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わたしたちがいままで頂いたお住まいに関するお悩み、お気づきの点やお住まいの健康や環境についてのご質問などのご相談を掲載しております。 もし、いま、あなたのお気づきの点やお困りの点が少しでも解決できたら、うれしいです。 ご相談は、無料で行っております。お気軽にお問合せください。 住宅に関する相談　リフォームに関する相談　土地に関する相談　その他の相談 下記質問をクリックすると詳細な質問内容と回答がご覧になれます。 ＜＜　前へ Page.16 / 16 自宅の前にゴミ置き場ができることになり、困っています。（No.935） はじめまして。早速ご質問なのですが、土地を昨年１０月に購入し新築の完成が今年６月で、もうすぐなのですが、この時期になって土地の売主から以下のような事を申して参りました。 私駐車場の前にゴミステーションを設置して欲しい。 という事でした。この事は売主から前もって何も提示されて居らず、もし万が一設置されると私の車も出入りが困難になってしまうかもしれません。 この事に対し良いアドバイスを頂けたらと思って居ります。宜しくお願い致します。 新潟県　T様 土地の売主からごみステーションを設置してほしいとのことですが、もし、最初からそのことが決まっていれば、重要事項の項目となりますので、不動産会社等にご相談されるのがいいと思います。 また、ゴミ置き場については、トラブルが絶えないために、最近では、個別回収に切り替えている自治体も多いようです。 もし、ご相談者様の不利益が考えられる場合でしたら、きっぱりと断り、売主さんや地域の自治体などに働きかけたり、持ち回り制を提案したり・・・。と交渉されるのがいいと思います。 ゴミ置き場というのは、基本的には、ずっとそこにあるものではないという考え方ですが、一度決まってしまうとやはりなかなか動かないものです。 近隣との関係もありますが、ゴミ置き場を造ることにより不利益が生じるのであれば、まずは、自らの意思表示をはっきりされるのがいいと思います。 また、その前に売主さんに事実確認をしっかりされることをおすすめします。 理事長　中井　義也 玄関の両枠が歪んできました。（No.934） 一戸建てを約７年前に購入をしました。 半地下を含む３階建てです。 約一年前に玄関に違和感を覚え、よく見たところ、玄関のドアの両枠の部分が下から大きく歪み、どうやら下から水を吸い上げて広がってしまったようでした。施工主からは保障外なので実費となりますとのことでした。売主にも相談しましたが、施工上も問題ない（こちらの過失と思っている？）ので有料となるとの一点張りです。 こちらの過失はまったくないので、納得が行きません。半地下の物件に水を吸い上げる素材を使うほうがおかしいと思います。 ちなみに、隣もまったく同じ作りですが今のところ問題は出ていません。うちは緩やかな傾斜の下側に建っています。 よろしくお願いします。 東京都　O様 まず、玄関ドアの両枠の・・・。ということですが、以前あった事例では、、原因としては、下から水を吸いあげそのためにRC造（鉄筋コンクリート）の場合でしたら、中の鉄筋がさび体積が増えたため、下の方が、膨張して、枠がゆがんだのだと思います。 基本的に半地下の場合でしたら、水を吸い上げることがないよう排水の逃げ道を造っておくものですが、（設計図か建築業者にご確認ください。）もしかしたら、緩やかな傾斜の下ということで、水がたまりやすいので、ご相談のような現象が起きたのだと思います。 そこで、保証についてですが、基本的に当時（7年前）の法律やご契約内容によって変わってきますので、一概に言えません。 当時のご契約書や保証基準などをもう一度よくご確認いただくことをお勧めいたします。 こういった場合、基本的に保証というと、保証内容によって変わってきますので、一概に言えませんが、結論を言うと話し合いで解決するケースが一番多いです。 また、極論を言って、裁判等で争う場合は、（簡易裁判も含む）押田様側がすべての証拠揃えなどを行わなければならず、とても時間と労力を使い、思ったような効果を得られない場合があります。 そこで、今後の対策についてですが、現状がどのような施工がしてあるのかがわかりませんが、まずは、業者にもう一度状況の説明と押田様の思いを伝えていただき話合いで進めていかれるのが、いいと思います。 特に、半地下物件の場合は、水の処理方法や原因追究が大切ですので、その点をじっくり確認してもらい、話合いを進めてください。 また、それ以外でしたら、一級建築士さんで、建物の検査や施工方法の瑕疵を見ていただけるところもありますので、有料には、なりますが、ご相談されてみるのもいいかと思います。 理事長　中井　義也 敷金がほとんどかえってきません。どうしたらいいものでしょうか？（No.933） アパートを5年ほど借りていて、このたび家を建てたので、退去することになりました。 退去の確認時に、うちは、一式20万円と決めていると話が、あって、20万円も請求されました。 かなりきれいに使っていたので、２０万も取られると思っていなかったので、ちょっと納得いきません。 どうしたらいいでしょうか？ 愛知県　S様 敷金の返還については、当法人にも多い相談の一つです。 ポイントとしては、まず、直す費用の見積もりをもらうことと、その際に「国土交通省のガイドライン」にのっとって、算出してくださいということです。 国土交通省のガイドラインとは、敷金返還トラブルが多い昨今で、明確に規定を表したものになっております。クロスの通常使用の経年変化などは、基本的に払わなくてもよいのです。 ご相談者様も一度「国土交通省のガイドライン」を確認して、じっくりと交渉することをお勧めいたします。 交渉には、少額訴訟などいろいろな方法がありますが、基本的には、話し合いによる解決が一番だと思いますので、ある程度知識を入れ、大家さんや不動産会社などとじっくり交渉してください。 理事長　中井　義也 設計ミスの弁償責任は・・・。（No.932） 大手ハウスメーカーでＲＣ造で家を建てました。先方意向で決算なので３/３０日に引渡しとなり必要書類に署名捺印しました。その直後実はクーラーの穴を2ヶ所間違えました、直しますとのことでした。後日もう一ヶ所あって、３ヶ所になりました、との事。その時にペナルティが発生しますよと私は言いました。先方は設計士が間違えました、と認めるが、何でも言ってくださいと言うから外溝工事やってくださいといいましたが、それは出来ません、何でもやりますと、いったんじゃないの、。。。 ベランダフェンス、雨戸、給湯器、は事前にこれが付きますよと言う話がなくフェンス、雨戸、給湯器が付きますだけとしか、聞いていなかった。 担当者が事前に知っていて黙って引渡しをしてしまった。私も知っていたら、引渡し、残額など履行しませんでした。他にカーテンレールが2ヶ所つけられなくてブラインドにならざるを得ないこと。 フェンス、雨戸、給湯器全部アルミ、塩ビなどに替えますから勘弁してくださいと、言われてもそれは、当たり前で設計ミスの部分の弁償はどうなるのか、教えてください。 よろしくお願い致します・・・。 福岡県　S様 設計ミスの弁償についてのご相談ですが、こちらは、いままで、いろいろなご相談事例がありますが、基本的に建築業者とご相談者様のお話合いによって解決していくしかありません。 なんでもやりますということでお話があったようですが、ポイントとしては、どのように解決していくか書面でのやりとりをお勧めします。 書面にのこし、やりとりを記録しておくことで、お互いの解決に向けて、進めていくことになりますし、ブラインドになってしまうことは、建築業者の事前説明不足ということになりますので、そうなってしまうにしてもなんらかしらの対応を求めることができると思います。 また、極論ですが、例えば、簡易裁判や訴訟になった場合は、ご相談者のあなた様がすべてを立証することになり、時間も手間も大変なものになりすし、思ったような効果が得られない場合が多いです。 お話の状況をお伺いすると、基本的に建築業者のミスのようですので、基本的な責任の所在を明確にして、お話合いによって、根気よく解決していくのをおすすめします。 