから、書面にして、今後家を守るためにどうするかをしっかりとお話し合いされるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 ２階の窓のかぎが閉まらなくなりました。（No.11181） 2010年11月築 の2階建ての戸建てを2011年1月に購入しました。 先週気が付いたのですが、2階の窓(高さ2m)の鍵が閉まらないことに気が付きました。 よくみると、窓を閉めた状態で、左上と右下に隙間ができていました。 恐らく、窓枠が菱形に変形しているものと思われます。 家の傾きがでてきているのでしょうか？ 施工業者に問い合わせる前に適当になおされると困るので、予備知識を教えて頂きたくメールさせて頂きました。 素直に施工業者に頼んだ方がいいのか、そのまえに専門家の方に見ていただいた方がいいのでしょうか？ 兵庫県　Ｄ様 サッシのカギが閉まらなくなったとのご相談とお伺いしました。 まず、知識を入れられるのは、とても大切な事です。当サイトのご利用ありがとうございます。 考えられる点は、 ・ご相談にもあるように建物が傾いてきている ・木造の場合は、調湿や木の水分量による変化 ・サッシの窓部分の歪みの発生 などが考えられると思います。 建物が傾いている場合でしたら、同じ付近の窓も同じ状況になっていると思いますので、ご確認頂くのがいいと思います。 そのほかの理由の場合は、環境による変化もありますので、一慨に言えませんが、建物が歪んでいる場合は、無理な調整をしていくので、ご確認頂くのがいいと思います。 また、今回の場合は、施工業者にまずは依頼されるのがいいでしょう。 そのうえで、原因と対策方法について、お気持ちをお伝えしたうえで、充分にご説明を受けられるといいでしょう。 そのうえで、今後どうしていくかを施工業者さんと一緒に検討されるのがいいでしょう。 また、ご説明に不安な場合は、専門業者さんに診てもらうのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 中古住宅に欠陥があったようです。しかし、業者はみとめません。どのように対処したらいいでしょうか？（No.11180） 昨年の10月（うる覚えですが・・・）叔母が中古住宅を購入しました。 3月に引き渡し、入居したのですが、6月頃からフロアがかびる、浮き上がるなどの異常がみられるようになりました。 専門家に相談したところフロアの下の水分が原因だということになり、フロアをはいだところ、フロアの下に防水シートが張ってあり、そこに水がたまっていました。 その水が熱で上昇し、フロアをかびさせたり、浮き上がる原因であるとのことで、仲介業者に問い合わせたところ、引渡し前の2月頃に水道が破裂し、相当な量の水が流れたそうです。 叔母は仲介業者にその瑕疵を認めさせ、修復を希望しているのですが、業者がその瑕疵をなかなか認めません。 どのように対応したらよいでしょうか？ 青森県　Ｍ様 叔母さまが買われた中古住宅のトラブルのご相談とお伺いしました。 まず、売主がだれかということがポイントになります。 仲介業者がいらっしゃるので、売主の方は、個人の方でしょうか。 売主の方が個人の方の場合は、基本的には、契約書によって、その瑕疵の責任範囲と期間が決められております。 もし、契約時に瑕疵担保責任を負わないという取り決めがされているのであれば、瑕疵については、交渉するのがむずかしい場合もあります。 売主が宅建業者の場合は、2年間の瑕疵担保期間がつきますので、今回のケースは、対応範囲内だと思われます。 瑕疵担保の具体的な内容としては、 雨漏り シロアリの害 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕 給排水設備の故障 の4点があげられるのですが、 不動産業者さんは、この4点について以外なので、責任がないとおっしゃっていると思われます。 ただし、今回のケースは、水道が破裂したことを知らされておらず、適正な管理がされていないという事になりますし、相当量の水が流れたということは、瑕疵にあたると判断もできると思います。 こういった場合は、理屈で進めていくしかありませんので、ご相談者様としては、法の専門家にご相談され、そのうえで、交渉にのぞまれるのがいいと思います。 順番としては、書面による交渉そして、内容証明郵便の利用という形になると思いますが、法的根拠をしっかりさせてから進めていかれるのがいいと思いますので、市町村が行う無料相談や県庁等にある、宅建相談係などを利用して、交渉をされるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 法務局の地図がまちがっているのですが（No.11179） 法務局の地図が間違っているため訂正をお願いしたいのですが、簡単に出来るものなのでしょうか？ 私の実家の話なのですが、法務局の地図には、横の空き地に実家が建っており空き地は別の場所にあるような、実際とはぜんぜん違う地図になっています。何故こんな地図になってしまっているのか？市役所を呼んで話をしたみたいですが、「こちらではどうしようもないので、法務局に相談してください」の一点張りで話にならなかったそうです。 本来、ミスを犯したのはこちらではない訳ですし、現実とは全く違う地図であることは実際に見てもらえば解ることです。 書類を提出するだけで済むのなら早々に動きたいと思っているのですが・・・ 福岡県　Ｆ様 法務局の地図についてのご相談とお伺いしました。 法務局の地図については、地域により、間違いや記入漏れなどもある地位がございます。 特に山間部や田舎の方や古い街並みが並ぶ地域ですとその傾向か強いようです。 ※昔から記録が間違っていて、その記録をもとに繰り越しているので、その地域の方が大きく土地を触る機会にしか、間違いが訂正されないということのようです。（当法人調べ） そのうえで、今後ご相談者様がどうするのかというと、法務局に行き、相談にいって下さい。 そこでは、担当官が、今後どのようにしていくか職権で簡単になおしてくれるのか、調査が必要なのか調べてくれると思います。 そのうえで、必要な書類や対象となっている方の同意書などの提出が求められることがあると思われますが、一番いいのは、間違いに気付いたご相談者さま主導で、進めていかれるのがいいと思います。 簡単かどうかは、その登記官によりますので、なんとも言えませんが、主導された方に登記官も相談しながら進めていく形になると思いますので、まずは、ご相談しに行かれる事をお勧めいたします。 