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わたしたちがいままで頂いたお住まいに関するお悩み、お気づきの点やお住まいの健康や環境についてのご質問などのご相談を掲載しております。 もし、いま、あなたのお気づきの点やお困りの点が少しでも解決できたら、うれしいです。 ご相談は、無料で行っております。お気軽にお問合せください。 住宅に関する相談　リフォームに関する相談　土地に関する相談　その他の相談 下記質問をクリックすると詳細な質問内容と回答がご覧になれます。 ＜＜　前へ Page.13 / 16 次へ　＞＞ 家を建て替えする場合、どのような手順で進めていけばいいでしょうか？（No.1089） 現在、父の家に同居しています。 家族構成は私の父、旦那、息子2人の５人で暮らしています。 築３０年以上で家のローンがあと６年残ってます。 床や天井がグラグラしている状態で先日１階天井の亀裂から羽蟻が出ました。 それで建て替えをしたいのですが、２年前に旦那が破産整理をしたので融資が受けられるかかが心配です。 旦那は大手会社の下請け自営業者、勤続１０年で年収８００万です。土地は２０坪なので建て替えに１０００万位かかると思います。 父名義の家を担保にしても融資は厳しいでしょうか？ 融資をうけやすくする方法はありますか？ まずは銀行をまわるべきなのでしょうか？ 何件かまとめて銀行の融資審査を受けたほうがいいですか？ 家の建て替えに関する知識も流れもわからないので教えて下さい。 埼玉県　K様 お住まいの建て替えの際のご資金の相談とお伺いしました。 ポイントとなるのは、ご主人の破産整理の点です。 基本的に、破産整理（自己破産の場合）の場合、信用情報機関には、 7年間その情報が登録されており、その間は、金融機関からの 融資は原則受けにくくなっているのが現状です。 破産の種類にもよりますので、なんとも言えませんが、 借入が心配ということでしたら、 各金融機関が使う信用情報機関に確認してみるのもいいでしょう。 代表的なところを上げますと 全国銀行個人信用情報センター �潟Vーアイシー �潟Vービーシー 全国信用情報連合会 株式会社テラネット だいたい金融機関は、このうちの3つ位に加盟しておりますので、 金融機関で調査される前に、ご自身でご確認されるのも いいと思います。 詳しくは、各調査機関にお問い合わせください。 そのうえで、借入する方法についてですが、 基本的に住宅ローンを借りる場合、今回のご計画で建て替えられる 土地と建物は、金融機関に担保にとられます。 それ以外に土地等資産があり、金融機関に担保として、 差し出すことが出来るものがあれば、交渉の可能性もあります。 お話しをお伺いする限り、融資条件としては、ご主人の破産の 状況によりますが、むずかしいと思われますが、 金融機関さんに正直に現状をお話しして、相談されるのがいいと思います。 金融機関は、まとめて審査されるのは、お勧めしません。 一つずつ審査されていくのをお勧めします。 というのも審査に出された情報は、各金融機関で共有できる状態に ありますので、まとめて審査を受けられ、そのうち否決が多くなった 場合、それだけの理由で、貸さなくなるということも実際あるからです。 この辺りは、信頼のおける建築屋さんと相談されながら進めていかれるのを お勧めします。 家を建てるとき、最初に始めなければならないことは、 お金の話です。 このお金の話をしっかりしておかないと、計画を始めていっても、だんだん 苦しくなってきます。 ですので、家計をチェックし、実際にいくら家づくりで使うことが出来るのかを つかみ、お金の話をしっかりと確定させておきましょう。 そのうえで、ご計画を進めていくことをお勧めします。 理事長　中井　義也 駐車場が借りれる約束だったのに借りれないです。礼金・敷金は、返還されますか？（No.1088） 賃貸住宅についてご相談させてください。 礼金、敷金の返金を求めています。 昨年１２月に、現在のマンションに引っ越しました。 依頼した不動産に伝えていたのは『引っ越しの第一目的は、駐車場を借りれる』ことが条件でした。 当時、私たちが所有していた車のサイズが大きかったため、借りられる駐車場がなく、空き待ちをしていてその間は（現在も）マンション内にある時間貸し駐車場を毎日利用しています。 小さいサイズの駐車場ならば、すぐに借りられるとのことで、車を買い替え、現在は納車を控えています。 現在の分譲マンションの賃貸を契約をした際、駐車場の空きがでたらすぐに借りられるという条件でした。 駐車場を借りるには、部屋のオーナーに駐車場の管理会社と契約していただき、又貸しでないと賃貸者は借りれないため３ヶ月以上前から仲介業者を通して、オーナーに依頼しています。 駐車場を借りれないと、納車の手続きが進まない為、仲介業者の不動産会社にオーナーと連絡を取ってほしいと依頼しているのですが、初めの２ヶ月は『オーナーと連絡が取れない』、現在は『オーナーと連絡は取れたが、貸し出すかオーナーの返事待ち』と言い、連絡を待ち続けています。 納車の手続きの為、一日も早く駐車場を借りたいのですが、この状況を仲介業者に伝えてから３ヶ月以上経過しても返事がきません。 　 初めに、『駐車場貸しは空きさえあれば可能』と言う訳でマンション賃貸を契約し、さらに駐車スペースに合わせて（ローン返済が残っている）車を売り、新車に買い替えたのですが、オーナーが貸し出しするかしないかの返事すら出しません。 今の物件を紹介する時点で、『駐車場を借りれるかどうかは、空きスペースがあってもオーナーの意向により借りれない事もある』と知っていれば初めから今のマンションに引っ越しはしませんでした。 まだ入居して８ヶ月弱ですが、駐車場が借りれる部屋へ引っ越しを検討中です。 礼金、敷金の返金、解約時１ヶ月前申告ですが日割りで支払うことを希望しますが可能でしょうか？ よろしくお願いいたします。 ありがとうございます。 東京都　M様 駐車場の件でトラブルとお伺いしました。 賃貸契約でのトラブルは、多くあります。 ご相談を拝見させていただくとマンションの1室を借りたということで、 分譲マンションの1室をオーナーから仲介業者を通じて借りているという点 でお話しさせていただきます。 最初に、ご質問からおこたえすると 礼金、敷金の返金、解約時１ヶ月前申告ですが日割りで支払うことを希望しますが可能でしょうか？ という点ですが、まず、礼金については、オーナーに支払われるものになり、昨年12月より住んでいる という事実がある以上返金は、むずかしいと思います。（交渉は、可能だと思います。） 敷金については、退去時に部屋の損傷部分の補修と相殺されるということになっていると思いますので、 相殺された残りについては、返還がされると思います。 ※現状のお部屋の状況にもよりますが、当初から決められており、返還されない場合もありますので、 ご契約書をご確認ください。 また、日割り計算については、仲介業者を通じて、オーナーとの交渉になりますが、 ご相談者様の入居の条件になっていた駐車場について、目的が達成できないため、 日割り計算にて・・・と交渉することは、可能だと思われます。（礼金も同じくです。） まず、ご相談者様が行うことは、 Step1 賃貸契約書をご確認ください。 そのうえで、退去の際の項目を熟読してください。 Step2 オーナーが駐車場契約をしない理由について確認してください。 仲介業者を通じてということになりますが、入居の条件として、駐車場が借りれることを仲介業者にも伝えてあり、その点で、賃貸契約を 結んだのに、なぜ、オーナーが了承しないのか？ この点を再確認してください。 Step3　確認頂き、動きがない場合 仲介業者に、こちらは、駐車場を借りれるという点で、賃貸契約をして、 そのために車も買い替えているのに、条件が満たされない。 ご相談者様としては、不利益を被っているので、その点をもとに、交渉と 選択を迫るのがいいでしょう。 選択としては、 １．駐車場の手続きが一向に進まない場合は、当方としても住んでいる目的が 達成されないため、敷金の一部と・礼金の全額返還を求める。 また、家賃については、日割りにて計算する。 ２．駐車場の手続きを進めていただき、目的を達成できるようにする。 という2点で、交渉されるのがいいと思います。 上記内容は、契約条項によって変わってくる場合がございますので、充分に ご確認いただくことをお勧めします。 また、駐車場の件は、内容証明等契約の目的が達成できないことを 明記して、権利の行使を促すこともできますが、まずは、仲介業者さんに もう一度なぜ、借りれないのかという点をはっきりさせ、ご相談されることをお勧めします。 理事長　中井　義也 ハウスメーカーの段取りの悪さで、着工が遅れてしまいました。誓約書を交わしておいた方がいいですか？（No.1087） 大手ハウスメーカーで先日本契約を終えました。 本来であれば今週末より着工の予定でした。 しかし、ハウスメーカーの段取りが悪く確認申請の申請が遅れたために、長期優良や性能評価等の申請も遅れて、結局着工が遅れることになりました。 今月はじめの話では確認申請は終わっているが、性能評価の審査が民間検査機関が混んでいて長引いているので申請がおりないために着工が遅れるということでしたので、しょうがないなと思い了解していました。 しかし本契約書の申請の内容を見たら、まだ性能評価を数日前に出したばかりで、当然ですが長期優良が出していないという状況でした。 本来は６月上旬には申請を出す予定だったのが１ヶ月遅れていたのです。 それを嘘をついて、さも自分達に非がないように装っていたのです。 本契約には仮契約から着工日を遅らせた日付が「着工予定日」として記載されていました。 私はなんの説明もなく書類の日付を変えていたことに異議を唱え、着工日を元の日付に訂正するように言いましたが、なにせ申請がおりていないのに、申請前の日付に着工予定日とすることはできないから、といわれしぶしぶ帰ってきました。 それ以外にも地鎮祭時にハウスメーカーのほうからエクステリア業者に打ち合わせをしますとか、不明確な杭の位置をきちんと調査しますと言っていたのに、どちらもなされませんでした。 そのことを指摘して上司の方も同席して、翌日には打ち合わせをしますのでその内容報告を私にしますということでしたが、約束した先から報告なしです。 相談としては、 ハウスメーカーの段取りの悪さで着工日が変えられてしまいました。 建物ができるのは１２月頭です。 できたら少しでも早く完成し、限りあるエコポイントをもらいたいと思っていましたが、この遅れのせいでもらえなくなったらと思っています。 ハウスメーカーは完了日は変更せずにがんばりますといっていますが、突貫工事はされては困りますし、施主検査後の手直しで時間がかかるとかで完了日をずらされるのもしゃくです。 また、ハウスメーカーの不手際でやはり手直しに時間がかかり、手直しがかかるから突貫工事をしたいが施主がそれを認めないから完了日が遅れるなどと言いかねない会社だと、今までのやりとりで感じています。 よってこういうった考えられる話しを誓約書などで一筆交わしたいとおもいますが、そういうのは効力はありますでしょうか？ 愛知県　H様 完了日について、誓約書を交わすと効力があるかというご相談 ありがとうございます。 まず、工期についての考え方ですが、 簡単に言いますと多くのハウスメーカーの契約書の場合、 工期が延長する場合は、お施主様に書面等によって、連絡して 延長するという点が記載されています。 また、合わせて工期を延長した際の遅延損害金の規定もある場合が 多いです。 ですので、まずは、ご契約書を準備ください。 で、ご相談者様の目的としては、少しでも早く完了してもらいたい ということだと思います。 ご相談者様がされることは、 具体的な工程表をもらい、その通りに進んでいるかをチェックするという ことが必要になってきます。 そのうえで、誓約書という点ですが、この文面については、ハウスメーカー側も 充分考慮すると思います。 ただ、ご相談者様のスタンスとして、 ・営業担当者の説明と違い、申請の不手際によって、遅れた点を確認する ・今後については、前述の工程通りに進めていく。 ・工期の遅れについては、契約書に記載されている天変地異や特段の事情の 場合以外、もしくは、ご相談者様からの要望により延長した場合についてのみ 認め、延長する場合は、事前に連絡を得て、書面により新しい工程表の 提出を求める。 というスタンスで文面を作られるといいと思います。 ポイントとしては、 ・今回の着工が遅れた原因が、ハウスメーカー側にあること。 ・今後については、きちっと約束して進めていくこと。 ・工期が遅れた分で無理な工程をせず、家づくりをしっかり進めていくこと。 この3点をしっかりと確認できる誓約書を作っておくのは、 効果が高いと思います。 上記３点は、お話しをお聞きする限りは、当然のことなのですが、 今までの経緯から、不安になるお気持ちもわかります。 せっかくのお住まいづくりですので、安心して進められたいと 思います。 そのお気持ちをハウスメーカー側に伝えて、 もう一度上司の方を含めた話し合いをされるといいと思います。 具体的は行動ステップとして Step1 工事請負契約書の工期についての記述をよく確認する。 Step2 営業担当者等に現在のご不安を伝え、 営業担当者に話し合いの機会を持つようにする。 上司（店長・所長）と現場監督に同席してもらう。 Step3 工程表の話と今後の確認という意味で、 誓約書を確認したいということでお話しする。 このような順番で進めていかれるのがいいと思います。 ハウスメーカー側もいろんな点で、対策が取られているので、 ご相談者様も書面にて確認する等のスタンスは、大切な お考えだと思います。 お気持ちを十分伝え交渉されていくのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 新築の土間コンクリートにヒビが入ってしまいました（No.1086） 去年の5月に引っ越しをした新築です。 少々前から、外部収納部の土間(？)部分の基礎がひび割れを起こして困っています。 そこで、アドバイスを頂きたいのですが、上記の基礎のひび割れについて、業者に相談し、何度かモルタルの上塗りをして頂いたのですが、きれいなのは、塗ってしばらくの間だけで、特におさまる様子もなく、おそらく外部収納部の土間のかさ上げに使用した土が、基礎部分から外側に染み出てきている状況です。 特に問題なければ、放置しておいてもよいのですが、何か適当な解決案があれば、教えて頂けないでしょうか。 お手数ですが、ご連絡いただけると幸いです Tさま 土間のひび割れのご相談とお伺いしました。 基本的にひび割れがどの程度のものかによります。 ひび割れが、ヘアークラックという表面上の割れであれば、 よほど問題ないと思いますが、ご相談の場合、 土間下の土が流れ出ているということですので、 その問題を解決する必要があると思われます。 廻りの状況によって、施工方法が変わってきますので、方法は、 一概に言えませんが、施工上の天圧不足ということも考えられますが、 土の流出を止めることが出来ないのであれば コンクリートの割れる部分に目地を入れたりして、 対応したり、注入材なども利用する工法もあるようですので、 この辺りをご検討されるといいと思います。 現状の施工方法によって、対応が変わってきます。 