理事長　中井　義也 建物がゆれて困っています。（No.931） 購入後入居4年目になるのですが、自宅前に路線バス又は、大型トラックが通るのですがその度に建物が揺れるのです。 私の自宅は2階建てですが向かいの3階建てのご主人はもっと揺れ子供達が怖がり3階に上がる事すら出来ていないようなのです。 震度2程の地震が来たのか？と思うくらいです。 毎朝6時頃から22時頃まで40分毎程でバスが通るので1日何十回も地震が来ている様で建物の傷み等が心配になっています。 最近天井、床、壁などから寝ていると軋む音も聞こえてひどくなっているような気がしてなりません。 解決する方法があるのでしょうか？ 兵庫県　P様 交通振動の問題ご相談とお伺いいたしました。こちらも当法人で、よくある相談です。 まず、振動の原因ですが、いろいろなことが考えれます。 難しい理論などは、かなりあるのですが、かなり簡単にお話すると・・・。 �@建物の振動と交通振動は、揺れる周波が近いため、共鳴し合い揺れを増してしまう。 �A地盤が弱く振動が建てものに伝わりやすい。 �B大きな道路の下なので、水道管や下水管など建てものに接続されている管からの振動が共鳴して、建物が揺れる 大きくあるのは、この3点です。 また、建物の構造により方法も揺れ方も変わってきますし、3階建ては、共振の振れ幅が大きいために余計に揺れると思います。 そして、対策方法についてですが、こちらもいろいろな方法があります。 まず最初にしてほしいことは、道路管理者に相談することです。 道路管理者については、市役所などで調べることができます。 交通進藤は、振動規制法により用途地域毎に最大振動レベルが定められています。 この法律により各自治体は主要道路の調査を行っており、もしご相談者様の住環境が限度を超えた振動レベルであれば道路管理者の責任において対処してもらいましょう。 そのほかにも地盤が弱いせいかもしれませんし、いろいろな原因が考えられます。 最終的には、振動に対処する施工方法もあるようですが、まずは、対処法として、道路管理者に相談されることをお勧めいたします。 理事長　中井　義也 20年保証とうたっていた会社が倒産してしまいます。保証はどうなるの？（No.930） お手数ではございますが、少し教えてもらいたいことがあります。 5年前にあるFCで、注文住宅を購入しました。最近になってそこが倒産すると聞きました。しかし倒産するのはフランチャイズの会社でした。その影響は、住宅を20年保障するというものがなくなり、今後は国の補償で10年になると聞きました。しかし、そのFC本部は倒産しませんし、本部自体が20年保障をうたっています。私どもとしてはなんとか20年保障を他の支店で継続してもらいたいのですが、泣き寝入りするしかないのでしょうか？ お手数ではございますが、ご連絡お待ちしております。 東京都　S様 ご相談内容拝見させていただきました。 20年保証についてですが、少しご説明させてください。この20年保証というのは、10年目にすべてチェックして、業者指定のメンテナンスの工事をすべて行って、11年目からの保証がスタートするというシステムです。 ですから、11年目からも保証を継続させる場合は、建物の管理状態にもよりますが、費用がかかるという点をまずご確認ください。 ご相談者様は、20年保証を継続されたいとのことですが、基本的に建築請負契約をされたのは、そのFC店となりますので、その会社が倒産してしまった場合は、継続することができません。 他の支店で継続させるという点ですが、こちらは、難しいと思います。 後は、FC本部の対応だけですが、以前も違うFCで同じようなご相談があったのですが、そのFCの特徴である保証体制の引き継ぎなどは、一切行われませんでした。 FCという性格上一緒のグループのような気がしますが、参加している企業は、それぞれ別の会社ですので、その間で、権利関係の譲渡や保証の継続ということは、考えにくいです。 後は、FC本部の対応次第となりますので、本部の方に相談されるのがいいと思います。 そのうえで、今までどのような対応をしているのかなどを確認したうえで、対応を促すしかないと思います。 理事長　中井　義也 住宅ローンが当初どおり借りれなくなりました。（No.929） 現在、家を建てておりまして、あと1ヶ月で引渡し予定となっております。突然、嫁が会社をリストラされまして、銀行（ろうきん）から、夫婦連名でローンを借りる予定になっておりましたものですから「奥様がリストラなら最初の金額はお貸しできません」と査定を下げられました。今更設計変更も出来ませんし、貯金があるわけでもありません。 このまま銀行の言われるがまま受け入れるしか方法はないのでしょうか？ 熊本県　K様 住宅ローンについてのご相談ですが、現在お話している銀行では、査定を下げられてしまうということでしたら、他の金融機関を当たり、ご主人のみで、借入ができる方法を探るしかないと思います。 住宅ローンというのは、日本には、約4800種類ほどの商品があるそうです。 実際には、お近くの金融機関ということになりますが、建築費用は、支払い義務がございますので、まずは、他の金融機関にあたってみるという方法が一番いいと思います。 金融機関の中には、いろいろと相談に乗っていただけるところもあります。 そういった金融機関さんをたとえば、現在の建築屋さんに聞いてみたり、ご自分の足でも探されるのをお勧めいたします。 いろいろな金融機関さんがありますが、家を建てた後幸せな生活を送ることが、一番の目的です。 そのあたりの支払可能額や実際のご生活などを考えられて、適切な住宅ローンの選択をされてください。 また、建築屋さんは、パートナーです。建築屋さんに相談して、進めていかれるのもいいかと思います。 理事長　中井　義也 業者のミスでネズミが入ってしまって。。。（No.928） 建売のモデルルーム物件を気に入って購入を決意しました。 引渡し前の建物立会チェック時に、エコキュート配管施工用に躯体に開けた穴が塞がれていなかったので、『何かが入ったら困るので至急埋め戻しして欲しい』と伝え、すぐに実施しますとの回答を頂きました。 しかし、引渡しの時に確認したら、埋め戻しは実施されていなかったため、大至急実施して欲しいと再依頼しました。(穴を開けてから埋めるまで、約３週間かかった) 入居後、1〜2週間程経ち、引越しも一段落した頃に天井裏から『カリカリッ』と音が聞こえました。 まさかとは思いましたが、その音を録音して建築会社に相談した所、『ネズミ』だと思うとの事。 その後、３ヵ月間ほど掛けてネズミの駆除を行い、２匹駆除しました。 私自身、住宅設備工事に携わっていた事がありますが、新築物件でネズミが入るという事象は聞いた事もありません。 こういった万が一の事態を防ぎたいが為、埋め戻しの作業を行うよう依頼してあったにもかかわらず、実施されなかった為最悪の結果となってしまいました。 妻はネズミやゴキブリが非常に苦手な為、本件が発生してから過度のストレス状態になってしまい、ちいさな物音に過剰に反応する様になりました。 また、ストレス性発疹も発症してしまいました。 以下詳細を箇条書きに致します。 ・建築会社は過失を認めている。 ・ネズミ駆除は一応完了した。 ・建築会社は見舞金『３万円』を持参してきたが当方は納得していない。 当然当方には一切過失は無いと考えております。 この様なケースでは、金銭的な賠償請求をする事は可能でしょうか? 埼玉県　Y様 ネズミ被害についてのご相談とお伺いしました。 ご相談内容を拝見させていただく限り、業者に責任があると思います。 損害賠償も請求できると思います。 ただ、極論を言って裁判等になった場合は、その精神的な被害などの証明は、ご相談者のあなた様にあるため、期間も費用もかかりますし、一般的には、思った効能が得られないことが多いです。 このあたりは、お近くの弁護士さんなどにご相談いただくのがいいと思います。 ですので、対応としては、一応ネズミ駆除は、完了しているとのことですが、奥様への精神的な負担を軽くしてあげるために再度、害虫調査をしてもらう対応をとってもらうことがいいと思います。 