理事長　中井　義也 当初の見積金額と請求額がかけ離れていて、どう対処したらいいかわかりません。（No.11178） 当初の見積もり金額と、請求金額が掛け離れていまして、金融機関の融資額等の私の予算も踏まえた上での見積もりだったのですが、予算額以上に請求がきてしまっているのですが、どのように対処すればよろしいでしょうか？ 先方には、8割強の額を支払っていますが。 東京都　Ｓ様 当初の見積もり金額と、請求金額がかけ離れていて、どのように対処されるかのご相談とお伺いしました。 まず、ご請求金額についてですが、建築工事についてでしょうか。建築工事の場合ですと、ご請求に必要な手続きとして、 工事前に口頭による金額の提示もしくは、契約書等の書面への署名または、工事内容について、追加の了解など、ご相談者さまの了解があったかどうかがポイントになります。 追加工事については、トラブルになるケースもありますので、ご請求金額の内容を充分にご確認ください。 そして、そのうえで、確認・了解があったかどうかも一つずつ確認されるのをお勧めします。 また、よくあるのが諸経費についてです。 水道関係の諸経費などは、説明しない業者さんもまだまだ多いようです。 その点については、説明不足という点から、きちっと交渉をしていくのが必要だと思います。 その点を明確にしてから、請求額を確定させ、お支払いするようにしてください。 また、こういったケースの場合、建築業者から訴えられるケースもございますので、ご相談者様は、 「払う意思があるが、当初の説明と違うので、その点を納得のいく内容にならないと支払いが出来ない」 という点を明確に書面等で、お伝えされるのがいいと思います。 スタンスとしては、払う用意があるが、説明が違うので、きちっと納得のいく説明があれば払います。 という形で、交渉にのぞまれるといいと思います。 理事長　中井　義也 外構を指定業者以外に頼んだら、損害賠償等あるのですか？（No.11177） こちらが自ら選んだ外構業者と契約して街並みガイドラインに反した外構工事をした場合、指定業者（契約はしていない）から損害賠償等民事で訴えられる事はあるのでしょうか？ また訴えられたら賠償する可能性はどの程度あるのでしょうか？ ガイドラインの門柱やアプローチ等が家に合わないし高いので契約したくありません。 揉め事は嫌ですが気に入らない外構を毎日見ながら一生を過ごすのはもっと嫌です。 お忙しい中恐れ入りますがご回答下されば幸いです。 福岡県　Ｙ様 外構工事のご相談とお伺いしました。 街並みガイドラインについてですが、全国的にもいろいろと事例がありますが、法的拘束力があるかどうかという点になると思います。 都市計画に準ずるガイドラインとして、定められている地域もあるようですので、一概に言えませんが、ハウスメーカーさんの造られた分譲地での基準だと思われますので、損害賠償等は、考えにくいと思います。 この点は、契約書や特に不動産の重要事項説明書まちなみガイドラインについての書類関係があるかと思いますので、充分ご確認頂くのをお勧めします。 法的拘束力は、ありませんが、ご近所との調和も必要な街並みなのだと思います。 ですので、ハウスメーカーさんと相談しながら、もしくは、他に依頼される場合には、充分に似たもので、施工されるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 隣地から、崖の一部が崩れてきました。（No.11176） 業者を通して、土地を売却しました。 その土地に売却相手の人が住宅を建てて、すでに、居住して３ヶ月ほど経ちましたが、隣の第三者（売り主、買い主との関係はありません） 所有の土地、境界が崖になっているが、その崖の一部が崩れて買い主の敷地に侵入してきました。 その処理にかかる費用は誰の負担になるでしょうか。？ご教示をお願いします。 宮崎県　Ｙ様 隣地の方の崖が一部崩れた場合の処理費についてのご相談とお伺いしました。 まず、基本的な考えとして、その処理費は、隣地の方に負担していただくべきものだと考えられます。 ただし、崖については、以前からある地域のルール例えば、土地の低い方が崖については負担する等の物がある場合がありますので、そちらについては、そのルールが優先される場合があります。 こういった場合は、話し合いになりますので、お写真や状況をしっかりと証拠として押さえておいて、そのうえで、今後の事も含めて、交渉していかれるのが必要だと思います。 理事長　中井　義也 ハウスメーカーの付帯工事を知人にお願いすることはできますか？（No.11175） ハウスメーカーの見積の中で付帯工事を、知人にお願いしようと考えていますが、可能でしょうか。 ご指導よろしくお願いします 福島県　Ａ様 ハウスメーカーさんの付帯工事についてのご相談とお伺いしました。 ハウスメーカーさんによって、さまざまな見解があるので、どの付帯工事を頼まれるかにより、判断が分かれるところです。 特に、水道と電気については、各メーカー補償の点を重視し、外部への依頼を断るメーカーも多いです。 この点は、話し合いが必要ですが、付帯工事を頼まれる場合は、その保証関係がどうなるかをよく、ハウスメーカーさんとお話しあいされて、取り決めしておくことが大切です。 ※すべてのメンテナンスをその付帯工事で、有料にされるケースもありますので、きちっと取り決めされておくのがいいでしょう 理事長　中井　義也 預かり金は、返却してもらえますか？（No.11174） 先日、ある物件の賃貸契約を決め、不動産屋に申込書（契約書とは別。それを見て契約書を作成するとのこと。）と、預かり金４万円を支払いました。 そして、今日7/15、契約書を受け取りに行ったのですが、 鍵を渡してもらえないのに、7/16が契約開始日になっていて、この日から日割りで賃貸料が発生するというのです。 そうは言っても、連帯保証人の印鑑証明も必要で役所に行かないといけないし、連休も挟んでいて、２〜３日で提出できるものでもありません。 鍵を渡してもらえないのに、賃貸料が発生するのはおかしいと抗議すると、「おかしいと思うなら、この話は無しにするしかないですね」と言われました。 そんな話は到底納得がいかないので、「それなら無しってことでお願いします」と言いましたが、この場合、預かり金の４万円は全額返金してもらう権利はありますか？ ご回答お待ちしております。 大阪府　Ｓ様 賃料の預かり金についてのご相談とお伺いしました。 預かり金ということですので、返還されると思いますが、ポイントは、不動産の申込書になんと書かれてあるかによります。 不動産の申込書をよくご覧いただき、そのうえで、交渉となります。 