業者様にご相談されながら、進めていかれるのがいいと思います。 一度、目地を入れたり、注入材を入れる方法をご相談 してみてください。 理事長　中井　義也 建築位置が間違っていたり、ドアの干渉があったり、どうしたらいいですか？（No.1085） 着工図受領書に綴じられている建築位置を示した図面がありますが、指定した建築位置と異なっています。 指摘したところ着工図受領書の表紙にサインを頂いているので施工業者側の落ち度はありませんとのことです。 それともう一つ、寝室のドアとウオークインのドア同士が干渉しています「ウオークインのドアを開けている時に、寝室のドアを開けると４５°位の位置でドア同士が干渉しキズがつく思われます。 当方は家族４人の誰も図面上での説明を聞いていませんでした。 当方が着工図面をよく確認しなかったのが悪いのでしょうか、アドバイスいただければうれしく思います。 よろしくお願いいたします。 愛知県　Sさま まず、着工図受領書というものにハンコを押している点で、 基本的なご確認があったというスタンスになるのは間違いのない点です。 もし、ご相談者様が指示された内容と図面が違うのであれば、 それは、本当に大問題です。 ただ、サインがありますので、ご相談者様の立場としては、 ・工事担当者より説明がなかったこと ・そのサインは、とりあえずという感じでサインしたこと ・配置など、現地での確認はなかったこと など、そのサインは、無効である内容を示さなければなりません。 そのうえで、交渉となります。 ただし、現実問題、現在ご新築中で、お引き渡し前ということですので、 現実その位置を動かすためには、かなりの費用がかかると思いますし、 位置を動かすというのは、むずかしいと思います。 建築というのは、お施主様との共同作業という面もあるのは、確かです。 ただし、ご説明が不十分な場合は、ミスともいえます。 この辺りは、お打合せの経緯などによって、対処の仕方が変わってきますが、 基本は、話し合い・交渉となると思います。 その際にご相談者様が、具体的にどうしてほしいのかをしっかり相手側に 伝えておくことは重要だと思います。 また、間取り上の問題ですが、扉の位置などは、 生活動線のご検討やお打ち合わせによって、きまってきたのだと思います。 この辺りもお打合せの経緯によりますが、メールを拝見させていただくと 業者も説明不足の点があったかもしれません。 現状扉が当たってという場合は、対処方法としても扉緩衝材を付けたり、 戸当たりを付けたりなど、いろいろな方法がありますので、 この辺りは、建築業者さんとよくご相談していただきながら進めてください。 理事長　中井　義也 施工ミスがあるのに引き渡しに応じなければならないのでしょうか？（No.1084） 新築住宅を建設中です。工事完了引き渡し前の時点で、施工ミス（鼻板部分に２０ヶ所以上の穴があります）施工業者側はパテで補修してあるから全然問題ないと主張しています「現場監督が施工ミスを認めている」が見つかりました。 しかし、施工業者は一軒の家を建築すればこれぐらいの施工ミスは発生するから自社には何の責任も無いと言っています。 この状態で、引き渡しに応じなければいけないのでしょうか 引き渡しに応じなければ、法的手段にでると言っています。 アドバイスをいただければ有り難く思いますのでよろしくお願いいたします。 愛知県　Sさま お引き渡し前に施工ミスを発見し、それが治らない のに、引き渡しに応じなければいけないのかどうか？ というご相談とお伺いしました。 その施工ミスが鼻板部分に20カ所以上 穴があるということですが、程度や位置によって、どの程度 のものなのかによりますが、基本的にミスといえるもので、 構造上や防水上、瑕疵に当たる場合は、その施工のやり直し を請求できると思われます。 ただし、その施工について、その部分が構造上問題ないもので あり、補修がしてあり、その対処が充分なものである場合は、 この限りではありません。 その際も建築屋さんに相談して、ご相談者様が気になっている点 やそれによる構造材の耐久性の欠如や保証について充分確認 しておくことが必要でしょう。 回答によっては、書面にて、しっかり、保証内容を 確認しておかれることをお勧めします。 また、ご質問の中にありました 「引き渡しに応じなければならないか？」 という点についてですが、 こちらについては、まず、ご相談者様は、 引き渡しに応じる姿勢があるという点を明確にしておいてください。 そのうえで、ご相談者様が気になる点の補修等を していただいたうえでの引き渡しとする点を伝えるといいでしょう。 相手側も法的手段に出るといっていますが、 これは、業者が使う脅し方法です。 今までの多くの事例でこのようなことをいう工事業者が おりますが、裁判になった例は、少ないです。 実際に裁判になった際は、専門家に相談することになりますが、 その際にもこちらは、引き渡しをしてほしいと思っているが、 住宅の施工にミスがあり、充分な保証が受けれないうちに 引き渡しを受けることが出来ない。 という立場を明確にしておくことが必要です。 ・施工ミスのために引き渡しに応じない ・補修といってもその説明が不十分で、さらにその 部分に対する保証がどのようになるか説明を受けていないので、 引き渡しに応じない ただし、こちらには、払う用意がある ことを明確に伝えておいてください。 そのうえで、後は交渉です。 業者側も裁判をやるつもりは、そんなにはないと思われます。 せっかくのお住まいです。 しっかりとした施工や保証のもとで安心してお住みになられたい と思います。 是非、しっかり交渉をして、まずは、施工ミスの点の具体的な 対処方法やその保証についてご確認されるのをお勧めします。 また、ご相談者様が、どうしてほしいのかも明確に伝えて おくといいでしょう。 理事長　中井　義也 この土地を買い取ろうと思うのですが、価格はどうなるのでしょうか？（No.1083） 私の土地に囲まれる状態で親戚の墓地があります。近々お墓を移転されるという話です。 数坪の広さですが、お墓を移転された後その土地は持ち主の方が自由に地目を変更できますか? また現在のように通行権を認めなくてはなりませんか?墓地は移転後3年たてばどのような地目変更もできると聞きました。 極端な話ですが、そこに家を建てることも自由だというのですが。周りの土地には私の家があります。 いっそ買い取ろうかとも思いますが価格はどうなるのでしょうか? 神奈川県　Yさま 現在墓地ということですが、お住まいになられている地域により、地目が宅地に変更できるかどうかが変わってきます。 この辺りは、墓地埋葬に関する法律や市町村長の許可がどのようになっているかもポイントですので、市役所にて確認されることが必要です。 また、通行権については、その土地が分筆された 経緯で、考え方が変わってきますので、一概に言えませんが、 基本的に現在まで認めていて、さらに有料だった場合は、 認める必要がある場合があります。 この辺りも現在までのご事情により、変わってきますので、 地域の不動産屋さんや士業の方などにご相談ください。 また、この土地を買い取る場合についてですが、 基本的に墓地の取引というのは、相場とは別に今後の利用用途 や所有者の思いによってきまる場合が多いです。 価格については、交渉になります。 まず、買い取られる場合は、市役所に行き、 宅地に変更できる土地かどうかを確認し、その後地域の信頼できる 不動産屋さんにて、相談されるのをお勧めします。 理事長　中井　義也 手付金は、全額返金するべきでしょうか？（No.1082） 工務店のものです。 新築１６００円（建坪２０坪、半地下の3階建て）見積もりを出し、手付け金として６月に１００万円をいただき、８月末の住宅受け渡しでしたが、契約後にお客様が住宅の図面変更の希望がありました。 ご家族4人の設計の意見が異なりため、着工出来ないでいます。 特に娘さんが１級建築士を同行し、弊社を信用してない様子が見て取れます。 信頼関係のないなか新築を請け負うのはお互いのためによくないのではないかと思い、白紙に戻すことを客先に告げました 。 こちらも着工にむけてボーリング調査や業者等を準備してましたので、経費はすでにかかっています。 ただこちらからの申し出ということもあるので手付け金の１００万円は返すと話しましたが、お客様はそれ以上の金額を望んでいます（賃貸料金など）。 ただお客様の変更依頼で着工が遅れているのに、本当に弊社が手付け金全額返却しなければいけないのかと疑問がでてきました。 契約に関して法律ではどのような見解になっているのでしょうか？ 東京都　Sさま 契約解除のご相談とお伺いしました。 まず、ポイントとなるのが、契約書になります。 契約書には、手付金の授受に関しての項目があるかと思います。 契約を白紙撤回する場合の項目があれば、返還は、その内容によります。 ただ、工務店さんということなので、契約条項などない場合もあるかと思います。 その場合は、基本は、話しあいになると思います。 当法人では、法的見解は、一般的なケースでのお答えになりますので、実例にもとづいてのお答が多くなることをご了承ください。 まず、契約解除にあたり、契約をしているという事実があるため工務店さん側としては、 ・図面作製費 ・現在までの着手した費用 ・調査、申請費 などは、ご請求が可能です。 これについては、一級建築士さんがいるということなので、詳細にお見積りを提示されるのがいいと思います。 （全国的な事例ですが、この部分は、請求可能だと思いますが、前述にもありますが、契約書に条文がございますので、この点も検討ください。） そのうえで、ご相談者様は、この費用を一切なかったものとするという申し出をされている点を交渉材料にされるのがいいと思います。 また、図面の変更や設計の意見が異なるという理由で、工期が延長しているのであれば、それが理由だということを明確に伝えるべきです。 その点を今までのお打合せ履歴などしっかりと確認し、書面にして「当社としては、契約内容を履行仕様としたが、変更依頼により遅れている」 ということを明確に伝え、そのうえで、ご相談者様に非がないことを主張されるのがいいと思います。 契約に関しては、当事者間の取りやめと消費者保護法、また、改正特定商取引法で、新築住宅もクーリングオフが出来るという点も勘案すると法的な説明をしっかりされているのであれば、いいかと思いますが、上記法律もご確認いただくのをお勧めします。 いろいろと申し上げましたが、結論をいうと ・かかった費用については、請求できる ・ただし、一度全額返すという話をしているので、どうかという点 ・賃料などは、お客様の事由によって工期が遅れているという点で、賃料は、払う必要がない。 ・ただし、工期が遅れることを事前に話していたかどうかがポイント になります。 理事長　中井　義也 土地の既得権の対策方法を教えてください。（No.1081） 家の裏側のお宅が我が家とそのお宅との境界にと、ブロックを3段ほど積んでおります。 裏側なので全く気づかなかったのですが、境界線をブロック幅半分くらい越えて積まれてました。 すでに建ててあるものは、こちらから壊して欲しいとは言えないことは承知しております。 幸い裏のお宅は良い方なので（かなりの高齢ですが）お話して次に建て替える時には境界線を越えないように…と口頭のみで終わりました。 しかし土地のことをよくよく調べると、10年占有していた土地は既得権が発生する等があるようですので、裏の方が主張するしないに関わらず、既得権というのは発生するのでしょうか？ もし裏の方が主張せずに土地を返してくれた場合、贈与？！となるのでしょうか？ また今のうちから、既得権を主張できないように書面で取り交わした方が良いでしょうか？ （土地代を取るつもりはありません。次の世代にウヤムヤにならないためです） どうかご教授下さい。 東京都　G様 ブロックの越境についてですが、基本的に既得権というものは、存在するのは、確かです。 権利は、主張しないと認められませんので、そのまま土地を返された場合は、贈与ということになります。 こういった場合、不動産取引上では、はっきりしておくことが必要になりますので、 今後のためにも「同意書」という形で、書面にしておくことをお勧めします。 以前は、そういったことをせずに口頭で・・・。 という習慣もありましたが、現在は、書面に残しておくことも大変重要になりました。 ご近隣の方もいい方とのことですので、思いをお話しして、書面をかわされるのが いいと思います。 理事長　中井　義也 新築完成後、打合せ通りに施工されていないことが分かりました。（No.1080） 某工務店で契約した見積書の中にオプションで追加した遮熱シートが施工されていないミスを発見し、そのミスを連絡した中で直し方や考え方に問題があります。 設計前の段階で太陽光と遮熱材の検討・見積をしています。 太陽光は完成後でも施工できる為、今回は断念し、遮熱材は下地処理の為、オプションとして施工を決定、契約書の見積内に金額（施工前ということもあり部材変更分という金額で5万5千円）もあります。 思い出に撮っておいた施工途中の写真データを持っていたことで完成引渡一年後、施工ミスが発見出来ました。 現在屋根の上には他社で太陽光を施工しています。 社員をはじめ社長も施工ミスを認識、謝罪しており、社員から補修施工の提案があり、その内容は、強固で遮熱効果もあり太陽光の移設費用も出すという提案を営業の担当者からいただきました。 補修方法が屋根の上に屋根を作るという補修の方法で、私からしたら特殊な案な為、補修に対しての通常保証など何点かお願いをしました。 再度、社長から保証などのすべてのお願いを断るようにと担当者から連絡がありました。 なぜ断られたか理由を聞くと、施工ミスは不可抗力の為、移設費用も保証もしない。費用がかかるため強度も必要ないという考えを持っているそうです。 担当者が言っていた提案は営業トークからでるもので関係ないという会社の考えだそうです。移設費用はこちらもちで、施工は工務店が勝手に決める方法か見積金額の差額を返すかという方法を突き付けてきました。 私からすれば施工自体を正しくしていればこの補修自体なかったことで、契約不履行での補修に対して因果関係をもった費用は出すべきと思います。 裁判で遮熱材の施工の実施（補修費用相当の損害金）施工に対するお願い分（通常保証等）因果関係での費用（施工内容によっては工事期間中の代替建物賃料・引越費用・その他の費用）弁護士費用や慰謝料などを獲りたいと思うのですが現在までに無料法律相談所、法テラスの紹介連絡、弁護士会からの弁護士有料相談、香川県庁紛争審議会、消費者センター、東京の紛争審議センターなど次から次と紹介されている状態です。 相談しても施工ミスや会社の対応が悪いが見積金額などが少額で相手にしてもらっていない感じを受けます。 施工ミスを契約した通りに直す為（契約通りの内容にする為）の金額は多額になるし、ただ被害者が損という事実だけをつけられていて誰もそこの正義は助けてくれません。 今回どうすればいちばんこちらの負担が少なく当初の契約通りの施工に直す方法を教えてください。 それとも泣き寝入りをして差額分を返してもらうだけしかないのでしょうか。 また修理とは別に工務店のこのやり方を裁いてくれるようなところはないのでしょうか。 長々と申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。 