また、損害賠償ということですが、一般的には、このようなケースの場合は、見舞金程度のことが多いようです。 理事長　中井　義也 ゴキブリで悩んでいます。（No.927） 初めて相談します。わたしは大阪の賃貸マンションに住んでいますが、住んで18年位たちますが現在ゴキブリに非常に悩んでいます。最初の頃は全然いなかったのに毎年急に増え出し手に負えません しかも小さいゴキブリで退治はしましたが基本的に家電品の内部に巣を作り完全に退治をするとすれば、家電品の殆どを捨ててしまわなければなりません。 引っ越しを検討していますが、何か方法がないかなと思っています。すべての家財道具をいったん外に出して清掃や駆除をしても家電品に巣を作ったゴキブリはまた増えてくるのでは、このマンションは、数年前に1階の外部にゴミ等また改修した屑及び給湯器などを集めて捨てていたスペースがありました。そのスペースが無かった当初の時代何年か住んだ時点では、ゴキブリはいなかったし。 現在食品は全てラップで処理しています。家に客も呼べないかっこ悪いので、衛生上非常に悪いし、ゴキブリ駆除専門業者に相談してもいいのですが、最近心ない業者が非常に多いし長々なりましてすみませんこの場合どのような対処が一番良いですか。 Y様　大阪府 賃貸マンションのゴキブリについてのお悩みとお伺いしました。 こちらについては、いろいろとご相談事例がありますが、その経験をもとにお答えいたします。 基本は、害虫駆除をしなければなりませんが、マンションの場合だと根絶するためには、全戸一斉に行わないとあまり効果が得られません。 個人の対策としては、侵入を防ぐということがポイントです。 マンションのご相談であるのが、エアコンの排水ホースなどに巣を作るケースですが、マンションの一階やゴミ置き場のあるところの配管から伝ってきたり、給湯器からなど様々なルートが考えられます。 また、以前あったご相談としては、同じ階の方か上下階の方がお引越しを期にゴキブリが出始めたというケースもありました。 こういった害虫の問題は、他の入居者の方も悩んでいらっしゃるケースもあります。 まず、大家さん・管理組合・管理会社に相談してみて、他の入居者の方はどうか聞いてみて、全戸的に出ているのであれば、管理組合や管理会社・大家さんになどに一棟駆除の提案をされるのがいいと思います。 ただ、上記については、全国的なケースで行くと、大家さん次第ですし、ゴキブリというのは、一般的に出るものとして、管理義務の範囲外とされるケースもありますので、一棟駆除は、義務ではありませんので、してもらえるかどうかわかりません。 もし、その提案が受け入れられないのであれば、自分の空間を守る必要がありますので、専門の駆除業者に頼まれるのがいいと思います。 また、業者を適正に探されたいとのことであれば、現在ホームページ上でいろいろな業者を紹介してもらえるサービスもございます。 そちらを利用されるのも一つの手です。 一棟駆除の場合は、各入居者の方にも費用負担が発生することもありますが、衛生面を守るために必要なことですので、まずは、大家さん・管理会社・管理組合にご相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 設計士から突然建築監理契約を解除されました。（No.926） 私は建築士と建築監理契約を結びました。契約前の早い時期に私は休みは土日のみ、平日夜間ならOKの日もあると伝えていました。契約前の打ち合わせは土曜日、平日夜間に行われていました。契約後は土曜日、平日夜間にくわえて日曜日にも打ち合わせを実施しました。経過中妻が設計士の対応に不満を持ち、私が設計士に妻への対応を改めて欲しいと要望すると、妻の要望に沿うように対応すると約束しました。そして『次の打ち合わせで最終の意思確認を行い、詳細な設計図面の作成に入る』由の連絡を受けました。家族会議で意思を統一し、次の打ち合わせを待っていました。 そんなとき突然、契約の解除を通告されました。理由は家族内で意見があわず予算内に収まらないこと、妻が建築士に不満をもっていることでした。妻は確かに不満を持っていましたが、契約の当事者である私は建築士を信頼しており、そのことは伝えてあります。また最終の意思確認といわれたときまでには全ての意見が統一され、コスト削減のため一部設備を取りやめることで、家族の意思が一致していました。 建築士に、私が窓口になり家族間の意見は責任を持ってまとめるのでなんとか契約を続行して欲しいといいました。すると打ち合わせは原則として平日の昼間にしか行わないことを契約続行の条件としてきました。 私は突然の契約解除通告でパニックになり、半年の時間がかかっているし、多額の着手金を支払っていたため、やむを得ず条件を受け入れる由の連絡をしました。しかし、あとで考えると原則として平日の昼間に何度も打ち合わせを行うことは不可能であると思い直しその由、連絡しました。 しかしこれは契約続行の条件として今までOKであったものを、後付の条件で不可としたわけで、どう考えてもおかしいと思うのですがいかがでしょうか？この条件があればもともと契約することはなかったわけですから、契約自体が成立していないと思うのですが…… S様　愛知県 ご相談は、建築監理契約についての設計士さんとのトラブルですね。 このご相談も大変多い内容ですので、私たちの経験からお答えいたします。 まず、詳しいお打ち合わせの流れなどがわかりませんので、推測の域を出ないということをお許しください。 まず、設計士からの突然の契約の解除というケースですが、複合的な要因が考えられます。 ご信頼されている設計士さんがどんな方なのかは、わかりませんが、設計士という士業の方は、かなりのプライドで 仕事をされていますので、奥さまの不満が気に障ったのかもしれません。 家づくりをするうえで、ご相談者様のように対応を改めるよう伝えることは、当り前のことですし、家づくりの計画をする設計士として、その態度を直すことは、とっても大切なことです。 ただ、設計士さんは、自分の世界がある方もいらっしゃるので、その世界を崩されるのが、いやな方も多いもの実情です。 ですので、単純にご相談者様の家づくりの設計を進めるのが嫌になったというのが、原因だと考えられます。 （こういったことは、非常に多いご相談です。） 今後、この設計士さんに依頼して家づくりを進めていかれるのであれば、人間関係を修復するように充分に話し合いをされて、進めていかれるのがいいと思います。 契約関係を続けられていきたいということでしたら、話合いによっての解決しかありません。 例えば極論を言って裁判等になった場合、その契約不履行もしくは、契約無効を証明をするのは、ご相談者さまのあなたになるためです。 時間もかかりますし、建築裁判というのは、思った効果が得られないことがありますので、ご検討が必要です。 私見ですが、家づくりとは、ご主人奥様と家づくりのパートナーがひとつとなって進めていくものです。 ですから、もし、設計士さんが協力的な態度でない場合は、ご事情もいろいろとあると思いますが、契約の解除も視野に含めて、進められていく方がいいと思います。 建築監理契約の解除については、契約書に条文があると思いますので、そちらをまずは、ご確認いただき、着手金などの返還についてなど詳しく確認されておくことをお勧めします。 理事長　中井　義也 引渡し前の家で、施錠がしっかりされていませんでした。不安です。（No.925） 新築での相談です。建物は完成（ほぼ）しておりますが、引渡しはまだの状態で起きたトラブルです。 カーテンのサイズを計るために、借りた鍵で家に入りました。するとキッチンのお勝手のドアが全開で空いていました。ちょうど雨も降っていたので、雨が部屋に入り込んでいました。 ハウスメーカーの担当者に連絡したところ、前日に業者が入ったので、その人がドアの扉を閉め忘れたのだろうとのこと。 ぬれた床はタオルで拭けば問題ありませんでした。でも、一晩（恐らく前日の夕方〜その日の午前10時まで）、ドアが開けっ放しだったので、不審者が家の中に入り込んでいないか、例えば盗聴器などをつけられていないかとても心配です。犬や猫が入ったり、ゴキブリが入り込んだかもしれません。ドアの鍵も、今は仮のキーだとは言え心配です。 