返還の際は、書面などで、請求するといいでしょう。 理事長　中井　義也 中古住宅の瑕疵保証について（No.11173） 昨年の12月にリフォーム済みで２年間の瑕疵担保保障が付いている中古住宅を仲介業者から購入しましたが、下記の４点について質問させてください。 ■何箇所か改修を依頼しても仲介業者の営業マンは何かにつけて売主がこの内容では改修をOKしてくれないので無理です。などと断られる事があります。 　こちらは仲介業者から購入したはずなのに、売主側の意向に沿った改修しかしてもらえないと言うのはおかしな話ではないでしょうか？ ■瑕疵担保保障の対象範囲と言うのは、生活に支障をきたす内容に限り適用されるとして、構造体(主に柱)、雨漏り、シロアリの場合などと言われたのですが、瑕疵担保保障とはそういうものなのでしょうか？ ■今回、リフォーム時に暖房設備のミスがあり、2部屋の配管が逆に取り付けられていたので改修予定でいますが、他にも、部屋を拡張等した際に内壁側の換気口を無くしておきながら、外壁側にはセルフード(換気口)を残したままになっているので、無くすなら外壁側も無くすか、換気口として使える状態にしてもらう事は、無理な要求でしょうか？ ■仲介業者・改修業者の対応が悪く連絡一つ約束を守らない状態が続いていますが、こういう場合、対応が悪いと言う事でサッカーで言うイエローカードのような警告を法的にする事は出来ないでしょうか？ すみませんが、よろしくお願いいたします。 北海道　Ｔ様 中古住宅の購入についてのご相談とお伺いしました。 順番にお答えしていきます。 ■何箇所か改修を依頼しても仲介業者の営業マンは何かにつけて売主がこの内容では改修をOKしてくれないので無理です。などと断られる事があります。 　こちらは仲介業者から購入したはずなのに、売主側の意向に沿った改修しかしてもらえないと言うのはおかしな話ではないでしょうか？ 改修というのは、瑕疵担保にもとづく改修という形で、お答えいたします。 仲介業者は、売主との仲介役という形になりますので、本来の形であれば、買主であるご相談者様の要望をお伝えする義務があると思います。 ただし、瑕疵担保の範囲内ということであれば、現状の状態を止める程度の改修になる場合が多いですので、その点については、交渉が必要になってきます。 仲介業者は、仲介をするだけですから、売主さんの意向は、反映されることが多いですので、この点については、仲介業者を通じて、売主さんと交渉していく必要があると考えられます。 ■瑕疵担保保障の対象範囲と言うのは、生活に支障をきたす内容に限り適用されるとして、構造体(主に柱)、雨漏り、シロアリの場合などと言われたのですが、瑕疵担保保障とはそういうものなのでしょうか？ 瑕疵担保については、法的な表現では 「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」かつ、買主が善意 （その瑕疵の存在を知らないこと） である場合となります。 つまり建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が、物件の引渡し後になって露呈してきたような場合にこの瑕疵担保責任の対象となります。 ですので、取引の際に説明をされた、構造躯体・設備状況について、その時に使える・問題ないと説明されたもので、問題が起きた場合に対象になるという考え方でいいと思います。 ■今回、リフォーム時に暖房設備のミスがあり、2部屋の配管が逆に取り付けられていたので改修予定でいますが、他にも、部屋を拡張等した際に内壁側の換気口を無くしておきながら、外壁側にはセルフード(換気口)を残したままになっているので、無くすなら外壁側も無くすか、換気口として使える状態にしてもらう事は、無理な要求でしょうか？ この点については、交渉となります。通常は、フードを取り外し、補修をすることが多いと思いますが、この点については、業者さんの考え方やお見積りの施工範囲によって、変わってきますので、交渉することが必要です。 無理な要求ではないと思います。 ■仲介業者・改修業者の対応が悪く連絡一つ約束を守らない状態が続いていますが、こういう場合、対応が悪いと言う事でサッカーで言うイエローカードのような警告を法的にする事は出来ないでしょうか？ そのような状態が続く場合は、仲介業者の場合は、地域の不動産協会に、改修業者の場合は、市役所等にある指導課等にご相談されるのがいいと思います。 ただし、上記のような機関を利用しても注意勧告のみですので、実際には、内容証明郵便など、法的な手続きの方が、効果があるようです。（詳しくは、士業の方にご確認ください。） ご相談者様として、まず、行うべきは、業者と現状までの打合せの確認と、今後の対応について明確にしておくことです。 また、そのお打合せも書面化して、双方に持っておく等いったいわないを起こさないよう、常に書面にして、交渉していくことをお勧めします。 特に最小のご相談のように売主さんに・・・ということもあるようですから、そのような経緯もしっかりと書面化しておくと良いでしょう。 理事長　中井　義也 共用部分のあるマンションを短期契約し、解約の場合は？（No.11172） 今住んでるマンションは短期契約でキッチン、トイレ、シャワーなど共用部分があるマンションです。 １２月まで一括でお金を支払っていました。 最近隣に住んでいる人が共用するキッチンで大声で叫んだり、冷蔵庫を蹴ってたりしましたので、非常に恐怖を感じていました。 不動産の担当者に相談してやっぱり毎日女性一人の時間が多くて、キッチンで料理することもあるので、また何かがあると困るので、ここから出たいと伝えて、多く払っていた分を返してほしいと言いましたが。 契約したときに返金しないと書いてあったから、出るのが勝手だけど、一銭返しませんと言われました。 この状況はどうすればいいですか？ お願い致します。 埼玉県　Ｔ様 賃貸契約の解除に関するご相談とお伺いしました。 まず、契約書の内容に返金しないとありますが、 この条文自体は、有効ですが、内容が消費者保護法に触れる可能性もあると思います。 契約形態などがわかりませんので、一概に言えませんが、契約書等を持って、法テラスや市町村が行う法律無料相談を利用されるといいでしょう。 そのうえで、対策を考え、返却してもらうよう交渉していくのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 相手方の越境に対してどのように対応したらよいですか？