香川県　K様 まず、現在までにいろいろなところでご相談をされたとお伺いしました。 大変お疲れになったと思います。 ご相談者様の思いとして、住宅を契約通りに施工してほしいという思いは、当然だと思います。 ご相談の場合は、遮熱シートの施工ミスがあって、その施工が出来ずに、現在だと多額な費用がかかるため、工務店側では、保証できないと主張している点がポイントだと思います。 で、実際のところをお話しします。 現状として、施工されてしまったものがある以上それが、現実としてあるわけです。 そして、工務店側としては、費用として、負担しないと言っている以上どうしようもないということになります。 そういった場合は、裁判をするか、社長としっかり話すかどちらかしか、ありません。 ただ、建築裁判には、多額の費用と時間がかかりますので、最終手段にして、まずは、その工務店の社長とお話しをするのをお勧めします。 そのうえで、今後の対応をどうするのかを弁護士さんなどと相談することをお勧めします。 まずは、トップと話して、どうしようもないのであれば、裁判という形しか解決しないというところだと思います。 ご負担についてですが、前述にも申し上げましたが、どうしても時間と費用がかかります。 そのため、充分に相談されてから、のぞまれるのをお勧めします。 また、工務店を別にさばくところというのは、基本的には、市や県の建築相談センター（地域により名称が違います。）に相談したり、建物の診断をされている建築士さんに相談されたりする方が多いと思われます。 理事長　中井　義也 トラックが通るたびに家が、揺れるので、心配です。（No.1079） ツーバーフォーで3階建ての家を建てました。 もちろん、地盤調査もし、基礎工事もべた基礎で行い家を建てたのですが、トラックなどが前を通るたびに家が揺れます。 大丈夫なのでしょうか？ 地震に強いと聞き、ツーバイフォーで家を建てたのですが、トラックが通るたびに揺れるので、とても心配です。 また、隣の家も同時期に家を建ててたのですが、隣の家と我が家の基礎の高さが違います。 隣の家はすごい掘ってあるのにもかかわらず、基礎の高さが我が家に比べると低く、隣と段差がある状態です。 大雨が降ったりしたら大丈夫なのでしょうか？ 東京都　Y様 まず、建物が揺れるという点ですが、建物というのは、基本的に揺れます。 その揺れの程度が分かりませんが、3階建ての場合は、より揺れやすくなります。 特に3階建ての場合は、道路を走る車の振動と建物の持っている周期が近いため、強振をして、揺れることがあるようです。 1階部分で大幅に揺れる場合は、建築屋さんに相談して、建物のチェックをしてもらうといいでしょう。 また、交通振動が気になるようですと、対策をすることが必要です。 この点については、地域環境や道路環境、建物の構造によって、対応方法が変わってきますので、建築屋さんにご相談ください。 となりのとの家の段差があるとのことですが、大雨等で流れていかないかご心配とお伺いしました。 こちらも状況によりますが、現況の隣地との土留めがどのようにされているかがどのような方法でされているかがポイントになります。 建物の荷重というのは、簡単に言うと45度角に地面に広がって伝わってきます。 （正確には、いろいろな考え方がありますので、土に圧力がかかる部分という考え方をもとにお話ししています。） その土圧がかかる部分にどのような施工がされているかがポイントです。 ここ近年に家を建てられたのでしたら、10年間は、建物の保証や地盤の保証などがあるかと思います。 その保証もしっかりと確認していただき、建築屋さんとご相談されることをお勧めいたします。 せっかくのお住まいです。 安心してお住まいになりたいと思いますので、現在思って見えるご不安をしっかりお伝えして、ご相談されるのをお勧めします。 理事長　中井　義也 床梁が選択したものと違っていました。メーカーは、対応を渋っています。どのように対応したらいいですか？（No.1078） はじめまして。拝見させていただき、勉強になっています。 現在、ハウスメーカーで建築中ですが、ミスがありました。 床梁の機種がホワイトウッドかレッドウッドか選択できたのでレッドウッドにしました。ところがホワイトウッドになっていました。 レッドウッドの方が耐久性が高いので、そちらを選択しましたし、その旨は書面にも残っています。 　「最悪　やり直します」と最初は言ってましたが、今は、謝罪され、「ホワイトウッドでも、当社の方法であれば、大丈夫です」と言われました。 来週くらいに、文面を持ってくるとのことで、中身を聞くと、「もし、床梁にシロアリが来て、その原因が、レッドウッドではなくホワイトウッドを使用したためと証明されれば、なんらかの保障をする」という内容になりそうとのことでした。 上記の内容は証明しにくいと思っています。 そうではなく、打ち合わせ内容と異なる事をされているので、（それ以外にも土間の広さの間違い等あり、現場で私たちが指摘し、直してもらいました）そこに対して、なにか、対応してもらえないでしょうか？ 　長文すみません。。かなり、勉強したのですが、自分では分からず、相談させていただきました。 大阪府　T様 現場での仕様違いの発覚のご相談とお伺いしました。 まず、レッドウットとホワイトウッドの違いがあったとのことですが、基本的にどちらかが強いということで、考えますとレットウッドの方が、強いと思います。 その仕様違いがあったということですので、方法論としては、 ・保証をしてもらう ・やり直してもらう ・減額してもらう。 この方法になると思います。 で、基本的には、発注しているものが、違って入ってきているので、やりなおしをするというのが、本来の形です。 ただし、現場進行上どうしても建築に対して、構造的なデメリットがある場合は、保証関係や金額のことで、お話しを進めていく必要が出てくるかもしれません。 で、保証のないようですが、文面についてですが、 「もし、床梁にシロアリが来て、その原因が、レッドウッドではなくホワイトウッドを使用したためと証明されれば、なんらかの保障をする」 というのは、もし、何らしかがあった場合は、ハウスメーカー側に有利に働くことが予想されます。 簡単に言うとなんとでも逃げられる文面です。 レッドウッドなら来なかったということで、いい切れてしまいます。 ですので、 今回の使用間違いは、レッドウッドを使用していたにも関わらず、ホワイトウッドが現場に採用され、そのまま工事が進んでいくという状態になるということですので、何らかの保証という形ではなく、シロアリが来て、被害が出た場合は、保証するという内容でお話しをされるのがいいと思います。 また、今後についてですが、 現在までにいろいろなことが起きているのであれば、一度工事を止めてでもすべてを確認されるのがいいです。 ハウスメーカーさんで多いのは、営業担当者と工務担当者、現場担当者との意思疎通が薄いことによる工事・使用間違いです。 そのため、再度、工事内容について、しっかりお打合せ特にご確認をされるのをお勧めします。 今後の対応のため まず、ご相談者様がされることは、 ・やり直しをしてほしいことを伝える ・やり直しが出来ない場合（ハウスメーカー的な都合ではなく構造的な理由の場合）は、その保証関係の点で交渉をする。 ・再度確認で、打合せの機会を持つ。 という点です。 また、そういった点で必要なのは、書面によるやりとりです。 書面により、ハウスメーカー側にしっかり伝えることで、 対応を促しやすくなります。 ご相談者様に非はないと思います。 しっかりと交渉をして、対応を促してください。 理事長　中井　義也 建設会社の対応が悪くて、大変困っています。（No.1077） 新築の建て売りを購入して約６年になりますが、建設会社の対応がとても悪くて困って居ります。 問題があって報告をすると回答が来るまで非常に時間がかかり、結局連絡が来ないで無視をされます。 現在は、階段の電気がついたり消えたりするのが危険で大変困って居ます。このせいで階段から落ちて怪我をした事も有ります。 この問題は入居した当時からで何回か来てもらってはいますが、解決しません。 この建設会社をきちんと対処する様に、指導をしてくれる所は無いのでしょうか？宜敷く御願い致します。 神奈川県　T様 建設会社の対応が悪いというご相談とお伺いしました。 全国的にも多いご相談の一つです。 まず、必要なのは、建設会社に重要性を認識させることです。 そのためにお勧めしているのは、書面をもってご相談されることです。 どうしても電話やメールですと残らないため、書面で現状を伝え、早急の対応をしてもらうことを伝えましょう。 階段の電気関係というのは、生活上とても危険ですので、早急の対応が必要だとおもわれます。 ですので、すぐに対応してもらうよう、書面にて請求するのをお勧めします。 また、それでも対処しない場合は、方法として、大きくは、2つあります。 一つは、消費者生活相談センターに行って相談する。 もう一つは、市役所や県庁にある建築相談コーナー（行政庁、市町村によって、いい方が変わります。）に相談することです。 ここに相談しに行って、今後の対応を相談するという方法もございます。 それでも・・・。 という形になると内容証明などいろいろな方法がございますが、まずは、書面により対応をしっかりしてもらうことをされるのがいいと思います。 その書面には、 ・現状困っていること。 ・そのうえで、対処までに時間がかかっていること。 ・今すぐに対処してほしいこと ・建設会社さんになおす必要があること を明確にお伝えするといいと思います。 理事長　中井　義也 新築住宅で、仕様違いが発覚して、手直しがいっぱいです。悩んでいます。（No.1076） 初めてご相談させて頂きます ３月に建売住宅を建築前（更地）にて購入致しました 外壁工事まで終わり、営業の方と一緒に現地家内を見せてもらいましたが・・・ その時にキッチンカウンターや窓台・巾木・扉枠・階段・笠木など建具以外の全ての色違いが発覚しました！ この建売は、上棟までなら前記のカラーを選択出来るとの事で、カラー選択して購入しました 仕様書にも確実に明記されていますし、売主も間違いを認めています そして、手直し工事の内容を聞いたんですが・・ もう新築のイメージでは無くなってしまう内容でして容認するべきか悩んでいます！ 私は基礎以外建て直して欲しいと思うんですがどうなんでしょうか？ ８月に引渡しとなりますが、解決するまでお金の最終払い込みはしなくてもいいものでしょうか？ 仮住まいの問題や悩みは尽きません 多くの質問申し訳御座いませんが相談させてください 埼玉県　M様 建物の仕様違いのご相談とお伺いしました。 当法人にも多いご相談の一つです。 まず、ポイントとして、お金の最終払い込みについてですが、こちらは、問題が解決したら、入金をするという意思を表明しておくことが大切です。 ただ、払わないという形になると契約違反という扱いになりますので、ご注意ください。 また、建て直しのことですが、お気持ちとてもわかります。 ただ、実際には、建て直しということは、構造的な欠陥があり、住めない状態の場合以外は、むずかしいと思われます。 ですので、ここからは、交渉になります。 手直し工事の内容を聞かれたということですが、その内容に工期内にするのであれば、いいですが、それにより仮住まいが延長する場合は、その費用の保証もしてもらうといいでしょう。 合わせてお気持ちの部分をどうやって解決するかそのあたりは、金銭的な解決等交渉です。 また、ご注意いただきたいのは、再度申し上げますが、支払いについてです。 支払いについては、建築業者は、手直しをする意思を見せていますので、解決したらすぐにしはらうという意思を見せておき、その後は、交渉という形にしておくことが必要です。 後で、言った言わないのことになるといけませんので、書面にて提示しておくのがいいでしょう。 ご相談を拝見させていただくとご相談者さまに落ち度があると思えません。 ですので、しっかりと交渉して、せっかくのお住まいです。 最終的には、手直しという形になると思いますが、その方法などしっかりと交渉して、進めていかれるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 オーバーフローから異臭がするようになって、解決しません。徹底調査をしてもらう方法は？（No.1075） 2年前に建売住宅を購入しました。 住み始めてすぐぐらいから洗面台のオーバーフローから異臭がする様になりました。 施工主の対応で、ストラップ管、オーバーフロー管を交換し、高圧洗浄もしてもらいましたが、効果は一時的で、根本的な原因が究明できていないと思います。 施工主に原因調査をお願いしましたが、全てやり尽くしたとのことで相談にも応じてもらえません。 施工主へ徹底的に調査をしてもらう良い方法はないでしょうか？ 法的手段などもあれば教えて欲しい。 神奈川県　S様 施工主への徹底調査を依頼する方法についてですが、お話しをお聞きする限り、まだやりつくしていないと思いますので、対応をしてもらうことが必要だと思います。 まず、異臭についてですが、原因は、わかり兼ねますが、洗面の出たところにトラップを設けたり、（2重トラップになりますので、この辺りは、施工主さまとご相談ください。）換気扇等の性能を上げたり・・・。 最初に原因を突き止める必要がございます。 ステップとして、 ステップ１ 施工主に、徹底調査の依頼をする。 その依頼方法については、書面をご利用するのをお勧めします。 口頭ですと流されたり、残らないので、書面を利用して、進めていかれるのをお勧めします。 その際に、ご相談者様が、解決されずに困っているということをしっかり書いてください。 ステップ２ 原因の調査依頼です。 異臭がするということは、どこかで、異臭が漏れていると思いますので、その部分を徹底的に調査してもらってください。 配管の匂いが上がってくるということは、トラップの不良か、外の排水の防臭が出来ていないかなど、原因は、さまざまですので、その調査を依頼してください。 ステップ３ そのうえで、対応をしてもらいましょう。 対応しない場合は、何度も言うか、ＦＡＸなどを利用して書面にて、依頼をするといいでしょう。 法的手段については、 まずは、内容証明を郵送することから始まりますが、内容証明については、個人で送る場合は、郵便費用のみで、士業の方に作成してもらうと5〜15万円ほどかかる場合が多いようです。 サイトなどにもいろいろと情報がございますし、市などが開催している無料法律相談などをご利用されることをお勧めします。 理事長　中井　義也 共有道路での洗車は、いけないでしょうか？（No.1074） お忙しい中お世話になります。 共有地（６軒の私道）で車の洗車を７，８年をしていましたが、今になって洗車するのはに迷惑だったと、隣の人１名に、初めて言われてしまいました。 何時もなるべく迷惑をかけないように端に寄せたり俊敏な車の移動をして頭を下げてきました。 これから先洗車はだめですかと聞いたら、自分で考えてくださいと言われました。 私は、今しばらく洗車をしたいのですが、非常識なことでしょうか。 お教えください。 東京都　Y様 共有地の道路の利用についてですが、基本的に共有地の道路については、駐車・洗車など、通行の障害になることは、してはいけないルールになっていると思います。 基本的に共有地の道路の場合、全員の許可がないと使用できません。 今後については、6件の方に許可を得るか、洗車をしないかどちらかになるかと思います。 