せっかく新築を建てたのに、ずさんな管理のせいで、精神的にも落ち込んでいます。 引渡しの前に、ハウスメーカーには、どんな対応をしてもらえばいいのでしょうか？ 教えてください。 茨城県　I様 ご新築完成間近に起きたドアの閉め忘れのトラブルですね。同じようなご相談は、以前にもありましたので、その経験をもとにお答えいたします。 せっかくのご新築で、ご入居前に不安なお気持ちになってしまっては、新生活の最中にも気になってしまうかも知れません。 ですので、ハウスメーカーと話し合って、ご不安を解消されるのが一番いいのではないでしょうか？ 家の勝手口が開いていたということで、不審者や犬猫が入っていた場合は、ご新築の家なので、たぶん跡が残ると思いますし、もし、ご不安であればクリーニング前か後かわかりませんが、再度クリーニングをしてもらう交渉をされてもいいかと思います。 盗聴器については、現在さまざまな機種があるようなので、一概には言えませんが、ハウスメーカーの方にコンセント部分などチェックしてもらってはいかがでしょうか？ カギについても現在仮のキーとのことですので、お引渡し時にもらえるキーを差し込むと中のシリンダーの形状も変わりますので、仮のキーでは、開くことができませんし、勝手口ということで、仕様がどのようになっているかわかりませんが、もし、ご心配であれば、鍵の取替えなども含めて、お話されてみるのも一つだと思います。 まず、必要なのは、ご相談者様が思ってみえるご不安をハウスメーカーの担当者にしっかりと説明して、その内容について対応をとってもらうのがいいと思います。 その際は、できるだけ、どうしてほしいのかお気持ちをしっかりお伝えするのが重要だと思います。 理事長　中井　義也 新築で雨漏りが止まりません。どうしたらいいでしょうか？（No.924） 2007年３月に新築建売戸建を購入しましたが、現在までの２年間で計６回の雨漏れに悩まされています。 その度、検査（JIO・雨漏れ専門業者等）を行い補修工事をしていますが、直りません。 ５回目の雨漏れでは売主（不動産屋）と協議の結果全面の外壁（漏れの確認できなかった箇所も含め）を全て剥がし防水紙も張替える大工事をしました。 その結果も実らず、同じ場所から６度目の雨漏れがありました。 雨漏れの度、迅速に対応はしてもらっていましたが、さすがにもう信頼もおけないし、検査や工事の度に子供をあずけたり、近隣へ配慮したり、立会いや・工事スケジュールに時間を費やすことに精神的に辛くなってきています。 住み続けるには、原因を追求して補修工事をするしかないのかもしれませんが、正直直しても不安がぬぐえないので家を手放す事も 考えています。 このような場合、売主に買取を請求できるのでしょうか？ 住み続けるとしたら、売主と今後雨漏れがないようにどのような話し合いをすればいいのでしょうか？ 万が一雨漏れがあった場合はどう対応したらよいのでしょうか？ よきアドバイスを宜しくお願い致します。 埼玉県　N様 6度目の雨漏りとのことで、大変御苦労されていると思います。 すこしでもお役に立てればと思います。 まず、買い取り請求についてですが、基本的な考え方としては、雨漏りの実態を詳細に検討することになります。 具体的には、原因はどこにあるのか、修理は可能か、そして今まで売主はどう対応してきたのかについて検証することになります。 ご相談者さまのケースでは、この間に補修をしている事実がありますので、雨漏りが修理できない状況ではないと思います。 今回も同じ場所からの雨漏りがあったとのことですが、原因個所を徹底的に調査のうえ補修工事をしてもらうべきです。工事のランクもありますのでさらに精度の高い工事をしてもらってください。 新築ですので、経年変化も考えにくいと思いますし、瑕疵担保責任もありますので、しっかり対応してもらってください。 ただ、ご質問の内容からうかがう限り、雨漏りが止まらずに生活できないと言うほどの事態ではないと考えます。 契約の解除までは難しいでしょう。したがって、売り主に買い取りを請求することは難しいと思います。 そこで、今後どのような対応をとるかについてですが、以前のご相談でもあったのですが、下記のようにされる方もいらっしゃいましたので、その経験をもとにお答えいたします。 JIO・雨漏り専門業者に頼んでも収まらないということは、現状を拝見しておりませんので、なんとも言えませんが、構造的な問題があるのだと思います。 JIOの場合は、建築屋さんとのつながりや自分たちの検査のこともありますし、雨漏り専門業者については、雨漏りの経路というのは、場所は同じでもその時々によって違いますので、基本的な考え方は、原因つぶしなので、次に起こる場合は考えられます。 業者も迅速に対応しており、外壁などの防水紙なども対策を行っているようですが、根本的な解決に至っていないということですので、一つの方法として、基本的に第3者に確認してもらうのが一番いいと思います。 第3者というのは、住宅検査を主な業務としている会社（漏水検査）や1級建築士事務所になります。 その方々の目で見ていただいて、根本的な解決を図るといいと思います。 ただし、費用もかかるためそのあたりは、建築業者・売主さんなどと話しあいをしながら進めて行く必要があります。 雨漏りというのは、ひとつずつ原因をつぶしていくしかないのですが、6度目で、同じ場所からも何度かというのは、現在かかわった方々では、わからないのかも知れません。ですので、まずは、第3者の方に見ていただくのをお勧めします。 何にしても根本的な解決をすることが大切です。原因の究明責任は、業者に責任があると思います。 せっかくの新築のお住まいです。対応もしていただいているみたいですので、原因をしっかり究明して、不安要素を取り除き、安心してお住まい頂けるように売主さんとじっくり話し合ってみてください。 理事長　中井　義也 建物だけ先に契約していたのに、土地が買えなくなりました。（No.923） 住宅メーカの期末ということもあり、土地の契約前に住宅メーカと契約を結びまし た。 土地は某企業の土地として１年以上も前から売りに出ており、価格が高めのため買手 がついていない物件でしたが、位置的に気に入ったことから購入を決断しました。そ の際、購入意欲がある旨の書類を提出し、不動産（住宅メーカ経由）および住宅メー カより契約は地主より売却の意思があり大丈夫、あとは価格の折り合いだけと言わ れ、住宅メーカとの製図作業を約２．５ヶ月かけ実施しました。 着工も近くなっていたことから土地の契約について再三進めるよう住宅メーカを通じ て不動産へ連絡しましたが、不動産が３社にまたがっており、回答がなかなか得られ ませんでした。（この間約１．５ヶ月） あまりにも回答がないことから、自分で地主（某企業）へ連絡したところ、「値下げ 交渉があった時点で本件はお断りした」との担当より回答が返ってきました。また、 その土地についても企業の役員会議にて不況により設備投資抑制の観点より売却をし ないことが決定されたとのことであり、着工目前で土地の取得ができなくなってしま いました。 まだ、全容は把握できていませんが、某企業の話が本当だとすれば、不動産会社が売 却を意思がないことを隠していたことになり、それによって大きな手戻りと精神的な 苦痛が生じました。 まだ、売却を考え直すことができるよう、私に一番近い不動産より某企業へ働きかけ をしようとしています。 このようなケースにおいて、不動産に過失はないのでしょうか。また、住宅メーカと はその土地を前提とした製図作業をかなりの頻度で実施しており、休暇も使いながら 時間を費やし、遠路ガソリンも費やした次第です。精神的なダメージは私のみなら ず、家族全員が受けており、とても許せない思いで一杯です。 但し、本件について決定的な物的証拠がなく、状況証拠（住宅メーカの土地込みの見 積もり仕様のみ）があるだけです。 よきアドバイスがありましたら、よろしくお願いします。 新潟県　N様 空中契約（土地がない状態での建物の請負契約）の状態で、不動産会社が土地の売主の売却をしない由を隠していたのでは・・・？というご相談とお伺いいたしました。 このようなお話は、日本全国でよくあるので、その例も交えながらお答えいしていきます。 