（No.11171） 我が家と隣家の土地の境界線に沿って、隣家の敷地内に立っているブロック塀の基礎が、我が方の土地に越境していることが判明しました。 我が方は２年前に土地を購入し、１年前に自宅を建築、現在は外構工事に着手したところです。 外構工事において土取りをした際に、隣家のブロック塀の基礎が我が方へ越境している事実が判明しました。 私としては隣家に対し、越境している基礎を撤去するとともに既存のブロック塀が倒壊しないよう、隣家側の敷地内において基礎を補強してもらいたいと思っております。 権利上、上記のようなことを隣家に要請することは可能でしょうか。 また可能であるとして、隣家がこれを拒否した場合に、どのような対抗手段があるでしょうか。 ご教示をよろしくお願い致します。 なお、隣家のブロック塀は何年前に立てられてかは不明ですが、かなり古い状態です。 また、私が土地を購入する際、元の所有者である売り主及び仲介の不動産業者の方からは、物件状況等報告書において、越境は無いという説明を受けていました。 ちなみに購入時、現地は畑でした。 以上ですが、よろしくお願い致します。 埼玉県　Ｎ様 隣地のCB基礎の越境についてのご相談とお伺いしました。 隣地のCB基礎については、状況により、いろいろな判例や不動産協会に事例があり、ケースバイケースになります。 この点については、取引の当事者にご相談されるのがいいと思います。 ただし、ご相談にあった、越境がなかったというのは、現状の多くの判例の場合正当であるという評価をされている場合が多いので、ご相談するというスタンスで、相談に乗ってもらうのがいいでしょう。 ※CB基礎の越境については、取引上容易にわかる範囲から外れいると考えられているため そのうえで、隣地に請求することは、可能だと考えられます。 また、拒否された場合は、基礎を撤去する費用を負担してもらい、構造物の被害については、一切関知せず、また、被害が出た場合の補修についても了解してもらう覚書を交わすということになると思います。 ただし、取引の際の条件等にもよるので、まずは、不動産屋さんにご相談されるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 自宅の北すぐ隣に４棟家が建つので、心配です。（No.11170） 隣に有りました土地に新たに建売り住宅が建てられると聞き下記の内容が心配で相談させて頂きたいと思います。 自宅の北側すぐとなりに４棟が建つ様です。 １、建築時の騒音と振動の補償はしてもらえるものでしょうか？ 家には家族４人が殆んど日中も家にいるので騒音・振動被害が有る様な気がしています。 父母はガンでくすりを飲んでいて免疫力が下がっている状態なので特に心配です。 ２、もともと沼だった所で地盤が軟らかい為、建築時どの程度の振動が出るか分かりませんが被害が出るかと心配ですが建売り業者に調査などを頼めるものでしょうか？ ３、北側とはいえ西日が遮られると暗くなるのですが何か補償してもらえるものでしょうか？ ４、多分３階建て住宅だと思いますが　風通しが悪くなる事への補償はしてもらえるものでしょうか？ 以上アドバイスを頂けないでしょうか、どうぞ宜しくお願い致します。 埼玉県　Ｔ様 隣地の建売住宅の建築についてのご相談とお伺いしました。 順番にお答えしていきます。 １、建築時の騒音と振動の補償はしてもらえるものでしょうか？ 家には家族４人が殆んど日中も家にいるので騒音・振動被害が有る様な気がしています。 父母はガンでくすりを飲んでいて免疫力が下がっている状態なので特に心配です。 騒音と振動についてですが、この点については、近所でのご協力という考え方ですので、補償してもらえるというのは、なかなか難しいと思います。 ご相談者様としてできることは、隣地建築には、協力するけど、その代わり、騒音や振動など気になるので、取り決めをしっかりとつくっておくことが大切だと思います。 ２、もともと沼だった所で地盤が軟らかい為、建築時どの程度の振動が出るか分かりませんが 被害が出るかと心配ですが建売り業者に調査などを頼めるものでしょうか？ はい、この点は、業者に依頼するのとともに、ご自身でも写真等しっかりと押さえておくのがいいでしょう。 ３、北側とはいえ西日が遮られると暗くなるのですが何か補償してもらえるものでしょうか？ ４、多分３階建て住宅だと思いますが　風通しが悪くなる事への補償はしてもらえるものでしょうか？ 隣地の建築については、建築基準法内で、建築されるでしょうし、その遮られる日差しが、ご相談者さまの受容忍度を超えているかどうかで考えられますが、この点は、いろいろと判例があり、むずかしいと思われます。 まずは、建築に際する不安を業者さんにご相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 扉が、床に引っ掛かり、開け閉め困難になりました。（No.11169） 今から4年前、新築にて家を購入しました。 個人設計士さん、地元の工務店の施工にて新築購入しました。 リビングの床の歪みにより、扉（リビングと玄関ホール間）が床に引っかかり開け閉めが困難な状態です。床材、扉とも無垢の楓です。 設計士さん曰く、「無垢材なのである程度しょうがないです。我慢するか有償での修理になります」との返事でした。 当方としては、無垢材とは言え、築4年、通常使用での不具合なので、無償修理対応を希望しているのですが平行線です。 このようなケースの場合、一般的にはどうのうな解決方法があるのでしょうか。 よろしくお願い致します。 福岡県　Ｓ様 床の歪みによる建具の開け閉めが困難になり、今後の対応についてのご相談とお伺いしました。 まずは、その工務店さんのアフターサービス基準についてご確認ください。 お引き渡し時等に書類がある場合があります。 ただし、工務店さんによっては、アフターサービス基準がないところもございますので、その点については、お話し合いになります。 法的には、構造以外については、製造物責任という考え方があるので、2年としているところが多いようです。 ご相談の場合の対応については、今後このように進められていくといいと思います。 まず、お引き渡し時のご説明に扉が使えなくなるような状態になるという説明があったかどうかを確認してください。 現状の扉が築4年で使えなくなるような状態が起こるのであれば、その点については、説明が必要であるという点を持って交渉されるといいでしょう。 また、そのほかの扉についても今後このようなことが起こるのかその時のメンテナンスについても充分に説明を受けてください。 そして、まず、原因について、しっかりとご説明を受けてください。 