理事長　中井　義也 クロスのカビの張り替えは、請求できるのでしょうか？（No.1073） カビによるクロスの張替えについてお聞きします。 住宅供給公社　都民住宅（賃貸）に入居しています。 北側の部屋二つなのですが、外に面している部分に天井・壁部分にカビがはえています。 壁は一面びっしり、天井も隅からはえてきていました。 何度も、カビキラーなどで頑張ってとりのぞいてきましたが、取り除いてもすぐにはえてきます。 また天井部分などは作業が難しく、どうしても残ってしまっていました。 冬に結露がひどく、冬場には結露で漏電してブレーカーが落ちてしまうこともありました。 北側の玄関は、毎日ふかないとドアの扉の上に水滴がたまり、頭に落ちてきます。 カーテンもカビてしまい、捨ててしまうほどです（隣に住んでいる方もカーテンがカビると言っていました。） 我が家はタンスが大きく、本も多い家です。 カビは、タンスや本棚の裏が特にひどいようです。 カビが生えるのを意識し始めてからは、冬場でも家に人がいないときは窓を開けるなどしていましたが、窓のすぐ横に木が生えているので、西日をさえぎられ、風もあまりとおらず、全体的に湿度の高い部屋だと思います。 2月に会社を退職して家にいることが多くなったのですが、（関連しているか分かりませんが）喘息の診断をうけました。 今までは全くそのような診断を受けた事がないので、驚きました。 アレルギー検査を行ったところ、カビにも反応があり、アレルギー性喘息の原因の一つだと診断されました。 思い切って、壁紙を張り替えたいと思うのですが、この場合、全て自腹で行うことになるでしょうか？ 張替えのために必要なことは、 ・タンスの移動 ・本・本棚の移動 ・壁紙張替え期間の、タンス・本棚の収納場所（レンタル倉庫などを考えています） ・タンス・本棚を移動させる、車の手配が必要になってくると思っています。 最悪自腹になっても、張替えをしたいと思っていますが、少し知恵をつけておきたいと思っています。 住宅供給公社に少し負担をお願いすることなどは、可能だと思われますか？ よく分からないので、必要な情報が足りない場合は、是非お知らせください。 よろしくお願いいたします。 東京都　M様 賃貸住宅の内装の張替のご相談とお伺いしました。 基本的に、住宅供給公社の都民住宅の場合、鉄筋コンクリートのお住まいだと思います。 そのため、コンクリート内部には、水分があり、カビ等の発生がどうしても起こります。 この発生を抑える為には、換気を十分に行うことがあげられます。 ご質問のあった、この部分のクロスの張替えを請求できるかという点についてですが、この点については、むずかしいと思います。 賃貸ですので、住空間を貸しているという考え方にもとづいているので、借りている身である以上むずかしいと思います。 理事長　中井　義也 南面に建物が建ちテレビの視聴が難しくなるのですが・・・（No.1072） 昨年12月から、賃貸アパートの1階に居住しており、ベランダにパラボラアンテナを立てて、BS放送、CS放送を視聴しているのですが、この程アパートの南面に戸建の2階建ての家が一軒建つとの知らせを受けました。 向きや高さを考えても、ほぼ間違いなく視聴が難しくなると思われます。 すでに先方にはどう対応されるのかを訊いておりますが、仮に視聴可否の調査だけで何もしてくれないとの回答だった場合、こちらは泣き寝入りするしかないのでしょうか。 それともなにかしら先方に対し申し立てることはできるのでしょうか。 ご多忙の折恐れ入りますが、ご回答をいただけましたら幸いでございます。 長野県　N様 隣地建築によるテレビ受信が悪くなるのではというご相談とお伺いしました。 まず、ポイントとしては、受信状態が悪くなったという状態が起こっているかどうかがポイントになります。 受信状態が悪くなっていない状態での交渉は、むずかしいと思われます。 ですので、建築が進み足場が建ったころに受信状態が確認できると思いますので、その状態を確認していただいた後相談という形になると思います。 また、受信状態が悪くなったという証拠を残しておくためにも受信状態を録画しておくことは、必要かも知れません。 もう1点は、ＢＳ・ＣＳについては、対応外とされているケースもあるようです。 賃貸にお住まいなので、この辺りは、大家さんとの相談も必要になると思われます。 理事長　中井　義也 雨漏りがして、中の家財がカビだらけになってしまいました。（No.1071） 築3年になる建売の戸建て住宅で去年、3階窓の下側に大きな隙間があって雨漏りしている事が分かり工事会社に補修をしていただきました。 家の対処は、窓廻りのコーキングと1階和室の内装を張替えていただき修繕していただいたのですが、（2階はユニットバスが有り対処が大掛かりと為る為、1階天井を剥がした際に、風を通して乾燥させたのみ）3年も雨漏りが続いていた為、1階の家財（呉服、雛人形、靴、バック他）がカビだらけになってしまいました。 他にも築半年ぐらいで判明した、水道のパイプが締め付けが甘く水漏れしていた。 などと、1階は水の被害が多かった事も有り意識して、窓を開けたり、エアコンの除湿をしたり、離れた玄関の靴もカビたので陰干ししたり、1階中に除湿剤を置いたりと出来る事はやっていたつもりです。 工事会社側のミスによる雨漏りです。 駄目になってしまったり物、クリーニングや修繕に掛かった物などの費用は工事店や販売元の不動産会社に請求できるのでしょうか？ 雛人形の修理が先日返って来て、やっと問題が有った物の処置が完了したのですが、全ての対処に数十万円掛かっている事が分かり家計への負担も大きく見過ごせない状態です。請求出来る期限が有ったりするのでしょうか。 よろしくお願いいたします。 東京都　K様 雨漏りの家財のご相談とお伺いしました。 まず、必要なのは、ご相談者様が不動産会社に詳細を伝え、請求することです。 その後は、交渉となります。 基本的にかかった費用は、まず、請求してください。 領収書やレシートなどあるとばっちりです。 そういったものをしっかりそろえて、できれば、書面にて請求してください。 そのうえで、交渉をしてください。 基本にこういった場合いろいろな事例がありますが、すべて、交渉になります。 なので、じっくりと交渉していただく必要があります。 請求の期限については、遅くなるといけませんので、今すぐ対処されるのをお勧めします。 まず、請求してみて、その反応を見て、後は、交渉をするという順番になりますので、書面にて、しっかりと交渉を進めていかれるのをお勧めします。 理事長　中井　義也 注文住宅の契約解除についての相談です。どうすればいいですか？（No.1070） 注文住宅購入の契約解除についての相談です。 知人が競売で購入した土地を私たちが購入しようとした際に建物とセットでないと購入が難しいといわれ、不動産会社の仲介を依頼。 その際に、土地の契約書と一緒に工事請負契約書にサインしないとローンの審査がとおらないといわれ、建物の仕様の説明も十分でないままサインしてしまった。 その後、ローンが通り土地のみを先に決済し購入しました。 登記も済んでいます。 土地の決済後、建物の打ち合わせ時にエコポイント対象住宅だといわれていたのに、建築確認後できないといわれる。 約束が違うため、契約解除も考えるので着工などはせず、すべての作業をストップする旨を担当者に伝え了承した。 しかし３日後、勝手に着工していた。 担当者に連絡を取ると連絡ミスと言うのみで翌日も工事は進んでいた。 再度中止を申し入れ３日目に工事は中止された。 基礎の鉄筋はすでに組まれコンクリートも流されている状態です。 土地に関しても登記もすませており私たちの土地であるにも関わらず、隣の家の建築のために無断使用されており、担当者が勝手に許可をだしていた。 使用不可を伝えると口頭にて了承するがその後３日にわたり使用が続いている。 口頭での約束は守れない、契約内容と違う仕様であること、対応が悪い、勝手に着工などその会社自体信用できない。 そのため契約解除を考えているが手付金の返還および、土地をさら地にして返還、私たちは一切の費用の負担はなく契約解除することは可能でしょうか。 工事請負契約書には解除についての条件は記載されていません。 また建物を違うところに依頼し建設することは可能でしょうか。 銀行より同じ仕様・図面で保証協会の許可があれば不動産会社がかわっても同じ条件で融資可能といわれています。 同じ仕様・図面を使用することは問題ないのでしょうか。 長文になりましたがご返答よろしくお願いいたします。 大阪府　Y様 ご相談いただいた建築業者には、非常に問題があります。 しっかりとした交渉が必要となりますので、順番にお答えしていきます。 ・一切の費用負担なく契約解除が可能か？ これについては、むずかしいと思います。 まず、ご契約時にかかった費用として、図面作製費 書類代・打合せ経費・確認申請費用というものが、請求されます。 これについては、手付金から相殺される場合がありますので、どれだけの費用がかかったのか、しっかりと交渉して、見積りをもらい、手付金を少しでも返還してもらいましょう。 また、工事が進んでいた件ですが、そのことについては、交渉の順序が必要です。 まず、担当者に工事ストップを申し出たことを認めさせ、ご相談者様としては、工事を進めてはいけないという指示を出したのにもかかわらず、進めてしまったという落ち度があります。 その点を認めさせてから交渉しないと、言った言わないの水かけ論になり、交渉が長引く可能性が考えられますので、注意が必要です。 そして、その後は、交渉になります。 言葉だけだと証拠が残らないので、書面にして交渉されるのがいいと思います。 ・建物を違うところに依頼するのは可能か？ これは、ＯＫです。問題ありません。 金融機関の問題だけですが、これも、基本的にほとんどの保証会社の場合 面積のことを言うので、面積が、小さくならなければ、ＯＫのところが多いです。 このところは、保証会社にもより、見解が違いますので、ご確認いただくのをお勧めします。 ・建物を同じ仕様・図面を使用することは、問題ないか？ 基本的に手付金の返還交渉の際に、図面作成料として、取られる可能性が多いため、図面については、一式すべてもらいましょう。 そのうえで、この図面の著作については、金額をお支払いしているので、私どもにありますと明確に伝えておくとさらに安心です。 手付解除については、一部の費用負担は、どうしても避けられないケースが多いです。 ただし、ご相談者様の場合、着工するなと言っていて着工しているのですから、この点については、費用負担する必要は、ないと思われます。 ですから、充分に交渉することが必要です。 頑張ってください。 理事長　中井　義也 工事代金を支払ってもらえません。請求できないでしょうか？（No.1069） お世話になります。 あるＮＰＯ法人の依頼で某お宅の一室の耐震補強改修工事を依頼され、私は現在失業中ですが、私の知合いの工務店に依頼して工事を完了しました。 ＮＰＯ法人とは職安の紹介で知合い採用には至らなかったのですが、私に管理を依頼してきました。 4月末に工事が終りＮＰＯ法人に不信を抱いた施主が、頭金50万は支払っているのですが、残りの50万を支払わず、工事完了確認書に印を頂けていません。 私はＮＰＯ法人に前金50万頂いているので、半額の30万でも支払ってもらえないか懇願しているのですが、ＮＰＯ法人の管理人である理事や理事長の手前勝手にお金を動かすことが出来ないと半額の30万を支払拒否されています。 工務店見積60万＋私管理料5万 工務店には半額30万は支払ったのですが、残りの30万を支払うよう要求され失業のみでお金を借りる当てもなく困惑しています。 ＮＰＯ法人に対し支払を請求できないでしょうか。 京都府　O様 ご相談者様は、工務店に工事を発注したということで、いいでしょうか？ そのうえで、話を進めていきます。 まず、工務店に工事を発注したのであれば、ご相談者様に支払い義務が発生します。 ですので、このお金については、支払わなければなりません。 また、同様に、ＮＰＯ法人からご相談者さまも発注をうけていると思いますので、 ＮＰＯ法人には、支払い義務が発生します。 ＮＰＯ法人には、義務が発生しておりますので、代金回収が出来ていないという事実は、関係ありません。 ご相談者様には、請求する権利がございます。 ですので、支払いを催促し、催促に応じないのであれば、内容証明など必要な手続きを取るのをお勧めします。 一番なのは、交渉です。 受けた工事については、完成させているのでしょうから、その点については、請求できると思います。 ただし、工務店側が雑な工事をしていたり、お施主様とのトラブルを作ってしまった場合、減額など交渉もある場合もありますので、自分の仕事の正当性をしっかりと伝えることが必要だと思います。 まずは、そのＮＰＯ法人に行って、交渉することがスタートです。 そこで、支払いの約束をしてもらうのが、一番いいと思います。 理事長　中井　義也 実家が土地トラブルに巻き込まれています。（No.1068） 実家が土地トラブルに巻き込まれています。 もともと自営業でしたが通りに面しておらず、通りに面した土地を2軒の個人から借りていました。不景気のため、レンタル料の支払いが滞りましたので、これを機会に借りていた土地を返却し、家屋内で出来る仕事を始めました。 しかし通りに面した土地の所有者に、先日ロープを張られてしまいました。 理由は、レンタル料が滞っている（35年ほど借りており、これまで1500万円ほど支払っているが、ここ4年、不景気でレンタル料支払いがとどこおり、現在170万円ほどの不払いがあるので、見せしめとして封鎖した。 とのことでした。 通りに面した土地を封鎖されてしまったことで、細々と続けていた事業のための車の出入りができなくなり、仕事が出来なくなりました。 そのためさらにレンタル料金の支払いが滞ると伝えたところ、「そうなるね」とのことで、ロープの解除に応じていただけませんでした。 なんとか事業用の車の出入りだけでも許可していただくワケにはいかないのでしょうか？ 福島県　H様 状態としては、不払いという状態ですので、ロープを外してもらうのは、 無理でしょう。 土地の賃貸をされている場合でしたら、交渉の余地もありますが、賃貸契約のないところでの交渉は、むずかしいと思います。 ですので、交渉としては、170万円の不払いを少しずつでも返していくし、今後の家賃については、事業用の車を通るという利用で、○○円にしてほしい。これについては、必ずお支払いするという約束をして、交渉するしかありません。 その土地に入るためには、どうしても借りていた土地が必要なのであれば、借りるしかありません。 170万円の延滞の不払いを払う意思と、今後についての支払いの約束をして、交渉することをお勧めします。 理事長　中井　義也 今後家をどうすればいいのか迷う毎日です。（No.1067） 築37年耐震も無いし家自体も古く成り建替えにも、費用が、予想以上掛かり今後何年生きる事が、出来るかは、神様しか分かりませんが、老後この家で、ずっと暮らせるものか、不安ですが、先だつ資金も、老後を考えると、総て使う事も出来なくどうすれば、良いのか迷う毎日です。 愛知県　H様 お住まいの今後のお話しとお伺いしました。 お住まいの性能として、必要なのは、その家が、命を守ってくれること。 そして、災害があった後もその家に住み続けられるということ。 