ここからは、以前の例や推測に基づいてお話していきますので、ご気分を害されるかも知れませんがご参考になればと思いお話いたします。 まず、ご相談の土地の取得についてですが、なぜ、不動産会社が隠す必要があったのか？ということです。 よくあるケースでは、住宅メーカーの営業マンがお客様の気に入っている土地を元に、実績を上げるために土地契約前に建てもののみを契約しておき実績にし、キャンセルされてしまうのが、怖いため別の土地をその間に探すという手法がよくとられます。 その間に打ち合わせをじっくり進めていき、同じ計画で入る土地を探して、そちらで建築を進めるという方法です。 私も不動産業を行っておりますが、何らかの事情がない限り売れない土地をいつまでも売れるようにしておくことのメリットが感じられません。 また、不動産会社が3社にまたがっているとのことですので、その間で、取引があいまいになっていたのかも知れませんが、ポイントは、この土地のことを隠していて得するのは、誰か？ということです。 そのあたりも踏まえて全容解明していかれるといいかと思います。 また、お打ち合わせ等大変な時間を使われたと思いますし、お金もいろいろと使われたのだと思います。 ただし、その精神的苦痛をたとえば損害賠償という形で、請求するのは、基本的に難しいと思います。 例えば、もし極例を言って、裁判になったとしたら、それを立証するのは、ご相談者であるあなた様になるからです。 また、それにかかわる裁判費用や時間などを考えたらもっと大変なことになると思います。 （精神的な苦痛などで、請求される場合は、詳しくは、弁護士さんなどに相談されるといいと思います。） また、土地の決まっていない状態で建てものを契約することは、合法的ですし、家づくりの進め方として一つの方法ではありますが、いよいよ着工という段階の前まで、お打ち合わせが進んでいるとのことでしたが、空中契約の段階では、そこまでお話を進めておくのではなく資金計画やその土地で、自分の理想の建てものを建てることができるのかどうかを確認しておく程度にして、そのうえで、土地を契約して、詳細なお打ち合わせにすすんでいかれるのが良い流れだと思います。 今後お話を進められる際は、土地のことも十分確認しつつお話を進めていかれることをお勧めします。 土地の件は、通常取引でも売主さんが急に売るのをやめることもありますし、いろんなことが起こりえます。いろんな点でご不満な点もあるかもしれませんが、今後は、土地探しも含めて信頼できるパートナーとしっかりと進めていかれるのをお勧めします。 ぜひ、家づくりを楽しんで進めていかれてください。 理事長　中井　義也 隣でマンションの建築が始まって、壁にヒビが入りました。（No.922） 購入して２年程度の建売一軒家（新築）に住んでいます。 約１年程前からすぐ裏（距離約１ｍ）の土地でマンションの建設が始まりました。 家内に聞くと昼間は激しく重機作業が行われ度々、小さな地震程度の揺れを感じるとの事です。 つい３日ほど前に３階の壁にヒビが入ってる事に気づきました。 内装クロスを裂く程の割れに見えますこの場合裏の建築業者に言うのか、購入した住宅会社に言うのかどちらが良いのでしょうか…？ 大阪府　Ｔ様 まず、基本的な原則として、マンションの建設業者に状況を説明してください。 このようなご相談は、多くあるのですが、基本的な考え方として、一定の範囲の騒音や振動、あるいは建築後の住環境の変化は、建築に伴うものとしてやむを得ないと言うべきですが、かといって、これらが無制限に許されると、近隣住民は非常に大きな被害を受けることになってしまいます。そこで、双方の関係を適切に調整することが必要となります。 マンション施工業者は、近隣建物に損害を与えない方法で工事を行うべき義務を負うので、工事の影響により、近隣野方の住宅・財産に物的な被害が発生した場合、被害者はその損害の賠償（修理相当額など）を求めることができます。 ただし、ここからがポイントなのですが、裁判など、損害賠償を請求するには、被害者において、工事と損害の発生との関連性（因果関係）を立証する必要があります。 つまり、証拠が必要になります。 ですので、　工事のために損壊が生じたことを立証するには、きちんと証拠を残しておくことが大切です。工事前（工事開始直前であれば望ましいです）に自宅を写真やビデオに撮ってありますか？ 質問者と施工業者が双方立ち会いの上、現況を確認した写真などがあれば理想的です。 撮っていなければ、今からでもいいので、現状を写真に残すことが必要です。 周囲の建物にも同様の損壊が生じていれば、有力な証拠となりますので、写真など撮っておく必要があります。 このようなプロセスを経て、因果関係を証明できれば、工事に伴う損害（修繕費用や価値下落分が考えられる）の賠償を受けることができます。一方、証明ができない場合は、損害賠償請求は認められません。 ご相談者さまの場合は、3階建てとのことで、一般的に3階建ての3階部分というのは、ゆれやすく通常でもひび割れが起こることがあります。 ただ、ご相談内容に距離が１ｍとありますので、地震程度の・・・とありますし、かなりゆれているのではないでしょうか？ 状況が分かりかねますので、なんともいえませんが、マンションの建築の可能性もあると思います。 まずは、状況などを写真におさめておき、その上で、マンション建設業者に相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 お隣とフェンスを作ったのですが・・・。（No.921） 隣家の人から折半で境界フェンスを作りませんかといわれました。隣の人が３回目に来たときに。妻がお任せしますとお願いしました。フェンスができて請求書が業者からきて妻が３６万円払いました。しかし見積書を出さずに工事をやってしまったのです。３６万円の見積書ではフェンスは作りませんでした。業者に見積書がないということで代金返却してもらえるでしょうか。 栃木県　Y様 まず、基本的に契約行為自体は、口頭での了解でも成立し、金銭の支払いなどもすんでいるため業者に見積書がないからということで、代金返却は、難しいと思われます。 どんなフェンスを造られたかわかりませんが、アルミフェンスなどは、一般的な価格は、インターネット上に掲載されていますので、それと合わせて、36万円×２＝72万円となりますが、あまりにも金額が高いようでしたら、お隣の方がどんな方かもよりますが、お隣が連れてきた業者ということなので、お隣の方にまずは、ご相談されるのがいいと思います。 ご相談される際は、近隣関係にも配慮しつつご相談されることをお勧めします。 基本的にお任せしますとお願いして、工事が完了している以上業者からの代金返却は、難しいと思います。 理事長　中井　義也 中古住宅を購入して、すんだらすぐ電気が使えなくなりました。保証はどうなの？（No.920） 困っていることがあり、お聞きしたいのですが、中古の家を購入して3ヶ月後に漏電遮断機が壊れ、電気が全く使えない状況となりました。 家を購入した不動産会社は、瑕疵担保責任の家だからと全く取り合ってもらえませんでしたので、自費で漏電遮断機を取り替えました。 瑕疵担保責任の家だとしても購入直後全く住める状況では無くなった場合、不動産会社に保証してもらえるとどこかで聞いたことがあるのですが、保証はしてもらえないのでしょうか。 また、この家はカラン・シャワーから水が全く出ません。 (風呂の蛇口からは出ます。) 不動産会社から全く説明はありませんでした。 以上、対応方法をお教え頂けると幸いです。 よろしくお願いします。 千葉県　O様 ご相談者様は、中古住宅をご購入されたということで、ご購入された時に瑕疵担保責任のお話は、ありましたでしょうか？ 瑕疵担保責任についてですが、法的な表現では 「売買の目的物に通常の取引上の注意では発見できないような隠れた物質的欠陥があったとき」 かつ、買主が善意 （その瑕疵の存在を知らないこと） である場合となります。 