楓の扉ということですので、扉がかなり重たいのでしょう。 また、硝子入りの場合でしたら、建具が床をするのがわかっているでしょうから、調整金物等使ってあるかというのもご確認頂くといいでしょう。 そして、解決への糸口ですが、基本的に話し合いになります。 費用がかかるというのであれば、今後そういったことが起こらない方法があるのか、根本的な対策となるのか？について、明確にしてもらって下さい。 また、無償の調整で、どの程度治るのかも確認されてください。 まずは、しっかりと原因と今後の対策の調査について、明確にしていただき、そのうえで、順番に交渉していくのがいいと思います。 理事長　中井　義也 立ち退き料８０万円を請求されています。（No.11168） 20年前に一軒家を購入しました。 5年程住んだのち、主人の転勤で関東へ。 その後、15年ほど帰っていません。 その間（今もですが）賃貸としてお貸ししていました。 今の方は10年住んでくださっています。 主人が来年の春定年退職をするため、自分の家に戻る予定だったため、10か月前にその旨を伝えたところ、「出たくない」「出るなら80万払ってくれ」と言ってきました。 どうしたら良いのでしょうか？ 静岡県　Ｓ様 退去に関するご相談とお伺いしました。 まず、こういった問題は、第3者に委託されるのがいいでしょう。 80万円というのも具体的な数字ですから、ある程度こういった問題の知識のある方とお見受け出来ます。 大家さん側からの解除の場合は、その時の契約書が大きなポイントとなります。 契約時に、返却についての申し合わせ等が、あったかどうかというのは、今後の交渉の大きなポイントになってきますので、まず、最新の更新された契約書をご確認頂くのがいいと思います。 そのうえで、ご相談者様側には、正当事由というのが必要になります。 正当事由については、今後の交渉のポイントにもなりますので、市町村が行う無料相談等をご利用していただきながら、順序良く交渉していかれることをお勧めいたします。 ご相談者さまの立場としては、正当事由による退去通告ということになると思いますので、その点で、交渉していくことになると思います。 契約書をご確認いただき、そのうえで、しっかりした正当事由を述べて、入居者の方が納得する説明をする必要がありますので、その点は、弁護士さん等にご相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 地盤沈下の瑕疵保証はあるのですか？（No.11167） 注文住宅　築６年経過 ユニットバスルーム：天井コーキング部に隙間（角から５０ｃｍにかけて１か所）・天井の室内乾燥器（おもに下着乾燥）の天井接合部分の割れ（約２ｃｍの亀裂） ２階の三部屋の内の一部屋（６畳洋間）：ボード横亀裂によるクロス割れ約１ｍ・４隅の内の１か所クロス縦に割れ（天井から床面まで） １階のリビングの親子ドア：閉めても自然に開いてしまう（親ドア）　子ドアは平常は閉めている １階の２間つづきの和室の紫檀５寸の床柱：側面の１か所（１２〜３ｃｍ）に割れ。正面でなくて幸いした。 クローゼットの扉の上と下の隙間の間隔が違う。 最近は回数が減ったが１日に何回も建物の正面側の左右の端あたりで異音（外にいるとき・別棟にいて窓を開放しているときに聞こえる） 以上、列挙しましたが不同沈下・地盤沈下ではないかと心配でたまりません。 スウェーデン式での調査で１か所非常に弱いところがあるとの報告を受けましたので費用が嵩んでもかまいませんので必要とあらば杭を入れても結構ですと申しましたところ地盤改良で大丈夫ですとのことでしたので、地盤改良のみにとどめました。 しかし地盤改良といっても基礎工事となんら変わらないような内容（５０ｃｍくらいの表土の入れ替え・砂利で固める・ベタ基礎）のように思えます。 もしも地盤沈下であった場合の瑕疵担保責任はどうなのでしょうか。 地盤沈下かそうでないかの証明はどちら側にあるのでしょうか。 地盤沈下があった場合でもただ単に沈下だけでは、責任は問えないのでしょうか。 よろしくお願いいたします。 栃木県　Ｋ様 地盤沈下のご心配についてのご相談とお伺いしました。 順番におこたえしていきます。 まず、地盤改良をされているということですので、その内容を確認されるのがいいでしょう。 ご相談にもあるように内容としては、地盤改良ではなく基礎工事の範囲にも見えます。 地盤改良費にご費用が発生しているかどうかわかりませんが、もし、地盤改良をされているのであれば、その工事保証がつくのが一般的ですから、工事と保証内容をご確認されるのがいいでしょう。 瑕疵担保責任については、建物についてですので、地盤については、地盤保証となります。 この辺りは、明確な線引きが出来ておりますので、お住まいを建てられた業者さんに確認してください。 また、地盤沈下でないかそうでないかの証明についてですが、基本的な流れをご説明させていただくと・・・。 建築業者に対しての調査依頼 その依頼の報告・今後についての話し合い 納得がいかない場合は、ご相談者様側側で地盤沈下の証明をして、地盤改良工事をしなかったことが適正であったのかどうなのかを判断してもらう。（第3者機関や設計士さん） その後、内容証明や裁判等の流れになっていく という形になると考えられます。 ですので、まずは、建築業者さんと良く話し合いをされるのが先だと思います。 地盤沈下についての責任は、その地盤改良をされる際のやりとりに大きなポイントがあります。 地盤補強（表層改良・柱状改良・くい打ち等）を充分な説明がなく行わなかった理由やもしやっていたら、その判定基準などに過失があった場合は、責任を問うことができると考えられますが、説明もあり、そのうえで、適切な方法で施工しなかった場合などは、保証等もついておりませんので、責任が問えない形になると考えられます。 まず、ご相談者様が出来ることは、当時の資料をしっかり確認され、どのような改良工事の説明があり、その工事について、いくら払ったのかまた、その改良工事が適切なものであったのかを確認することが必要です。 この点は、現状のお気持ちを建築業者につたえ、充分な調査をしていただくことをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 工期の遅延を一方的につげられました（No.11166） 現在新築物件を契約し、引き渡し時期が今月末で契約をしていたため、諸手続をしていたところですが、突然引き渡し時期の延長を一方的に告げられ、かつその事に関して一切のペナルティも発生しないと告げられました。 