この2点は、とても重要なことだと思います。 現在のお住まいがどのような状態であるか推測できかねますが、ポイントになるのは、お金の使い方だと思います。 まず、建て替えという点で考えてみると メリット ・快適な住環境を手に入れることができる。 ・光熱費を安くする事が出来る。 ・構造的にも安心した住まいに住むことが出来る。 デメリット ・費用がかかる ・心身的に負担がかかる という点があります。 現在のお住まいに耐震のリフォームをすると考えると メリット ・現在のお住まいを利用するので、新築ほどお金がかからない。 ・現在の建築基準法レベルまで、耐震能力が上がるので、安心した住まいに住むことが出来る。 デメリット 現状のお住まいを利用するので、工事中の負担が大きい。 家の耐震性能は上がるが、その他は、そのままである。 点が挙げられます。 また、何もしないという選択肢もあります。 メリット ・お金が減らない デメリット ・お住まいの安心が得られない。 という点が考えられます。 で、ご相談のお住まいの不安とお金の不安を解消するためには、まず、お住まいの安全を手に入れるには、いくらかかるのかを知っておくべきです。 特に、耐震リフォームについては、さまざまな方法があり、ここ近年技術的にも進歩してきましたので、ご安心頂けるものもございます。 この辺りは、よくお話しを聞いてみて、そのうえで、今後のご生活の費用とも相談して、 「無理のない」資金計画をしていただくことが必要です。 現在では、インターネットを通じ、いろいろな業者を探すサイトもございます。 ご利用されるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 ネズミが出て困っています。大家さんの責任は？（No.1066） 店舗として２階建ての一階部分を借りて４年経ちます。 治療院です。借りて２年目でネズミが発生しました。 業者をよびましたが、建物ごと駆除しないといけないといわれました。 大家に駆除代折半でと提案しましたが、お金がないといわれたので仕方なしに１階にネズミがこないように建築屋さんに依頼しました。 駆除も定期的に行いました。 一階にはネズミが来なくなりましたが、一階と二階の間にネズミがいます。 治療中鳴き声も音も聞こえます。 さらに壁の隙間にネズミの死骸があるのか異臭がすごいです。 大家さんは何もしてくれません。 仲介不動さんにも相談しましたが大家さんしだいといわれました。 壁の工事をやらなくては商売にさしつかえます。 ただ、うちばかりが負担をこうむるのが納得できません。 ちなみに２階には大家さんの息子が住んでいます。 T様 賃貸物件のネズミの被害についてとお伺いしました。 ポイントは、2つあります。 まず、一つは、大家さんについてです。 大家さんには物件を通常の生活に支障の無いように使用収益させる義務があり、害虫駆除もその範疇に入ると考えられます。 ここで、ポイントとなるのは、大家さんが、ネズミが出るということにどんな対策をしているかということです。 大家さんが、何らかしかの対策をしていた場合、大家さんの義務を果たしていると考えられますので、むずかしいところです。 何もしていない場合は、家賃もお支払いですし、その場所で、通常の生活・店舗運営に支障ががているわけですから、対策を求めることが必要です。 そうした場合は、何度か請求するということが必要です。 ただし、ネズミの発生原因が、どこに起因するかというのは、むずかしい判断になり、ご相談者様のところに原因がある場合は、負担も必要になってくると思います。 大家さんも一緒に解決してもらうということで、お話を進めていかれるのが、いいかと思います。 もう一つは、不動産業者です。 仲介業者は、その物件を貸した責任があり、もし、管理料をもらい管理している業者の場合でしたら、その業者に請求することが必要です。 まずは、仲介業者さんに書面にて要求して、その後、大家さんにも書面にて要求することが必要だと思います。 また合わせて、ご契約書も確認しておいてください。 その内容にもより、請求できる幅が変わる場合がありますので、順番としては、 ステップ１ ご契約書を確認する。 そこで、条文を確認して、メンテナンスのことなどを確認する。 ステップ２ 仲介業者さんに「書面」で、請求する 書面で証拠を残しておくことが必要です。 ステップ３ 大家さんにも「書面」で、請求する このステップで、交渉するしかないと思います。 インターネットでは、保健所等に相談するという情報もございますが、まずは、順番に交渉されていくのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 土地の申し込みをしたのに一方的に断られました。（No.1065） 現自宅の隣接した土地の造成が決まり、地元不動産仲介業者に購入の意思を伝え、申込みをしました。 造成内容を様々検討され、こちらも道路についての要望等を出しました。 遠方の土地地主の為、こちらに来る日程（初顔合わせ、打合せの日程）を指定され、 造成区画等を決定するにあたり、時間が無いので、指定された日程に地主が来る際に、契約して下さいと言われました。 土地の上下水道引き込み、前面道路の所有内容、建ぺい率、正式な坪数、手数料等含む総費用額等々、様々事前確認したい内容を仲介業者にＦＡＸし、最終的に購入を検討したい旨を伝えていたところ、地元仲介業者からは、「当社では返答できません、地主様より、連絡させます」とのＦＡＸが流れてきました。 それから、地主がこちらに来た際は、何も連絡がなく、後日、地主より「購入の意思がはっきりされていないので、別の造成区画で進めました」と一方的に土地売買を断られました。 「ＦＡＸで質問している内容は、重要事項説明の内容と思いますので、契約前に最終確認しただけです。契約の前に聞いてはいけないのでしょうか」と話したところ、「こちらが、時間的に急いでいる事を理由に、土地価格のネゴ（価格交渉）をされていると思いました。 これ以上は、時間を費やすことができないので、別の区画案で進めます」と、こちらは、価格交渉ネゴとかの考えもなかったのですが、一方的に断られました。 仲介業者にも同じように確認したところ、「地主さんが言われていますので、当社ではどうしようもできません」と言われました。 どうしても購入したいと思い、様々用途も検討していた土地でしたので、打合せ時間、電話代（遠方の地主への連絡）等、大変な労力を費やし、仕事にも体力的にも影響しておりました。 法的手段も考えていますが、 あきらめるしかないのでしょうか？ アドバイスお願い致します。 福岡県　H様 土地の売買の購入に関することとお伺いしました。 土地の購入のトラブルについては、よくあるのですが、ご相談のケースの場合は、仲介業者さんの職務怠慢という気がします。 地主においては、売る・売らないについては、自由なので、売らないという判断は、法的に問題になることはないと思います。 ただ、今回の場合は、ご相談者様の確認は、当然と思われますし、それにより、購入の意思がはっきりしないというのは、いかがなものかと思います。 こういった場合よくあるケースとして、造成主さまが、隣地の方に売ると、造成計画がうまくいかず、手に入るお金が少なくなる場合があるので、そのために売らないというのは、ありますが、もし、そうだったとしても申し込みをしている以上、そういった事実を不動産業者は、伝えるべきであったと思います。 法的にというご相談ですが、基本的に土地を買えなかったという点では、争うことは、 できません。 ですので、今回の経緯も確認するため、仲介業者にどうして、売ってもらえなかったのか？ お申込みをしている以上聞く権利があると思います。 そのうえで、後は、交渉になります。 購入自体は、売主様の権利ですので、むずかしいと思いますが、詳しくは、市や町が行っている弁護士の無料相談などをご利用されるのをお勧めします。 理事長　中井　義也 隣に家が建ち、日当たりが悪くなってしまいました。非は、ないのでしょうか？（（No.1064） 自宅の裏が空き地だったんですが、今年の１月に家が建ち、その家のせいで日当たりがかなり悪くなりました。自宅からは南西の位置で、庭の真横に建った為庭に日が当たらなくなりました。南側はうちと同時に家が建てられてたので、以前は南西からの光で1Ｆリビングは明るかったのです。今は晴れてても１Ｆは電気をつけないといけなくなりました。業者へ問い合わせると違法性はないのでと言われましたが、違法性がなければ隣の家の日当たりが悪くなろうが知った事ではないという感じの建て方です。こういったケースはよくある事なのでしょうか。業者には非はないのでしょうか。 千葉県　Y様 南側に日当りが悪くなってしまったというご相談とお伺いしました。 基本的な考え方として、日照権というものが思いつかれると思います。 建築基準法では、北側の方に日が当たるように記述があり、地域により、建物の高さが設定されています。 問題は、その範囲内で建てられている場合 ・南側の人のその土地を使って、家を建てる権利 ・北側の方の日照権 での争いになりますが、全国的にみると著しく日照権を害さない限り、（我慢の限界を超える場合）合法的に立っている以上、土地を使う権利を優先するという場合が多いようです。 少しむずかしい言葉ですが、受忍限度を超えるかどうかという争いですが、現在までいろいろな判例がございますので、ご参考にされるといいと思います。 ご相談のような建築方法は、全国的にもよくあります。 業者に非があるのかどうかというのは、その状況や説明にもよりますが、適法の中で建築されているものなので、法的に非があるかというとないという形になってしまいます。 理事長　中井　義也 隣地の配管が私の土地に出ています。（No.1063） 2年前に新築一戸建てを購入しました。その裏がよう壁となっているのですが、地分の土地内に隣家の配管がでています。 明らかにおかしいと思い、購入した会社に言ったのですが、良く分からない回答でした。 このような場合、どこに相談したら良いのでしょうか？ 神奈川県　H様 隣地の配管と思われるものが自分の土地に出ているというご相談お伺いしました。 まず、ポイントとなるのは、ご契約書や重要事項説明書をご確認ください。 その点の記載があるかどうかをしっかりとご確認ください。 そのうえで、ご相談の場合、この配管については、「隠れた瑕疵」に当たる可能性があります。 ですので、配管が越境している点などをしっかりと写真に収め、不動産屋さんにご確認ください。 ただ、この配管についてですが、買われた土地の前所有者がこの配管について、了承していた事実があった場合、その配管については、次に工事する時まで、そこにあることが継承されるとされている場合がございますので、この辺りは、不動産屋さんとお話し頂いて、まず、隣地の方にご確認いただく必要があります。 よくわからないという回答のままにしていくと、そのままにされてしまうケースがよくあります。 まずは、上記の事実を伝え、隣地の配管の件は、知らずに買った不告知があったことを不動産屋さんに充分に伝え、対応してもらう様にされるのがいいと思います。 その際は、書面を利用するといいと思います。 言葉では、どうしても証拠が残らないし、相手側にも残らないので、書面にて交渉をされるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 土台の割れは、問題ないのでしょうか（No.1062） 上棟の日に家を見に行きましたら、土台の無垢材（ヒバ）の部分にひび割れが多数ありました。大きさは、ボルト部分のあたり２０ｃｍぐらいの長さで入っています。 担当の現場監督と建築士の方に確認しましたら、「通常入る割れで、基本的に入るものと思ってもらっていいです。構造上は、何も問題ありません。」との事でした。 このひび割れについて、あまり心配しなくても大丈夫なのでしょうか？ アドバイス宜しくお願い致します。 東京都　N様 無垢材の割れに関するご相談についてとお伺いしました。 無垢材については、基本的に割れが生じます。 この割れについては、すべての割れがＯＫというわけではありません。 ポイントとして、木の繊維方向に割れているかどうかによって、強度が変わります。 木の繊維方向の割れというのは、基本的に木の力を弱めることはなく、強度も保っていますが、木の繊維を分断してしまうような割れの場合は、構造的な強度も０となってしまうので、ご注意が必要です。 現場監督さんや建築士の方が、通常入るものと思っていただいて・・・」とのお話しなので、問題ないと思われますが、ご自身でもご確認してみてください。そして、不安な割れがあった場合は、建築業者さんにご相談頂くのがいいと思います。 理事長　中井　義也 梁から水滴のようなものが落ちてきます。あとにおいもします。（No.1061） お世話になります。ツーバイフォーで吹き抜けの輸入住宅を12年前に購入したのですが、住み始めた年の冬から梁の部分からニスの混ざった水滴が落ちてきて悩んでおります。最近カビの様な臭いがする時もあります。どうにかして直したいのですが、アドバイスお願いします。 ちなみに屋根の換気は軒天のボードの穴のようです 岩手県　O様 ご相談拝見させていただきました。 順番にお答えしていきます。 ・梁の部分からニスの混ざった水滴が落ちてくる これは、吹き抜けの部分に梁があって、その梁が、無垢の材料でできていると思います。 これは、典型的なヤニつぼです。 この症状については、このヤニつぼがある限り、ずっと出てきますので、この根本を取り除くことが必要になります。 梁によっては、大きいものもありますので、この辺りは、建築された業者さんなどにご相談頂くといいかと思います。 ・カビのような匂いについて この点は、ツーバイフォーの場合起こりうるカビの匂いです。 ツーバイフォーの場合気密性が高い分、どうしても換気計画が重要となりますが、12年前ですとそういった法整備も整っておりませんでしたので、お住まいの換気計画を考える必要がございます。 まず、ご確認いただきたいのは、ボードにカビが生えているかです。 テレビの裏、タンスの裏などそういったところが黒くなっていないかご確認ください。 そのうえで、カビが生えている場合は、早急に対応ください。 また、カビが生えていない場合でも、建てられた建築屋さんをはじめ信頼のおける建築業者さんにご相談ください。 理事長　中井　義也 隣地が、建物を迫って建ててきました。（No.1060） 我が家の南側の家を潰して現在新築中です。一斉分譲地でどの家も隣や裏との距離が1m.くらいありますが、75ｃｍ程度しかなく、他の家よりも高さのある家になります。距離感が気に入ったのと我が家の庭から見える景色が気に入って購入したのに全て破壊されてしまいます。おまけに我が家の2階ベランダが一番でっぱっている部分ですが、裏の家もそこに出っ張って建てており、非常に圧迫感を感じ苦痛を強いられています。建築業者に「寄りすぎではないか、周りに合わせて距離感を保って立てるべきではないか、これだけ寄せて立てるのであれば事前に説明があってしかるべきではないか」と申したところ、「90ｃｍはあけている。（うそです75ｃｍしかあいてません）　周りに合わせる必要なんてない。事前に説明の必要もない。庭の木に日照権なんてない」と言いのけられてしまいました。民法上は問題はないように思いますが、こちらの心情を顧みない建て方となんの説明もないことに対して納得がいきません。