つまり建物の土台が腐食していたり、壁の内部の鉄筋が錆びていたり、その他の構造部や建物本体設備などが故障していたりした場合で、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が、物件の引渡し後になって露呈してきたような場合にこの瑕疵担保責任の対象となるわけです。 ですので、ご相談者様の場合は、上記のような瑕疵担保責任の範囲に当てはまると思います。 買主が瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから１年以内」 に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できることとなっています。このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後であっても 「瑕疵を知ったときから１年以内」 であれば権利を行使できることになります。 しかし、民法の規定は強行法規 （必ず適用されるもの） ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効。実際、中古で特に古い物件の売買では 「瑕疵担保責任を負わない」 とすることが多くなっています。 つまり、ご契約書を見ていただき、売主が個人の方の場合でしたら、瑕疵担保責任を負わないと書いてあった場合は、ご相談者様のご負担で直す必要があります。 ただし宅地建物取引業者が売主の場合には、それが中古物件であっても最低２年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や２年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。 また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても、売主はその責任を逃れることができません。 ですので、ポイントは、まず、売主が宅建業者である不動産屋さんか個人の方かをご確認いただき、そのうえで、瑕疵担保責任について書かれたご契約書・重要事項の説明書に記載があると思いますので、そちらをご確認いただいた上で、もし、売主が宅建業者である場合については、ご請求・保証が可能だと思います。 また、カラン・シャワーから水が全く出ないとのことで、不動産会社からの説明がなかったとのことですが、付帯設備説明書は、ありませんでしたでしょうか？ 付帯設備説明書というのは、設備関係が使用可能かどうか状況を説明する書類なのですが、義務では、ありませんが、通常取引では、付帯設備説明書がつけられることが多いです。 これがないということは、不動産屋さんのモラルにもよりますが、取引上後から苦情を申し立てても突っぱねられることが少なくありません。 まずは、ご契約書・重要事項説明書にて、売主が宅建業者か個人かをご確認いただき、宅建業者であれば、保証対象内だと思いますので、ご請求が可能だと思います。 個人であれば、付帯設備説明書もなく説明がなかったし、最初から使える状態でないため、保証してほしいということ伝えるしかありません。ただし上記にもございますが、取引上では、保証は、個人間売買の場合は、義務ではありませんので、突っぱねられる場合もありますので、ご了承ください。 中古住宅の取引は、瑕疵担保という面で問題がありますが、ご購入時にしっかりとご確認が必要です。 理事長　中井　義也 隣の家の落ち葉が2階の雨どいにつまって困っています。どうしたらいいですか？（No.0919） 昨年新築をして住んでいますが北側の隣地の家の植栽の落ち葉が２階の樋に詰ってしまいうまく排水できなくなって困っています。建築業者に聞いたら掃除するのに足場が必要で費用もかかってしまうとのことでした。隣地の方へその請求や今後、詰った時の補償はしてもらえるのでしょうか？ちなみに隣地の植栽は境界から枝が越境しています。 静岡県　N様 一部、インターネット上にわかりやすいよい情報がありますので、ご参考に転記させいていただいております。 まず、最初に隣地の植栽の枝が越境しているということなので、民法233条1項は、 １．隣家の竹木の枝が境界線を越える場合には、 ２．竹木の「所有者」に対して、 ３．枝を切除するよう「申し入れることができる」と規定しております。 民法では、それだけの規定しかありませんが、単に竹木の枝が「境界線を越え」たというだけで切除を請求できるのか、それとも竹木の枝の侵入を受けた隣地所有者が、それにより「何らかの具体的な被害」を被ったり、被るおそれのある場合に限るのかということが問題となります。 この点について、新潟地判昭和39年12月22日（下民集15巻12号3027頁）は、枝の越境により枝の切除を請求できる要件として、単に枝が越境しているだけではなく、それに加えて、枝の越境により、落葉被害が生じている或いは生じる恐れがあるなど、何らかの被害を被っていたり、被る恐れがあることを求めております。 本来「お隣りさん同士」である相隣関係は相互の協力・受忍関係のもと円満に物事を解決することが大切であり、民法もそのような関係を前提に条文が作成されているため、形式的な法律論で自己の法的な権利主張をするのではなく、実際の被害の有無という側面で、物事を解決すべきだと言っているように考えられます。 ご相談の場合には「北側の隣地の家の植栽の落ち葉が２階の樋に詰ってしまいうまく排水できなくなって困っています。建築業者に聞いたら掃除するのに足場が必要で費用もかかってしまうとのことでした。」などの実際の被害が出ておりますので、隣家の樹木の所有者に対し、木の枝を切除するよう請求できます。 なお、この場合、木の所有者に対して、あくまでも切除の「請求権」があるだけですので、こちら側で勝手に枝を切除することはできません。 相手方が任意にこれに応じない場合には、落ち葉被害による損害賠償の請求も含めて、枝の切除を請求する裁判を提起する必要があります。　また、民法233条1項による木の切除を請求できる相手方は、土地の所有者ではなく「木の所有者」ですので、隣地が借地の場合には、実際に木を植えた人に対してのみ請求できます。従って、土地の所有者が植えた植木ではなく、借地人が植えた植 木である場合には切除請求の相手方は借地人になります。 とのことですが、実際の現場では、裁判になるケースというのは、ほとんど聞きません。 上記にもあるようにまずは、相互の協力・受忍関係のもと円満に物事を解決することが大切ですので、お隣の方との関係がどのようかはわかりませんが、お隣の方にまずは、相談してみるのがいいと思います。 状況を説明して、話し合いこれが解決への第一歩です。その際には、費用がかかることもしっかりお伝えして、今後の対策を含めて、お隣の方との「相談」をして、解決されるのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 家の裏に雨がたまりますが、どんなものでしょうか（No.918） 最近、雨が多いのですが、ふと家の裏を見ると、一部に水溜まりができていました。金魚が泳げるくらい。同じような家が密集しているのですが、そうなっているのは、うちだけです。 ちょっとした雨でさえ、下水の蓋がずれているので、おかしいとは思っていましたが、こんなになるものでしょうか。 神奈川県　K様 家の裏ということで、コンクリートを打っていないという状態で、お話させていただきます。 原因として考えられるのが、現状の土が下がったことが大きな原因だと思います。ご新築で造成などしてある場合は、新しく土を入れるので、その土が雨や経年変化で、しまっていきその分下がったことが原因です。 新築住宅の場合、外構や庭部分は、お引渡し前の最終工程になることが多いので、若干は、下がってくるの、仕方がないと思いますが、状態が金魚が泳げるくらいだとのことなので、かなり水がたまる状態たと思われますので、何らかの対策が必要だと思います。 一番一般的な方法で行きますと排水枡を造るという方法ですが、そのほかにも土を再度入れたり、砂利を入れたりといろいろな対策が考えられますので、一度建て売りを建てられた建築屋さんにご相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 施工ミスや約束が守られません。