しかし、契約書には契約内容に一方的な都合にて契約内容に違反する事実があった際金銭のペナルティについて記載されていました。 仲介会社もペナルティがない、もしくは金銭以外でのペナルティになると言っていますが、この事例の場合、代理人等をたてたほうがよろしいのですか？ 宮城県　Ａ様 新築物件の工期延長の件でのご相談とお伺いしました。 新築物件の工期遅延についてですが、新築物件の特性上、工期の遅延については、天変地異や天候の都合による延期の場合は、延期を求められる場合があります。 ※この辺りは、どのようなご説明を受けているかにより、変わります。 ですので、まずは、工事遅延に関する理由を明確に聞き、そのうえで、対処を考えるということになります。 もし、代理人を立てられるようでしたら、市町村が行う無料相談などを活用され、相談後に対応されるのがいいと思います。 まずは、工期遅延の確認をされ、そのうえで、専門機関にご相談されるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 ベランダの屋根の設置について、納得いきません（No.11165） 外構業者に外構工事全般をお願いしました。その際ベランダに屋根を設置する工事もお願いしました。 業者には「ここからここまで屋根を付けたい」とお願いしたのですが、業者がベランダの長さを測る際にメジャーの目盛りを見間違えたらしく、3間とするべきところを半間短い2.5間で見積もられ、設置してしまいました。 業者もこの間違いは認めています。 こちらとしては一番屋根を付けたかった部分に届いておらず、不満です。 業者は見積書に「2.5間」と記載されていることを主張しますが、こちらは素人であり範囲を指定してプロに計測を任せたのだからその理屈は受け入れられません。 再施工となると柱の移動に伴って無駄な穴が残ってしまい雨漏りの心配があります。半間継ぎ足すのも難しいようです。 もはやきれいに施工しなおすのは無理なのかもしれません。（その方法を業者に考えてもらっているのですが…未だ回答なし） 他の工事はとても親身にやってくれているので感謝していますが、この件についてはどうしても納得できません。 請求書は届いていますが、ベランダ屋根部分の料金については、納得できる対応をしていただけるまでは支払いを保留させてもらっています。 どう解決すればよいでしょうか？ 愛知県　Ａ様 ベランダの屋根の取り付けの間違いについてのご相談とお伺いしました。 まず、現在一部の支払いを保留しているということですが、支払う意思を示しておくことが、大変重要になりますので、書面等で、外構業者さんにお渡ししておくのが、いいでしょう。 ※支払う意思があることを告げることで、契約違反行為にならないからです。 何もしないと、契約違反行為ということで、調停などの際不利になることがありますので、ご注意ください。 さて、ここからどうするかということですが、まず、基本的に３間のサイズを２．５間と間違えられたということで、この点も業者がミスを認めているので、３間タイプにしてもらうことが必要でしょう。 取付前に、確認しなかったのも業者のミスだと思いますので、この点は、充分交渉が可能だと思います。 ただし、２．５間から３間への材料の差額と作業費のUp分の差額については、お支払いが必要になると思います。 大きさが変わる場合、どうしても外壁側に開いた穴の位置は、ずれてきます。 ですので、外壁の穴については、建築屋さんとも相談のうえ、どのように対処するかを考える必要があります。 穴については、コーキング等で処理をしていく形になると思いますが、そのうえにアルミ等で、かぶせものをするなど、いろいろな方法があると思いますので、充分にご検討していただくといいとおもいます。 そのうえで、３間用に取り替えてもらうよう、交渉されるというのがいいでしょう。 基本は、交渉となりますので、書面をもって、しっかりとお気持ちをお伝えし、３間用を取り付ける為に、具体的にどうされるのかをお話し合いしていただくのがいいと思います。 理事長　中井　義也 ハウスメーカーが、ＧＬ設定を間違えていたことが発覚しました。（No.11164） 新築の注文住宅建てたのですが外溝工事は違うメーカーに依頼したのですがどうも　ＧＬの設定をハウスメーカーが間違えたらしく　（ミスも認めています）　 住宅の前の歩道にあわせてＧＬをとったらしいのですが　勾配の低いほうに合わせたらしいのです（６センチ低いことになります） 基礎高が低いとこだと35センチくらいなので６センチ上げると　29センチくらいになります こういった場合　どういった対処がいいのでしょうか？ （住宅は完成していて　書類上は引渡しも済んでいますが　実際は他にいろいろミスがあって　１０日ほど遅れる見込みです） 愛知県　Ｈ様 GL設定の間違いについて、今後どのように解決されるのがいいかというご相談とお伺いしました。 こういったご相談の場合は、ご相談者様がどうしてほしいのかにより、対応が変わってきます。 ご相談者様が、GL設定を違えた場合に受けるデメリットとしては、 ・基礎高が、低くなることによる湿気等建物の影響 ・外構工事での余分な経費（影響が出る場合） という点だと思われます。 まず、建物の影響については、当初の基礎高が取れていないのですから、その点は、建築業者さんに保証の確約をもらっておきましょう。 覚書等で、GLラインが変わっても問題ないこと、それにより、支障が出たと判断された場合の無償保証の確約をとっておかれるといいと思います。 また、外構工事によるデメリットは、計画により違いますが、多くの場合は、金銭的に解決されることあります。 この辺りは、ご相談者様が、どのような計画をお持ちなのか、お気持ちをお持ちなのかで、変わってきますが、ハウスメーカーさんとお話し合いの元、解決されるのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 越境物と敷地境界線のトラブルがあります。（No.11163） 越境物と敷地境界線のトラブルです 約4年前に敷地を購入し、2年ほど前に家を建て現在も住んでいます。 隣地とはこちらが高いひな壇のような状態にあり既設の石垣擁壁があります。 土地の仲介業者が設計事務所を兼務していたうえ、諸々の事情から仲介、設計監理とも依頼しました。 土地購入後、隣の門柱が越境していることが判明しその解決をお願いしたのですが、トラブルになり家を建てることができなくなるため、家を建てた後に解決しましょうと言う言葉にだまされ。 越境物をそのままにしたまま家を建てました。 