できることならせめてベランダ前の部分をなくしてほしいのですが、無理な話で泣き寝入りするしかないのでしょうか？ご教示をお願いいたします。 大阪府　Y様 隣地の建築についてのご相談ですが、当法人にもよく寄せられるご相談です。 ご相談者様の場合、建築基準法や民法の規定を守られて隣地も造られていると思われますので、建築計画を変えたりすることは、むずかしいと思われます。 法的には、建築業者さんの言われる通りになってしまいますので、ここは、隣地の建築屋さんに相談するというスタンスで、少しでも環境をよくする方法をご検討されることが、必要だと思います。 隣地のことは、なんともならないのが現状です。 どうぞ、少しでもいい環境を確保するため、いろいろな工夫をお考えいただくのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 建築条件付きの建物を家を買い、気になる点がありました。（No.1059） 建築条件付きの家を購入し、購入した業者と請負契約をして家を建てました。 内覧会の日に床下をみると、水道管の立ち上がり部分が木で支えてありました。いくら床下とはいえ、通気で湿気が入るので腐ったり、シロアリの発生が気になります。 また、エコウィルを導入していますがその外部コンセント用被覆電線？とエコウィルの温水用の管が結束ケーブルでまとめられてころがし配線をされています。床下は水がたまるので、エコウィルの温水用の管はともかく、電線がころがしであるのと、温水管と一緒というのは素人的には危険に思うのですが。 屋根裏は電気配線をまとめてプラスチックカップにいれてグラスウールの上に放置されていました。固定しなくてもよいものなのでしょうか。(心情的には固定した方がいいのではと思っています)固定しない場合のメリットはありますでしょうか。 以上、すみませんがどうぞよろしくお願い申し上げます。 神奈川県　N様 ご相談内容拝見させていただきました。 ひとつずつお答えしていきます。 ・水道管の立ちあがりの部分の木について 基本的に完成時でそういう状態ですと、問題かもしれませんが、構造見学会のときでしたら、見学に見えた方が配管をおってしまう可能性があるので、仮設でささえることもあります。 この点は、業者様にご確認ください。 ・エコウィルの施工について 当地域のガス販売店にも確認しましたが、ご相談いただいた方法の施工は、基本的な、エコウィルの施工方法となりますので、問題ありません。 電線も被覆してありますので、問題ないかと思います。 ただし、床下の構造がどのようになっているかわかりませんが、常時水や湿気にさらされる場合は、対策が必要です。 （土台に管を止める方法が多いようです。） ・屋根裏の配線について 電気配線についてですが、基本的な施工法歩としては、電気配線は、極力梁、桁と呼ばれる構造材にとめます。 天井面に線を出すところについては、天井面をころがすことになります。 メリットは何もないですが、止めないのは、その分作業費を安くするためだと思われます。 理事長　中井　義也 定期点検が行われておりませんでした。（No.1058） ハウスメーカーの規定にある２年目点検が行われていなかった事に気付き（４年後）、不具合箇所を打ち合わせした後（現場担当者と）上司からの回答は２年を過ぎているので、全て有償対応でしかできないとの事。定期点検の未実施はメーカー側の連絡ミス。数多くあるため、無償にて対応願いたいのですが？ 東京都　M様 ご相談内容拝見させていただきました。 争点としては、 ご相談者様としては、 2年点検がなかったのは、メーカー側の純粋なミスで、そのために、無償での対応する権利を失ってしまった。 ハウスメーカー側としては、 基本的に2年以上の利用による不具合なので、たとえ点検が行われなかったとしても、メーカー側として、製造物責任の期間を超えているので、対応する必要がない。 という点だと思います。 2年点検というのは、業者がサービスでおこなっているもので、法的に定められたものでないため、基本的な無償対象は、期間が優先されるようです。 ただ、ご相談者様のケースは、ハウスメーカー側のミスでその機会が奪われ、対応の機会を失ってしまった。ということが言えますので、その点をもとに交渉するしかないと思います。 まずは、書面にて、現在のお気持ちなどを踏まえ具体的にどうしてほしかを書いてください。 それを担当者に渡し、対応を促すという方法になります。 ただ、ハウスメーカーさんには、これからもご相談者様のお住まいを守る義務がありますので、（一般道義上）ご相談者様も相談するというスタンスで、お考えいただくといいかと思います。 理事長　中井　義也 工事が終了したのですが、商品がまったく違います。（No.1057） 工事が終了し、見積も物と取り付けている商品が全く違うのですが連絡をしても全然きてもらえません。どうしたらいいですか？ 北海道　H様 工事で、見積もりしているものと商品が全く違い、連絡をしても対処してもらえないとのことですが、基本的に、こういった場合 今までのケースからすると、何を言われてもやり過ごし、そのまま終わってしまうというケースが多いようです。 なので、もし、ご相談者様が取り替えや金銭的な解決をのぞまれているのであれば、連絡を取り続けることが大切です。 ここでのポイントとして、書面にて行うというものがあります。 電話での対応ですと、声だけで、いつか消えてしまいますが、ＦＡＸや手紙等は、その送信した記録が残りますので、ご利用されるのがいいと思います。 また、回答も書面で頂けるようにお伝えしておくのもいいでしょう。 上記のような対応をされても相手から反応がない場合は、内容証明郵便などご利用されるのをお勧めします。その際は、お近くの信頼のおける士業の方にご相談ください。 具体的なステップでお話しすると ステップ１ 書面にて、ご相談者様の思いを書く。 ステップ２ その書面上に書面にての返信を要求する。 ステップ３ その書面を郵送もしくは、ＦＡＸする。 ステップ４ 相手からの反応を待つ ステップ５ 反応がない場合は、士業の方に相談する。 ステップ６ 内容証明郵便などを利用する。 上記のような流れになると思います。 理事長　中井　義也 隣地の建物がはみ出しているのですが、所有者が分かりません。（No.1056） 母が所有している土地を売却しようと考えていますが、小さな建物があり調べたところ、こちらの土地にはみだしています。母に聞いたところ所有者の名前は知っていますが、現在は誰も住んでおらず連絡のとりようもありません。こういった場合はどういう処置が必要でしょうか？ 千葉県　O様 建物の所有者を調べる件ですが、現状誰も住んでいないということで、連絡先が分からない場合は、追跡調査をするしかありません。 まず、ご確認いただきたいのは、その建物が、登記されているかどうかです。 小さな建物なので、登記されていないケースもあると思いますが、登記されている場合は、費用が500円〜1,000円かかりますが、その所有者の情報を知ることができます。 また、登記されていないケースの場合は、どなたかが居住していたとのことですので、固定資産税のお支払いはあったのだと思います。 ですので、土地所有者かご相談者様が、市役所に行き、その税金がだれが払っていて、どこに住んでいるのかを事情をお話しして、教えてもらうようにお話しされるのが、いいと思います。 よくあるのが、その所有者様がお亡くなりになられていた場合のケースです。 この場合も、親族の方にお話しするしかないので、親族の方のご連絡先を教えてもらうように役所に交渉が必要になります。 役所の方も個人情報のことがありますので、聞かれる際は、土地の名義人である証拠（土地謄本）現状の写真、など、資料を持参していかれるといいかと思います。 勝手に不動産を撤去するということは、手続きを踏まないと無理ですので、まずは、上記をおためし頂き、所有者と連絡を取ることをお勧めします。 理事長　中井　義也 建築資材が、雨にぬれても大丈夫なのでしょうか？（No.1055） 近所の住宅建築現場を見ると、殆んどが柱や資材が雨に濡れているのが見られます、これでは後に家の歪みやカビ発生の原因に成らないのだろうかと心配しております 折角、工場や倉庫から乾燥された住宅資材を搬入されても、雨曝しでは意味が無いと思いますので、住宅工事をされる方々のもっと細かい配慮が必要では無いかと思いますが、これは無理な要望なのでしょうか 因みに、３年前に我家の建替え工事をしましたが、外壁が完成する迄は、天幕で家全体を覆って工事をしてくれましたので、全く雨露に濡れる事も無く完成させて貰い、納得の出来る家と成りました 埼玉県　S様 住宅工事についてですが、各会社いろいろな考え方があり、工事をしているようです。 建築工事中やはり、濡れてはいけないものもございます。 ですので、そのあたりは、業者の細かい配慮が必要だと私も思います。 建築業界へのご指摘ありがとうございます。 私もこの活動を通じて、広く業界がいい方向に行くようになればと思います。 理事長　中井　義也 ハウスメーカーとの契約を解除を申し出でたら・・・。（No.1054） 三月にハウスメーカーと請負契約を結びましたが、どしても信用ができず解除を申し出ました。 契約するまでに２回の打ち合わせ、少し小さめな家だったがキャンペーン値引きで、予算内だったので契約してもいいと言う話になりました。しかし、契約の話の前日の夜、「契約金５０万を用意してきてください」との連絡、当日私たちはまだ何も詳しい説明も聞いてはいないし、５０万は、急には用意できないから契約は出来ないと話し、メーカーは１０万で大丈夫です。と言い今後はきちんすると約束して３月末に契約。契約後一度だけ間取りのプランの打ち合わせ、５日後プランを持ってきて変更があれば電話してくださいだけ、変更と間取りの提案を告げるとすぐにでも持て来る話が、なかなか持ってこない ５月２１日着工予定だが、メーカーに契約して１カ月になるが全然前に進まず、打ち合わせの話も今後の流れの話もないし、契約時にも不信感を持っただけにこの先も不安や、不信感を持って家づくりは任せられないという事で解除を申し出ました。 プランの遅れは担当者のプライベートな事が理由でした。この契約は主人が嫌がるのを私が担当者の方を信じて契約したようなものです。担当者にもこの事はわかっています。解除の際、規定で契約金５０万の支払いをしてくださいと言われました。１０万の契約金を払っているのであと４０万払うほどの仕事はしていないように思い、なんだか納得いきません。 契約後打ち合わせが１回と間取りのプラン３枚だけです。明日再度話し合いをします。 茨城県　I様 メーカーとの契約解除についてのご相談とお伺いしました。 まず、ご相談者様がされなければいけないのは、契約書のチェックです。 多くの場合は、いろいろな言葉で書いてあると思いますが、実費清算という形が多いようです。 そのため、メーカー側に実際にどんな費用がかかったのか明確にして貰いましょう。 その際は、50万に合うような見積りを持ってくると思いますが、その点を一つずつ交渉していくという方法になります。 ご相談の場合、基本的に営業マンの不誠実により、ご相談者様が不安になり、契約を解除するというということですので、メーカー側の真摯な態度で、工事請負内容を進めていくという契約内容が履行されなかったという点で、交渉されていく方法になると思います。 通常は、交渉せずにすすめていくと手付金が戻ってこないケースがほとんどです。 ですので、方針としては、 ・メーカーに話をして、担当者を変えてもらい、工事を進める。 工事を進めた場合その遅れに関する遅延損害金は、メーカー側の責任なので、しっかり払ってもらう。 ・交渉して、50万円の支払いを少なくする。 この2点になってくると思います。 せっかくの家づくりです。ご納得いくまで話し合いをされ、進めていかれるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 10年前の工事について（No.1053） 鉄骨の建物の天井裏に大量に結露が発生し水漏れが生じました。10年前にリフォームをした会社を呼びつけたのですが、理由は不明だが工事における瑕疵はないと判断されました。 神奈川県K様 鉄骨の建物の天井裏に結露が生じ、水漏れが発生したとのご相談ですね。 鉄骨屋根の場合、結露対策というのがポイントとなりますが、現在ですと、いろいろな結露対策がありますが、10年くらい前の仕様ですと、結露が起こる可能性はございます。 現在のお住まいは、申請関係もしっかりして建築されたと思いますので、いろいろな基準や法律によって対策させるのは、むずかしいと思われます。 工事の瑕疵については、建築中の工事写真や明らかに図面と違う造りである場合などあった場合は、瑕疵の対象になりますが、年数も経過しておりますので、立証は、むずかしいかもしれません。 ですので、建築屋さんと結露を止めるには、どのようにされるのがいいか、相談しながら、解決するというスタンスで臨まれるのがいいと思われます。 理事長　中井　義也 不動産業者に200万円で、すべて処理するといわれています。（No.1052） 約15年前に両親が購入した土地と一軒家なのですが、購入当時から賃借し家賃を頂いていました(年老いてから住む予定で購入したのですが、都合により住めなくなったものです)。居住者は2年程前まで家賃の支払いをしていましたが、以後は家賃の支払いが滞り、現在まで滞納状態です。 両親も年老いたため、この土地と家を売却しようと考え、居住者の退去策も含めて不動産業者に相談したところ、どういう訳か土地の登記はあるものの家は登記されていないことが分かりました。実際に登記簿謄本は家のものがなく土地のものしかありません。不動産業者が言うには、「登記がされていない家を賃借していたのなら、例え賃貸契約があったとしても家賃未払いを理由に強制執行等はできない。それどころか、逆に裁判を起こされてこれまでの家賃総額を返還するように求められるかもしれない。」と言われてしまいました。 両親はこの土地と家を1000万円余りで購入したのですが、不動産業者は「大変だが土地と家を200万円で買う。後の処理は引き受けてやる。」と言います。 登記がされていない建物となれば、10年以上にわたって賃借していたものを、家賃未払いであるにも係わらずどうにもできないのでしょうか。登記していない建物の賃貸契約そのものが無効とみなされたり、それまでの家賃の返還訴訟を起こされることがあり得るのでしょうか。どうして良いのか分からず悩んでおります。何卒宜しくお願い致します。 北海道　I様 ご相談の内容拝見させていただきました。 まず、この手口は、不動産詐欺のようなものです。 以前にはやった土地所有者を言いくるめて低く土地を買い、その土地を高値で売り、利益を得るという方法です。 とってもご用心いただく必要がございます。 基本的に登記については、登記法賃貸については、借地貸家法によって成り立っておりますので、まったく別ものであります。 ご相談者様がされた賃貸行為については、ビジネスとして、入所者の方が、住むということを手に入れ、ご相談者様がその空間を貸したということで、成り立っておりますので、問題ないと思われます。 建物が未登記で家賃総額が返還されるというのであれば、その入居者の方は、ただで利益を得てしまうことになり、建物が未登記であったから、その利益の返還請求権というのは、ありません。 昔は、現金で家を建てた場合等、建物の登記をしないことは、多々ありました。 