どうしたらいいでしょうか？（No.0917） 昨年よりある住宅会社と土地の購入から注文住宅までを契約いたしました。 昨年の11月中旬完成引渡しの予定でしたが、建築図面上にて施工ミスが発覚致しました。 施工ミスは、隣接区画との区画境界線に対し、家屋が平行に施工されるはずでしたが、区画前面にあるロータリー道路に隣接されているため、境界杭を間違えて施工していまい、隣接との境界から斜めに家屋が施工されました。 本来は、隣接境界から概ね1ｍ程度離れた状態にて平行に家屋が建つところ、隣接境界線と家屋との間に三角形のような土地が余った状態にて家屋が建てられました。 一番離れている箇所で1.5ｍ程です。 これにより、 �@土地に対し、家屋が斜めの状態になって建っている。 �A本来、駐車場部分になる土地が狭くなった。 �B前面道路に対し、家屋が近く建ってしまった。 と、施工ミスが発覚しました。 業者側から、本来ありえない施工ミスをしてしまった。とすぐに謝罪があり、「建てなおせ」と言われても仕方のない施工ミスです。と全面的に謝罪がありましたが、建て直しはできないので、他の事でお詫びさせて欲しいと言われました。 そこでお互いに何度も協議をし、以下の和解案を基に和解する事に合意しました。 �@追加工事分の負担 �A外溝工事の負担（駐車場、玄関アプローチ、外溝フェンス等） �Bウッドデッキ工事 �C建築変更申請の諸費用（施工ミスの為、現状通りだと違法建築になる為、その変更申請） 和解書に捺印を迫られましたが、出来れば全ての工事が終わってから行いたい旨を言いましたが、責任者である常務が「キチンと誠意を持って対応するし、外溝工事についても今回の提示は一案ですから、田中さんの要望通り施工します。社内的に捺印してもらわないと社内での私の顔が立たないから、何とか捺印を」と言う事で渋々捺印に応じました。 外溝工事に関しては、こちらの要望に添い施工すると言う事で色々なカタログを借りてこちらでも案を考えていました。 そして、会社側の都合により引き渡し前でしたが、銀行決済も終わらせてしまいました。 本来は、引渡しの目処や工事の目処がついてからにしたかったのですが、和解書も締結したしキチンと対応するということだったので言うとおりに行いました。（時期は昨年の12月上旬） ところが、11月末にて現場監督をしていた施工業者の建築担当者の方が退社させられ、営業担当者も退社させれてしまいました。 本件とは、関係なく会社の業績が悪くてと言うことでしたが。 その後、現場責任者が担当していた建築の方の上司に引継ぎ、外溝のお打ち合わせを何度か行いましたが、こちら側の要望は「予算（経費の持ち出し）の関係でできない」で一番最初に提示させられた案でそのままできないか？と主張。 また何度かお打ち合わせをして、別な案を提示しましたが、上記と同じ返答。 その間に、ウッドデッキ工事は間違えて施工⇒文句を言って再施工。 外溝についても、色と部材を変更する予定の玄関アプローチも勝手に施工準備に入り、と承諾・確認を行わずに施工を行ってばかり。 そもそものベタ基礎工事の際も、いつから着工しますとの連絡もなく、施工が始まったため、今回のような施工ミスが発覚したのにまるで反省がありません。 外溝については、こちらの要望通りに行うとの約束も守られておりません。 （和解書も結んだのに） 和解書を結んでから、早3ヶ月が立とうとしており、住宅ローンと現在の賃貸家賃が重複しており、生活も厳しい状況になっています。 今週末にでも、再度業者と話し合いが行われる予定ですが、どのようにすればよろしいでしょうか？ 先日、このままだと契約不履行ですし、日数もどんどん経過しているので、家賃相当も負担して下さい。とはっきり言いました。 （明確な回答はもちろんありません） その他にも、細かい部分で色々と不満が溜まっています。 要望通りに施工はしてもらえないのでしょうか？ また、家賃負担の請求はできないものなのでしょうか？ 元々の業務請負契約、今回の和解契約についても遅延してきておりますので、遅延損害賠償等は請求できないものなのでしょうか？ 説明が解りづらい部分が多々あるとは思いますが、よきアドバイス、解決方法を教えて戴ければと思います。 以上、宜しくお願い致します。 茨城県　T様 現在、お金は、払っているが引き渡しを受けていないという状態でよろしいでしょうか？ その前提で、お話させていただきます。 業社との再話し合いについて今週末にでも行われるということで、下記の点を押さえていただけたらと思います。 １．外構工事について 外構工事についてですが、こちらは、業者の約束違反だと認識できます。 誠意をもって対応するという約束で和解書を交わしたにも関わらず、約束を守っていない状態だと思われます。 業社の言い分としては、ご相談者さまのご要望が、対応予算の枠を大きく出てしまうので、できないということですが、このあたりは、強気に出て、工程表の作成していただき、工期厳守と外構工事の内容を図面にしてもらい、内容を詳細までお打ち合わせして、工事完了してもらうことをお伝えください。 もし、それでも返答の内容がいけないようでしたら、もっと強気に出て、「工事を他社でやってもらうので、その費用そちらでしっかり負担してもらえますか！！じゃなければ、約束通り施工してください」とお伝えすることも一つの手だと思います。 このあたりは、具体的な手法などはなく、業者にしっかり施工してもらうために現場の写真に残す・ビデオに撮る・打ち合わせ内容を録音するなど田中様には、落ち度はないわけですから、強気で対応していただくしかありません。頑張ってください。 ２．工事遅延について こちらは、当法人の事例でも多いのですが、工事請負契約書で工事遅延について定めた条項を確認してください。 一般的には、契約書に工事遅延についての遅延損害金の割合が定められているはずです。工事遅延が施工業者の原因によるのであれば、竣工予定日からの遅延損害金を請求することは可能だと思われます。 工事遅延に伴って発生する損害などは、損害賠償請求の対象になると思われますが、なお、工事遅延の期間や内容・損害金額が軽微な場合は、調停や裁判で争って多大な費用と時間を費やすよりも、契約内容を一日でも早くしてもらうよう粘り強く交渉することをお勧めします。 また、引き渡し前に決済が終わっていて。。。という部分がとても気になります。 私の経験の範囲ですが、資金繰りがくるしくて、先に入金ということも考えられますので、粘り強く交渉が必要ですが、早期解決もお考えください。 この活動をしているとさまざまな問題にあたりますが、ざっくばらんにお話すると、裁判などの手を使うと建築裁判は、めちゃめちゃ長引きますし、費用も多額になります。そういった手ではなく、話し合いによって早期解決をすることがベストだと思います。 そして、その話合いの内容については、覚書として、きちっと内容を確認しておくことをお勧めします。 理事長　中井　義也 契約金が返還されずに困っています。（No.0916） 設計契約を結びその後その住宅メーカーを取りやめたが、契約金25万円が返金されないためどうしたらいいでしょうか。お返事ください。 静岡県　O様 契約金25万円で、設計契約を結んだということですが、ポイントは、その設計契約の書面の条文です。 この条文内に手付金（契約金）返還の条文についてあれば、そちらの条項が優先されますので、そちらをご確認いただけたらと思います。 推測するに設計契約とのことですので、図面作製の契約をされたということになります。現在図面が何枚書かれているかわかりませんが、現在図面作製は、着手していて、完成している場合は、契約の履行がされていますので、返還を求めることができないと思います。 ですので、現在までお打ち合わせされた図面や仕様書などは、すべて頂くようにされた方がいいと思います。 ただし、口頭でも書面でも返還についての御説明があれば、返還を求めることができますので、書面にてその由を書いていただき、請求されることをお勧めします。 まずは、設計契約時の内容（条文）とどんな説明があったかよくご確認ください。 理事長　中井　義也 外壁工事中にリフォーム業者が倒産してしまいました。（No.0915） 外壁改修工事施工途中にて、リホーム業者が、倒産してしまいました。