その後、越境物の解決を迫ったのですが一向に解決する行動を起こす様子が無いため、設計監理料の25％あまりの支払いを保留しました。 その後も動きが無く、8ヶ月ほど前に設計料の支払いを求められ裁判所での調停に呼び出されました。 それから、隣地の越境物の解決を条件に残金を支払うよう話し合いを進めてきたのですが、ここにきて、境界杭が間違っている可能性がありそのことを認め、お互い越境している可能性があるため、現状を維持するよう求められました。 土地の仲介をしておいていまさら何を言い出すのかさっぱりわかりません。 越境物があることを説明せず（重要事項説明書に記載無し）その上、境界線があいまいだと言い出す不動産屋について ・どこに相談すべきか？ ・損害賠償請求などは可能か？ 以上２点教えてください。 宜しくお願いします。 福岡県　Ｉ様 土地の不動産取引に関する相談とお伺いしました。 順番にお答えいたします。 まず、ご相談者様の言う通り、ご相談の内容は、仲介業者が、本来の役目を果たしていないということがあげられます。 基本的に、土地の取引の際については、境界杭の明示の義務があり、この点において、その仲介業者が、重要事項告知義務違反をしているということになると考えられます。 ご相談者様は、現在、取引において、重大な損失を被っているわけですから、その点を仲介業者に請求することも可能だと思います。 ○ご相談先について まず、その仲介業者の所属している宅建協会にご相談ください。 宅建協会は、地域により細かく分かれており、一般消費者の方と宅建業者両者に対して、活動を行っている期間ですので、相談に乗ってくれると思います。 また、市町村レベルで行われる無料法律相談や法テラスなどもご利用頂けると思いますが、まずは、宅建協会に連絡していただき、相談と注意喚起をしてもらうことがいいでしょう。 ○損害賠償について こちらについては、弁護士の先生の領域になりますので、一概に言えませんが、当法人のご相談事例から、お答えいたします。 まず、告知義務違反ということが挙げられますので、重大な事実を告げられないまま契約しているという点がありますので、その点については、契約違反行為ということがあげられるでしょう。 重要事項説明書を読んでいただくと内容が記載されておりますが、契約違反の場合の損害賠償の額も規定されています。 こちらについては、売主さん・仲介業者さんに対して行うことになると思いますが、ご相談では、仲介業者の事前調査不足があげられると思います。 設計料についても調停が行われているようですので、ご相談者様が行うべきことは、 ・支払う意思があること ・境界杭を確定させること ・越境物がある場合は、その点について、解決すること。 そのほか、ご相談者様が、解決されたいことを書面にて要求してみてください。 ポイントは、書面です。 特に調停なども行われているので、払う意思については、明示しておき、日付を残しておくことは、大切だと思いますので、ご利用されるといいでしょう。 ここからは、私の推測ですが、今までの経験上こういったご相談が良くありますが、売主と仲介業者が仲良くて、売主にいい顔をするため、問題を自分の中で止め、解決に至らない場合や 売主さんが、問題の解決を拒否していることなどが多いです。 ですので、売主さんも含めて、トラブルの解決に動くとより早く解決が進むと思いますので、ご参考にされてください。 理事長　中井　義也 匿名の苦情を８通ほどもらっています。（No.11162） 匿名の苦情を８通程もらっています。 そのほとんどが喫煙に関するものです。 ベランダでの喫煙はやめましたが換気扇下での喫煙は夜遅く１〜２本程度することがあります。 その苦情の為空気清浄機等も購入しました。 １通目の苦情には　お宅の入居が決まって以来迷惑している　などと書かれていました。 管理会社に相談をしても匿名である以上注意はできないし気にしないで普通に生活していいと言われました。 隣だと言う事はわかっているのですが匿名で苦情を言ってくると言う卑怯さが我慢なりません。 自分の言い分ばかりなのです。 どうしたものでしょうか？ 埼玉県　Ｙ様 苦情のお手紙のご相談とお伺いしました。 匿名での苦情については、対応の仕様がないというのが、管理会社の言われるように本当のところだと思います。 お隣ということが分かっている（人物が特定できている）ということですので、内容的なご確認をされてみるということをお勧めします。 匿名で、苦情を言っている限りは、いくら対処しても、ご相談者様の状態はよくありませんので、その隣の方とお話しされるしか、今後の状態は、発展しないと思います。 今後ご相談者様が、出来るいくつかの対処をお伝えしておきます。 ・管理会社に頼み、掲示板等に匿名でのお手紙が封入されているが、対処が出来ないので、今後は、匿名でのお手紙をやめるように注意喚起してもらう。 ・お隣の方とお話しする。（人物像がわからないので、一概にこの方法がいいかはおすすめできません。） ・特定されている方にご相談者様の思いのお手紙を出す。 などが、考えられますが、一番は、管理会社から、そのマンション全体に注意喚起してもらうのが、いいと思います。 その後もお手紙が続くようであれば、別の対応をとられることになりますが、まずは、出来ることから、スタートされるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 仕様を確認しながら進めてきたのに、急にその仕様がつかないといわれました（No.11161） 今回、実家の建て替えを行う予定でハウスメーカーと確認しながら契約まで完了したのですが建屋の初期図面に記載されていた装備が後になって付きませんと説明をされました。 詳しく説明すると、キッチンがこの建屋であればこれが付きますとの説明で展示場で今年1月に一点のみ見せられたようで再三確認したうえで本人は1月にこれが決め手で契約したそうです。 （その後色々とトラブルで今に至っています） ただ、当時1月に説明を受けたものと家の仕様書ではキッチンは違うものであることに昨日、展示場でカラーチョイスの際に気が付きました。 エアコンについても当時８畳用２台又は16畳用１台と図面に記載されておりその後図面が古いからと言って先日6月末に修正液で図面の日付とエアコンの欄が消されており今は付かないと今更説明されています。 私共の家の仕様希望がSSというキッチン付きなプランに対してFというキッチンの付かないプランを契約させられてしまい、のちの仕様書では付くと説明を受けたものがまるでつかないようにされていてキッチンについてはカタログがあるのに型番号の記載が無く、グレードの低い方のキッチンのみ型番が存在していて後の仕様書の説明もないままサインさせられてしまったようで現在困っています。 