売買の際には、登記が必要になりますが、登記と家賃については、法関係が違うので、ご安心いただいていいと思います。 この不動産屋さんにご確認いただきたいのは、どのような根拠をもってそのようなことを言っているのか法的な根拠をしっかりお話しお聞きになるといいと思います。 特にこういった場合は、書面にて根拠を示してもらい証拠を押さえておきましょう。 ※だいたいこのような話をすると、怒った口調になるか、手を引くかになります。 ただ、これをしておかないと、後々言いくるめられてしまいます。 本当にご注意いただきながら進めていただくのをお勧めします。 もう一度言いますが、家賃と登記については、法的関係は、ありません。 家賃返還訴訟なんてこともないと思われます。 どうぞ、ご注意いただき、医療機関でもセカンドオピニオン制度ということで、いつか病院を回るということがありますので、ぜひ、他の不動産屋さんもあたってみられるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 4年前の工事不良は、保証対象外でしょうか？（（No.1051） 4年前に新築建売住宅を購入しました。 先日、漏電ブレーカーが落ち　電力会社の人に見てもらったら　配電盤の配線の取りつけのねじがゆるかったため配線が溶けておりました。 電力会社の方はとりあえず使えるが　配電盤を交換したほうが良いであろうとの事。 購入した不動産屋さんに相談しましたところ　保障の対象外という回答でした。 業者はこれまで1度だけ点検を行いました。 購入者としては保障対象であるなしにかかわらず不備のある物件を渡した不動産屋さんの責任だと思うのですが・・・ 1.　電装の不具合は住宅性能保障等では保障されないのでしょうか 2.　自費で配電盤を交換するしか方法はないのでしょうか？ なにとぞよろしくお願いします。 東京都　Y様 建売住宅を購入後4年で、配電盤の交換が必要になったとのことですが、ご相談に順番にお答えしていきます。 1.　電装の不具合は住宅性能保障等では保障されないのでしょうか とのことですが、住宅性能保証制度に関する瑕疵担保については、長期保証部分（10年保証）については、住宅の構造耐力上主要な部分・雨水の侵入を防止する部分となりますので、ご相談内容は、保証対象外となります。 2.　自費で配電盤を交換するしか方法はないのでしょうか？ お話しをお伺いする限り、現状保証というのは、ないかと思います。 ただ、ご相談者様のおっしゃる通り、基本的には、施工不良に当たりますので、交渉をされるのがいいと思います。 配電盤の交換となると多額の費用がかかってきますので、不動産屋やその先にある建築屋さんに交渉することになります。 ポイントとして、お勧めするのは、書面にて交渉を行うことです。 保証対象外ということで、不動産屋さんは、突っぱねると思いますので、対抗要件としては、 ・基準施工どおり取り付けがされていなかったため、漏電を起こし、配線が焼けてしまったこと ・基準どおりに施工して、起きたのであれば、仕方がないが、今回は、施工ミスによるものと判断されるため、直してほしいこと。 ・このようなことは、一般的に起こりうることなのか？ を伝えることが重要です。 そのうえで、回答を書面でもらうようにされるといいでしょう。 ただ、書面の書き方として、今後もお住まいのメンテナンス等をお願いするという形になると思いますので、相談するというスタンスで交渉されるのをお勧めいたします。 交渉の結果がどうなるかわかりませんが、今のお気持ちをまず、業者さんに伝えることが大切になってきます。 理事長　中井　義也 工事の手付金を着工前に半額支払うよういわれました（No.1050） セキスイハイムで購入した　一戸建て　壁塗り替えを　業者にお願いしたところ、150万くらいかかるとのこと。それは仕方ないのですが、６月末から工事の予定なのに、５月１０日までに７０万円に手付金の支払いをしなくてはいけないとのこと。これは普通なことですか？ 工事も終わらないのに、なぜ半額も支払わなくてはいけないのか疑問です。 よろしくお願いします。 青森県　F様 リフォーム工事の金銭のお支払いについてのご相談とお伺いしました。 建築工事の場合今までの慣例として、 ご契約時３０％ 着工時　３０％ 完了時　３０％ という流れがございます。 ただし、リフォーム工事の場合は、各業者によっては、着工前までに８０％支払わなければならないところやご相談事例のように５０％のところもあるようです。 最近では、大手ハウスメーカーの倒産などもあり、そういった動きがみなおされつつあるようです。 ただ、支払い方法については、業者さんとの取り決めによるものですので、もし、疑問に思われているのでしたら、交渉が必要です。 ※支払い方法で、先取りをする場合、完成保証制度に加入していて、万が一の場合でも払ったお金も保証される制度に加入されている場合は、対策をされているので、問題ないと思います。 もし、私がご相談者様の立場でしたら、着工したのを確認して、お金を払いたいと思うと思います。 ですので、契約時２０％・着工時３０％という交渉をしてみるのもいいかと思います。 ご確認いただきたいのは、 ・先取りする根拠（保証関係をご確認ください。） ・支払方法の変更が出来るかどうか この2点をご確認ください。 そのうえで、交渉をされるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 中古住宅を購入して、3年たったら屋根の塗装がはげてきました。（No.1049） よろしくおねがいします。 ２００７年8月にリフォーム済みの中古物件を買いました。 屋根の塗装が剥げてきたのですが、クレームとして不動産屋に連絡してもよいものでしょうか？ ちなみにリフォームは、購入年の4月くらいに行われてます。 購入してから3年たってないのにリフォームし直すというのは、どうも納得いかないのでご相談申し上げました。 よろしくおねがいします。 三重県　Ｍ様 中古住宅のメンテナンスについてのご相談とお伺いしました。 リフォーム済みの物件を買われたのであれば、不動産業者から購入をされたということでよろしかったでしょうか。 不動産屋さんから購入をしたという場合でお話しをいたします。 ポイントとなるのは、屋根の塗装が瑕疵と言えるかどうかです。 ここが争点となるのですが、後は、話合いということになってきます。 まず、ご相談者様がされるのは、不動産屋さんに相談することです。 リフォーム済みのものを買ったのに3年ではがれてきたので、相談をしたいというスタンスで、のぞまれるといいかと思います。 また、現状の写真などを用意しておき、このようになる原因等は、しっかりと聞いておいた方がいいです。 ご購入された家とは、ずっと付き合っていくのですから大切なことです。 そのうえで、後は、ご相談者様のお気持ちを伝えて、不動産屋さんの反応を待つという形になります。 具体的には、 ステップ１ 契約書や重要事項説明書などをしっかり確認する。 （保証基準など書かれている場合がありますので、ご確認ください。） ステップ２ 現状の写真を撮っておく。 写真にして記録しておくことが大切です。 ステップ３ 不動産屋さんに連絡してください。 その際は、相談したいというスタンスで、お話しされるのがいいと思います。 ステップ４ ここからは、交渉です。 しっかりとお気持ちを伝え、対応を促されるのをお勧めします。 また、書面なども利用するといいかと思います。 理事長　中井　義也 外構工事についてトラブルになりました。（No.1048） 突然の相談にて失礼いたします。昨年10月に家を新築して、12月に外溝で、ガレージと通路を、家とは違う工務店で建ててもらいました。が、当方の所期の要望とかけ離れた状況がわかり、外溝業者に話し合いを要望しましたが、回答を聞いて何とかならないかと思い相談させて頂いた次第です。 当方の言い分は以下の点。 �@ガレージへの通路が雨のときに雨が入り込みすぎて空間として機能しない点。元々自転車置き場、洗濯物を干す、ガレージまでぬれずに移動するための通路と要望していましたが、全く機能していません。 �A躯体へ影響のない様な施工を希望していたにも関わらず、聞いていないの返答のみ。仮に聞いていなくても、打ち合わせ時に了解なり、話があってもいいのではないか？という点。 業者側の話は要点にすると以下の通りです。 �@テラス、ガレージの契約であり、その工事は標準工事で行われている以上当方に問題はない。当初よりテラス希望と聞いている。 �A天候は様々で予測できないため当方の設計上は問題ない �B躯体への影響は、テラスという性質上、ビス止めは必須であり、問題はない。事前に説明する義務に関しては何も言及せず。問い直しても話をそらす。 �C当方ではこれ以上改善させることは不可能である。 以上よりこれで終了としたい。 との回答でした。当方はテラスと限定せず、あくまで使用目的を満たすようにと頼んだつもりですが、ビス止め同様、文書化しておらず話は平行線で、クレーム処理で無料改修を頼んでいるのではなく、それ相応の対価を支払うことを前提に何とかならないのかと尋ねるも、他所ではできるかもしれませんが、うちではできませんとの回答。担当者は、これくらいの高さのテラスであればこれだけの降込みは当然であり、ビス止めは聞かれない限り話はしませんと回答しており、矛盾を感じますが・・・ 工事完了サインは終了している状況で、支払いも終わっています。いまさらどうにもならないと思いますが、何かいい方法はありませんでしょうか？ご教授いただければ幸いです。 三重県　Ｙ様 ガレージと通路の件お伺いしました。 お話しをお伺いする限り、工事を依頼された工務店さんは、工事完了にして、それで終わりにされたいように思います。 こういった場合は、有償で何とかならないかとお話しされても難しいと思います。 現在、工事完了サインも終了していて、支払いも終わっている状況なら、今後は、メンテナンス相談という形になると思いますが、そのうえで、現状の不満点を書面にして伝えていくのがいいと思います。 具体的な点としては、 現状の不満点をしっかりと業者さんに伝えるほか、外壁の躯体に穴を空けることは、充分説明義務に当たるので、その説明義務がなかったことと、今後起こりうるメンテナンスや危険性の説明、水の侵入に対する処理について、しっかりと説明してほしいということを伝えるのがいいでしょう。 特に建てられたお住まいがどういった保証になっているかわかりませんが、外壁に穴をあけているとその分の保証がなくなったり、万が一何かあった場合でも、テラスのためにそうなった場合は、保証範囲外になる場合がございますので、ご確認されるといいでしょう。 上記からもビス止めについては、説明義務があるものと当法人では、考えます。 そのうえで、対策がしっかりできていること、今後どうすればいいか話し合いを持つことなどを書面にてご確認されるのがいいと思います。 どうしても口頭ですと残らないので、書面にしておくとその点についての明確な説明をしていただけると思いますので、今後の交渉については、書面をご利用されるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 利害関係同意書にサインをしないとどういう効果があるのでしょうか？（No.1047） 去年の９月に家を新築し入居しました。 自宅南側が田んぼになっていたのですが、先日宅地造成のため、業者が開発に伴う利害関係同意書を持って訪れました。 　自宅南側２メートルのところに自宅より７０センチほど高く土台を作り並んで宅地にするそうで、それを認めてしまえば自宅に全く日が差さなくなります。この利害関係同意書にサインをしないとどういう効果があるのでしょうか？ また、先に立てた私はただ泣き寝入りをして、住宅が建つのを待つしかないのでしょうか。 何か良い方法はないのでしょうか。 お手数ですが回答願います。 愛知県　Ｍ様 利害関係の同意書にサインをしないとどういう効果があるかということですが、基本的に行政庁の判断となります。 役所としては、基本的にもめたくないので、申請者に対して、もらってくださいと指導されますが、何回も言って・・・。 という場合ですと、行政庁の判断がなされることがあります。 基本的な考えとして、地域にもよりますが、法的に日照の基準等満たされる場合は、許可が下りるものとなります。 ですので、もしご相談者様が交渉をするのであれば、日照基準を満たしているのか、どんな建物を建てるのか？ 等建築前に内容の確認をしておくべきでしょう。 そのうえで、ご相談者様の権利が侵されていないことを確認し、同意書にサインということになると思います。 南側２ｍのことろに70ｃｍ高くなり、さらに建物が建つとなると日当りは、期待できなくなりますが、この辺りの権利と、宅地の利用の権利については、基本的に日本は、土地を持っている人が強いという考え方がありますので、何もしないとそのまま住宅の建築が進んでいきます。 ですので、今後の生活のこともありますので、ひとつずつ確認していかれることをお勧めします。 絶対にやってはいけないのは、話し合いに応じないということです。 説明を聞かない・話し合いに応じないということは、行政庁も拒否をしているということで、権利を放棄したと思われます。 理事長　中井　義也 家のメンテナンスで、お金がかかるといわれました。（No.1046） 三階建てを平成１９に完成で新築しました。二年目を過ぎた頃から和室の壁の亀裂が気になり始め無料で補修してもらいましたが新たに隣の部屋の亀裂を見つけ業者に見に来てもらいました。今回は保証期間を過ぎてるので実費がかかると言われましたが納得がいきません 千葉県　Ｎ様 クロスのメンテナンスについてのご相談とお伺いしました。 ハウスメーカーさんの場合、保証基準というものがあり、一般的に多いのが、内装については、2年間の保証というところが多いです。 そのため、2年後から有償になる場合がございます。 まず、ご相談者様がしなければいけないのは、なぜ、クロスの亀裂が起きているかを確認することです。 その点は、ハウスメーカーさんに聞き、じっくりとお話しをお聞きすることをお勧めいたします。 構造的な問題でしたら、対処してもらう必要がありますが、よくあるのは、クロスの伸び縮みによる亀裂です。 この場合は、経年変化の範囲内ととらえられ、保証期間外の手直しは、していないところもあるようです。 まずは、ご相談者様のお気持ちをはっきりと、ハウスメーカーさんにお伝えし、そのうえで、原因をお聞きし、今後の対処法なども含めて、お話しを聞かれるのがいいでしょう。 理事長　中井　義也 追加工事の契約も終わってないのにキャンセル料が必要といわれてしまいました（No.1045） 着工前の打合せの途中です。建具を既製品から無垢の建具にする打合せをしました。気持ちが変わって、色を変更したいと伝えたところ、中国製で納期がかかるので、もう発注したので、キャンセルができない、といわれました。また、キャンセルできたとしても、キャンセル料が必要になるといわれました。 これは、請負契約書を交わした内容から追加工事になるし、まだ追加工事についてはＯＫのサインもしておらず、その建具以外のすべての変更はまだ可能な状態です。 サインをしてないので、その追加のお金は払わなくてもいいですか？ また、これは建築やが見切り発射で発注して、私たちは発注されてることはしりませんでした。 これはどちらの責任になりますか？ まだ家もたたないうちから、なんか憂鬱です。 福岡県　Ｆ様 追加変更の際のトラブルとお伺いしました。 基本的には、ご相談者様のいわれる通り、追加工事のご確認など書面の取り交わしなどが行われていない場合は、その点についての発注等すすんでいかないものと思われます。 ただし、お打ち合わせ時に、これで発注しますとか、もう変更できません等の説明を受けていた場合で、ご相談者様もそれを了承していた場合は、それにあたりません。 ご相談の場合は、発注されていることも知らなかったということですので、キャンセル料については、払う必要はないと思われます。 で、具体的には、交渉になってくるのですが、まず、ご相談者様がするのは、建築屋さんに現在のお気持ちを伝えることです。 これから家づくりを進めていくのに不安であることキャンセル料がかかるのは、発注した意思がないのに、納得がいかないこと。 この点を伝えていただくことが大切です。 そのうえで、交渉されるのをお勧めします。 また、交渉については、書面にて行うのがいいでしょう。 特に追加発注については、改正特定商取引法でもあるように書面で確認されるのがいいと思います。 交渉となりますが、お話しを聞く限り建築屋さんの確認不足が原因ですので、ご相談者様は、しっかりと交渉されるのがいいと思います。 家づくりは、楽しいものです。 建築屋さんとじっくり話し合いをされて、いい家づくりをすすめていってください。 理事長　中井　義也 工事未払い金の回収する方法について（No.1044） 私の知人が、建築大工を営んで降ります。 最近地元の工務店よりアパートの大工工事を請け負いましたところ、総額２００万円近い未払い金が発生致しているようです。工事は全て完了し他の大工職人の支払いは彼は済ませて降りますが、地元でもあまり噂のよくない工務店な様で・・・何とか工務店より工事費未払い金を請求・支払いさせるてだてはありませんでしょうか?教えて下さい。 静岡県　Ｔ様 基本的に未払い金が出ているということは、その会社にお金がないということになりますので、最終的には、自分がどれだけ払ってもらえるようになるかということがポイントとなります。 基本的には、内容証明等法的な手続きに進むのが一般的ですが、実際にもし、お金がなければ払うことができません。 なので、その知人の方にもお伝えしてほしいのですが、結論は、自分で、回収するしかないということなのです。 経営陣と話し合いをして、どれだけ優先的に払ってもらえるかというのが、ポイントになります。 ただ、工務店が払わないだけなのか、お金がないのかがわかりませんが、どちらかを見極め、法的に進めていくのか自分で動くのか早急に行動されるのがいいと思います。 法的に進めていかれるには、市などが行う無料相談などを利用されるといいでしょう。 理事長　中井　義也 家の売却にあたり、トラブルを回避する方法を教えてください。（No.1043） この度、相続により、弟が所有しておりました、一戸建てを売却する事になりました。 この建物の敷地は、ハウスメーカーから購入し、そのハウスメーカーで家を建築致しました。 相続が発生し、色々この土地及び建物の状況を調べた結果、以下の点が発覚致しました。 土地は、地目が雑種地となっており、境界の杭を自分の敷地より掘って探したところ、１箇所見当たらない箇所がありました。 それに伴い、ブロック塀の基礎部分を見てみたところ隣地の基礎部分が越境していることが判明致しました。 当時の担当営業に連絡をして、話をしたところ、以下の対応でした。 地目が雑種地になっているのは、銀行が抵当権を設定する際に、手落ちがあり地目変更を怠っていた。 しかし、弊社で地目変更の手続きは対応します。この手続きが自分の会社がやるのが当たり前と思われては困ると言われました。 取り合えづ対応してくれたので、この件に関しては、良しとしました。 境界の杭が一箇所見つからない指摘に関しては、図面を見ると隣地から、境界を矢印で示しているので、隣地の敷地を掘って確認しないとわからないとの事。 この件は、隣地からの矢印を確認してもらいブロックの上にプレートを張ってもらい、隣地に入らなくても、境界を確認できる様にお願いをしました。担当営業は、こんな事は意味のない事です、なんでそんな事を言うんですか？との対応でした。 隣地の所有者のブロックの基礎が、越境している事に関しては、当初販売する時点から越境していて、隣地の所有者もそのことはわかっっているので、特に問題はありませんとの回答でした。しかし、隣地の所有者がどんな人なのかもわからないので、できれば、書面を取り交わしておいた方がいいのではないかと思っております。又営業担当に言ってお願いしようと思いますが・・・ 私は、専門家ではないので、この様な対応をされて、ハウスメーカーが言っている事が正しい事なのか、私が知識のなさすぎなのか、検討がつかなく非常に困っております。 売却するにあたり、この様な問題を抱えてトラブル又は、値引き交渉の対象になるのが困ります。 私のハウスメーカーに対する要望はおかしい事なのでしょうか？的確なアドバイス及び判断をしていただきますと、助かります。 東京都　Ｙ様 一戸建て売買に関する疑問点について順番にお答えしていきます。 ・雑種地の登記について 対応されるということですので、問題ないと思いますが、銀行側が地目変更をするということは、通常ありません。 金融機関は、抵当権設定をするのみで、その地目に関する諸手続きは、担当した土地家屋調査士や行政書士等の仕事になりますので、原因としては、どこかで、書類漏れがあったのだと思われます。 ご参考まで、 ・境界について 境界については、売却をされる際には、境界の明示という義務があります。（宅地建物取引業法）境界の明示は、重要事項の説明範囲ですので、境界杭がある必要がございます。 なので、杭が確認できればいいということですので、あまりにも見えにくいということでしたら、プレートなども必要かも知れませんが、あるということが分かる状態であれば、必要ないかもしれません。 この辺りは、売却を担当される不動産屋さんとご相談いただくのがいいと思います。 ・隣地越境について 厳密なことを言うと、ご相談者様のいわれる通りです。 書面などを取り交わしておくのもいいことだと思います。 ただし、昔は、基礎が越境しているということは、当たり前に行われていましたし、分譲地等であれば、一斉に造成しているので、越境していることは、よく考えられます。 ただ、厳密なことを言って、近隣関係を壊してしまったりしては、これから買われる方にとって、不利益になります。 ですので、こういったことは、通常の取引では、そういったこともあるよということを買主さんに認識していただくよう売却を依頼された不動産屋さんにお伝えされるのがいいと思います。 ただ、ハウスメーカーさんも特に問題ないといわれているのですが、その根拠が何かは、ご確認されるといいと思います。 こういった点は、買われる方のためにも書面等で、いただくのがいいかと思います。 ご要望されていることは、取引上正しいものですが、その中に慣例や習慣、近隣関係などいろいろな要因がございます。 ですので、この辺りは、取引を依頼された不動産屋さんと相談しながら、お話しを進めていかれるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 不動沈下の施工工法について（No.1042） 築20年程の住宅ですが両サイドが隣家の境界でその両側に-50ｍｍほど不動沈下しており、建築業者とも相談をしたが年数がたち親身になってくれません また修正業者に打診すると300万ほどかかるとのこと、とても手が出ません、最小の予算で、効果的な工法がありませんか、ぜひご教示いただきたいのですが、 長野県　Ｎ様 不同沈下ということで、建物が沈下しているという考え方でよろしかったでしょうか？ 不同沈下をおさめる方法は、いくつかございます。 その方法は、現状の建物の構造を見てみないとわからないですが、ジャッキで上げたり、添え基礎をしたりと考えていると、大きさにもよりますが、費用がかかります。 また、保証制度なども確立されておりませんので、どの程度やってどのくらい効果があるかというのは、具体的なデータも少なく、地元の建築屋さんの経験により、工事されるというのが一番かと思います。 不同沈下を抑えるだけでしたら、現在の基礎に添え基礎という形で、施工する方法もございますし、そのほかにも工事方法は、たくさんあるようです。 ですので、まずは、地元の信頼のおける業者さんに相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 着工日前日に今まで打合せた家が建たないことが分かりました。（No.1041） 家を新築する予定の者ですが、着工日の前日の打ち合わせで、最初に説明されていた内容と異なる点が出てきたので調べてもらったところ、建築する予定の家のままでは私たちの希望する家が建てられないことが判明し、ハウスメーカーからもう一度間取り作りからやり直させて欲しいと言われました。こんなことが起きて、はっきり言ってハウスメーカーに対する不信感も生まれてますし、一度は解約することも考えましたが、そうすると余計な時間や費用が発生することもあり、しぶしぶその提案に乗ろうかと思ってはいるのですが、やり直す際にかかる建築確認申請費用はハウスメーカーで負担すると言われていますが、工期が遅れたことによって発生する費用（今私たちが住んでいるアパートの家賃、つなぎ融資で必要な利息や保証料など）は一切払えないといわれてしまいました。それなら、せめて値引か何かお詫びという形でサービスをして欲しいと頼んだのですが、それも今までしたことがないので無理だと言われ、どうしてもと言うのなら、内容証明を送ってもらって裁判するしかないと言われました。 勉強不足なのでよく分かりませんが、裁判となると更に時間やお金もかかりますよね？結局それを避けたいのであれば、このまま諦めて進めるしかないのかなとは思ってはいるのですが、どうしても納得できない気持ちもあって・・・。何かいい方法はありますでしょうか？説明が下手で分かりにくくすみませんが、よろしくお願いします。 Ｒ様 ご相談拝見させていただきました。 順番にお答えいたします。 まず、ご相談者様の状態として、着工日前日に判明したわけですから、建築確認申請許可が出ていると思います。 その許可が出ている上で、建築する予定の家が建てられないということは、申請上の図面での表記ミスがあったと思います。 その点は、しっかり確認されておくことです。 で、その後は、交渉という形になります。 この交渉は、ハウスメーカー側は、裁判ということを口に出していますが、ある種のあきらめをさそう言葉かもしれません。 （全国的にそういった事例がございますので、ご相談者様の場合がそうだと断定するものではありませんので、ご了承ください。） ご相談者様は、事実上工期が遅れることにより、損害が出るわけですから、その点において、請求されるのがいいと思います。 裁判というのは、訴えた側が証拠をそろえて、相手に行動を促すというものです。 そのため、費用も時間もかかりますので、最終手段とお考えになるといいと思います。 で、具体的な方法についてですが下記のようなステップを踏まれるといいと思います。 ステップ1 工事請負契約書にある条文をしっかりと頭に入れる。 基本的にこの約款について約束しているわけですから、ポイントになります。 特に工期遅延の場合の定めがあると思いますので、ご確認ください。 ステップ２ 申請してある確認申請書・確認済証を手に入れる。 どのように申請してあったのか？ どうして、許可が下りたのかを把握する。 ステップ３ 現在までのお打ち合わせの時系列を表にする。 どのようなお打ち合わせが行われて、現在の問題が出たのかを明確にするためです。 ステップ４ 書面にて、ハウスメーカーの非を提示し、そのうえで、どのようにしてほしいのかを明確にハウスメーカーの担当者に伝える。 ステップ５ ここからは、交渉です。 ハウスメーカー側も裁判は、結局のところのぞまないと思いますし、工事遅延については、ハウスメーカーさんの契約書の場合、ある程度取り決めがあります。 そのあたりもご確認していただきながら、交渉されるのをお勧めいたします。 せっかくのお住まいづくりです。 どの方もいろんなことがありますが、ハウスメーカーさんにお気持ちをしっかり伝え、思いを書面にして明確にお伝えすることをしてみてください。 そこからがスタートだと思います。 理事長　中井　義也 この畳不良品？（No.1040） 最近畳を新調しましたが、畳の目に毛布の毛が挟まって取れません。以前からある畳はあまり挟まらないような気がするのですが、新調した畳が不良品でしょうか？教えてください。 愛媛県　Ｆ様 畳のご相談ありがとうございます。 いろんな原因が考えられますが、ご相談の内容から推測すると畳の網目の違いから起こることがあります。 費用的に安いものですと畳の編みを何本かで編んであり、毛羽立つことがあります。 費用的に高いものですと、一本のいぐさで編んであるので、そういったことがないようです。 不良品では、ないと思われますが、畳を購入された畳屋さんにどのようなタイプで編まれているのかご確認され、相談されるのがいいと思われます。 理事長　中井　義也 購入後次の月に目の前で、病院の建築がはじまりました（No.1039） 分譲住宅を購入したのですが、家の前が病院の駐車場ってことは知ってて購入したのですが、病院の建替えで、家の前に病院がドーンと建つことになってしまいました。 それも私たちが買った次の月に知ったのです。 不動産やに説明不足で違反なんじゃないかと言ったのですが、『私たちも知らなかった。私たちも被害者だ。』とか言い出したのです。（まだ売れ残った物件があったから） こういったケースは、宅建の違反で不動産がいけないのではないのでしょうか？ なぜか弁護士を立ててきて、もう私たちとは直接しゃべらないっていうんです。 私たちだってお客さまのはずなのに、本当にひどいです。 東京都　Ａ様 分譲住宅をご購入されて、その前に病院がドーンと建つことになってしまったとのご相談とお伺いしました。 いただいた内容からすると、宅地建物取引業の重要事項の説明義務違反ということになります。 宅建業者が調査すれば知りえた事実を伝えなかったということは、調査不足であったと思われます。 ポイントは、その病院の建築計画をどの段階で不動産業者が知りえることができたかということです。 不動産業者が知りえる状況（ご契約・重要事項説明時）で、伝えなかった場合は、重要事項説明の義務違反になりますが、そうでなければ、違反にならないと考えられるのです。 弁護士を立ててきて見えるので、私の推測の範囲ですが、業者としては、その点と、病院の敷地内ということで、そういったことが起こりうるという点をポイントにして、交渉してくると思われます。 ですので、ご相談者様も市の無料相談等をご利用され、法的に準備される必要がございます。 まずは、契約書と重要事項説明書をもう一度読んでいただき、現在までの流れを時系列にまとめておいてください。 そのうえで、ご相談に行かれるのをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 ＜＜　前へ Page.13 / 16 次へ　＞＞

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