ハウスメーカーの営業は言った覚えはないとしらを切っていますがこちらとしては納得がいかない為、契約を白紙に戻す事は可能なのでしょうか？ それに５０万ほど手付で支払いは済ませていますがこれも返ってくるのでしょうか？ 工事の着工はまだですがローン契約して銀行から今月の８日に業者に全額支払われる予定です。 取り壊しはすぐなので焦っています。 一応明日、トラブルを銀行に話し、支払いを止めてもらうようにしようと考えています。 切迫した状況ですので早めのアドバイスを頂けると非常に助かります。 宜しくお願い致します。 栃木県　Ｏ様 ご実家のお住まいの建替え時の仕様についてのトラブルとお伺いしました。 順番にお答えいたします。 ・契約を白紙に戻せるか？ こちらについては、白紙にした場合、現状のままですと、費用を請求されることになると思います。 もし、着工等の準備も進めている場合は、手付金以外にも請求されることがございます。 詳細は、ご契約書に書いてある手付金の効力にもとづいて処理がされていきますので、こちらをご確認いただく必要があります。 ただ、今回の場合、相手方が契約時の約束違反ということがあげられるという点で、契約を解除するという考え方もできます。 ですので、その点は、交渉の余地があると考えられます。 ご相談者さまのスタンスとしては、 ・契約をできれば解除したくない ・ただ、相手側が約束を守らないためしかたがなく、解除する。 ・そのため手付金については、返還を希望する。 というスタンスになるでしょう。 ただし、契約後の解除に至っては、図面作成費や申請費など請求されることがございますので、50万円のうち、ほとんどはとられてしまう可能性が高いと思います。 もし、ご相談者様が、建築の意思がまだあるようでしたら、 今の時点で、再確認をしておくべきでしょう。 そして、キッチンとエアコンについては、充分にご確認いただき、そのうえで、契約解除についても視野に入れながら、交渉していくことが大切だと思います。 交渉に際しては、「　書面　」をもって、今までのお打ち合わせの内容を確認しながら、相手側にご相談者さまの思いを伝えることが大切です。 その際にも、 ・話が違う点 ・契約の解除も考えている点 ・仕様をもとに戻すか、金額的に調整するか などなど、明確に、相手側にどうしてほしいのかをお伝えされることをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 中古戸建て住宅の瑕疵について（No.11160） １年半前に、不動産会社を売主とする中古戸建て住宅を購入しました。 この度、シロアリによる腐食が生じたため、瑕疵の範囲で消毒・修繕を行ってもらう予定です。 瑕疵の責任は２年と契約で定めてありました 。そこで御尋ねしたいことが下記のとおりです。 １：通常、シロアリの駆除を業者に依頼すると、５年〜１０年の保証期間がつきますが、瑕疵による対応の場合も契約上の瑕疵を問える年数とは別に、シロアリの保証期間はつくものなのでしょうか。 それとも瑕疵責任の範囲年数を超えた場合は、すべて買主負担になるのでしょうか。 ２：シロアリの確認時に、床下の湿度が高いとの指摘がありました。 なんらかの形で除湿対策を施さないと、消毒の効果が通常より短くなる可能性が高いとのことです。 この場合、防湿剤の設置などはシロアリ駆除と一緒に主張・依頼が可能でしょうか。 それとも直接シロアリ駆除と関係のない作業は、別途買主対応になるのでしょうか。 ３：シロアリとは別に、黒アリの巣が発見されました。 確かに家の中に黒アリが出ることが多々あたのですが、黒アリにより生活に支障が生じているとしたら、これも瑕疵として駆除を依頼できるのでしょうか。 現状では断熱材への侵食などは確認できていませんが、将来的には断熱材や壁面への侵食の可能性があるとのことです。 以上、３点です。よろしくお願いいたします。 東京都　Ｔ様 中古住宅の瑕疵についてのご相談とお伺いしました。順番にお答えしていきます。 １：通常、シロアリの駆除を業者に依頼すると、５年〜１０年の保証期間がつきますが、瑕疵による対応の場合も契約上の瑕疵を問える年数とは別に、シロアリの保証期間はつくものなのでしょうか。 それとも瑕疵責任の範囲年数を超えた場合は、すべて買主負担になるのでしょうか。 こちらについては、売主の瑕疵から、施工した業者の保証に変わりますので、おおよその場合、施工した業者の保証が5年間つくと思います。 ただし、こちらは、不動産業者や買主さんとのお話しあいで、どのようになっているかにもよりますが、基本的には、瑕疵とは、別に5年間の保証が、「　シロアリ駆除業者　」から出るというかたちになると思います。 ２：シロアリの確認時に、床下の湿度が高いとの指摘がありました。 なんらかの形で除湿対策を施さないと、消毒の効果が通常より短くなる可能性が高いとのことです。 この場合、防湿剤の設置などはシロアリ駆除と一緒に主張・依頼が可能でしょうか。 それとも直接シロアリ駆除と関係のない作業は、別途買主対応になるのでしょうか。 こちらについては、瑕疵といえるかどうかが、むずかしい判断になると思います。 仲介された不動産屋さんとの協議も必要だと思われますが、まずは、防湿剤も合わせて、交渉してみることだと思います。 以前の事例では、買主対応になるケースが多いです。 理由は、建物の現状状態での購入になるため、構造に特段に瑕疵が見当たらず、湿気がある場合は、その地質部分に起因することが多いため、瑕疵であるとは言いにくいためとのことでした。 ３：シロアリとは別に、黒アリの巣が発見されました。 確かに家の中に黒アリが出ることが多々あたのですが、黒アリにより生活に支障が生じているとしたら、これも瑕疵として駆除を依頼できるのでしょうか。 現状では断熱材への侵食などは確認できていませんが、将来的には断熱材や壁面への侵食の可能性があるとのことです。 こちらについては、害虫対応となりますが、交渉となります。 ただし、事実上現状被害がないということでしたら、駆除の依頼は、むずかしいと思います。 瑕疵については、実害があることをベースとしていますので、今回のシロアリ駆除時に合わせて交渉して、安い費用でやってもらうのがいいと思います。 この辺りは、不動産屋さんにも相談してみて下さい。 理事長　中井　義也 ＜＜　前へ Page.7 / 16 次へ　＞＞

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