現場は、足場が架かっている状態で、サイディングは完了、残工事として、樋・アルミバルコニーの復旧です。職方は、材料・工事共(丸投げ）で請負っているそうです。残工事を全て終わらすので、直接現金払いで請負うと言って来ました・・・職方にリホーム業者の委任状を貰って施工してもらっても大丈夫でしょうか？ 埼玉県　K様 最近多くなってきたご相談ですので、その経験をもとにお答えいたします。 工事を完了させる方法として、現在施工中の業者さんに工事を続けてもらうことが一番いいと思いますが、よくあるトラブルが料金支払いについてです。 まず、契約書をご確認いただけたらと思いますが、ご契約は、御相談者様と倒産したリフォーム業者にて契約関係は、続いておりますので、現在、リフォーム業者にお金を支払わなければならない義務が発生しています。倒産してもその債務関係は、なくなりません。 委任状をいただくということですが、お支払いは、倒産したリフォーム業者にもよく確認していただく方がいいと思います。 残金がどれくらいあるかわかりませんが、基本的なお金の流れとしては、現在の状態ですと北見　様　→リフォーム業者　→　施工業者という流れですので、できましたら、委任状内にリフォーム業者の債権についてどうするのか、お金の支払いについてしっかり確認していただき進めてください。 また、併せてですが、施工業者さんとも金額については、もめることが多いケースなので、しっかり御確認いただき、支払関係がおこるのですから、ご契約書など書面に残されるのが、ベストだと思います。 （直接現金払いということは、施工業者さんもリフォーム会社にとられるのではなく、直接回収しておこうという考えだと思いますので、金銭の支払い方法については、しっかり御確認ください。） 理事長　中井　義也 2階にリビングをつくったら暑くてたまりません。（No.0914） 西側が道路の家で、南、東、北側に家が建っているため採光を考え２階リビングにし ました。実際住んでみると南西からの日差しの為、想像以上に日差しが強く日中は遮 光カーテンをぴったりしめないと過ごせないような日差しが差しこみます。ベランダ も広めの為、夏場は、気温も高く本当に今になって後悔しています。 何とか日差しだけでもやわらげたいのですが、なにかリフォームとかの手段はないで しょうか？ 　 2階リビングがあり、日差しが強くて。。。とのご相談ですが、当法人のご相談でも 事例があります。 基本的には、窓からの日差しを和らげることが、ポイントとなりますが、いろいろな 方法があります。 一番多い方法は、断熱フィルムを張られる方が多いです。現在の窓ガラスの仕様ですが、問題は、日差 しの光ではなく、その温度です。その温度を入れないために遮熱フィルムを張る方法が一般的にとられ ます。 最近では、ホームセンターなどにも置いてあるようですので、ご参考にしてみてくだ さい。 ただ、窓面積が大きかったり、フィルムが特殊サイズになって、高額になる場合は、 窓庇を取り付ける方法がとられます。 建てものの外観やサッシメーカーにもよりますが、現在、外観や雰囲気に合わせた、 商品が数多く出ておりますので、建築業者の方に相談してみてください。 以前の例では、オーニングタイプの日よけをつけたりもしました。 参考メーカーのHPを添付しておきますので、ご参考にしてみてください。 トステム　彩鳥 http://www.tostem.co.jp/lineup/exterior/gardenfabric/ayadori/ そのほかの方法ですと、よくある方法ですが、すだれなどを利用されます。 まずは、窓からの熱を遮断する方法をご検討いただければと思いますが、基本的に、 さえぎるためには、窓もしくは、窓の周囲に対策をする必要があります。 理事長　中井　義也 家の音鳴りが、気になります。（No.0913） 家の音鳴りで相談したいのですが、外壁面からと思われますが、特に秋の昼間にピシ、パシという音が頻繁になって気になります。原因と解決策があれば、また他で事例がありましたら、教えていただけますでしょうか？ よろしくお願いいたします。 大阪府　Ｓ様 音鳴りについてのご質問ですが、こちらは、当法人にもいろいろな事例がありますので、一部をご紹介できたらと思います。 まず、秋の昼間ということですが、考えられるのは、木の乾燥によるひび割れ音が一番です。 住宅の場合は、鉄骨のお住まいにしても下地を木で造ることが多いと思います。 木造の場合もそうですが、秋から冬口にかけて、空気の乾燥しはじめと合わせて、木の収縮が始まり、その際に割れが生じて、音がします。 こちらは、無垢の素材や住宅の内装に使われる胴ブチなどの木の材料の性質となりますので、問題ありませんが、この音を抑えるためには、完全乾燥の木材を使うしかないのですが、そのような素材は、木の粘りや性質がなくなってしまうため、最近では、含水率 を５％位まで下げた材料があります。 どの材料を使うかは、いろいろなポイントがありますので、どれがいいというわけではありませんが、住宅の場合は、自然に起こる自然現象といえます。 また、外壁側からというのが、わかりませんが、鉄骨住宅の場合、鉄骨の膨張率とボルトの膨張率の違いから、音がするという事例がありました。（8年位前の事例ですので、今は、解消されているかもしれません） 音鳴りの問題は、さまざまな原因が考えられるのが、、、 １．木の乾燥時の音鳴り ２．水道の配水管など塩ビ管の膨張・縮小 ３．取り付け部材や家具などの収縮 によるものが多いです。 理事長　中井　義也 石垣に隣地の田んぼの水がついて崩れないか心配です。（No.0912） 2006年に土地・家を購入致しました。東が道路ですが北側に田んぼがあります。この田んぼですが我が家の石塀に沿ってありそのままの状態で田んぼに水を張ります。今は何の変化もありませんが、このまま毎年水を直接塀に沿って水を張られると、地盤が緩むのではないかと心配しています。田んぼに沿った我が家の土地には水抜きがありません。田んぼの主の方は地元でもかなりの頑固な方で言い出せずに今まで至っています。春先から秋まで塀に生える草取りもままなりません。どうしたらよいものでしょうか? 大分県　Ｋ様 隣地の田んぼの水が、甲斐様の敷地内にある石垣にあたっていて、心配だというご相談でしたが、私どもの経験からお答えさせていただきます。 まず、現在の石垣から建物の距離が問題となります。現在の石垣から建物の距離が近い場合は、この石垣に土圧といって、建物の加重がかかっていると考えられますので、対策が必要だと思います。 石垣から建物が離れている場合は、よっぽど問題ないと思いますが、念のため対策が必要でしょう。 隣地との関係ですが、北側の田んぼの所有者さんが、頑固なかたで。。。ということがありましたが、隣地関係のご相談は、私どもでもご相談内容として多いです。 ご相談のようなケースの場合は、何を言っても難しいと思いますので、御相談者様が対策をとる必要があります。 境界のラインがどこにあるかにもよりますが、よくある方法としては、境界ラインぎりぎりに板塀を施工し、石垣との間をコンクリートで埋めて、固定し、石垣に水が当たるのを阻止する方法です。 このようにして、石垣を守るという方法が一般的です。 ただ、工事をする際には、隣地に入る必要がありますので、その際には、挨拶が必要になりますが、その際には、「石垣が崩れたらいけませんので。。。」と了解をとる必要があります。 また、石垣に草が生えるということでしたが、こちらは、工事をする際にコンクリートで埋めて、対策を取られるのがいいと思います。 上記方法は、隣地関係をもめさせず、スムーズに対策を行う方法ですが、もし、その頑固な方と正面からぶつかっていくとすれば、もちろん隣地境界より水が出ていて、その水が石垣に越境しているとすれば、「水が当たって、石垣が崩れたら。。。」ということを言っていただいて、ブロックを積むか、あぜ道をつくって対策をしてもらうようなことを言うのですが、私どもの地元でも、百姓の方は、そんなことを言ってもやってもらえない方ばかりでした。 このようなケースの場合、ほとんどの方が、なかなか言い出せず、ご自分で対策する方が多いのですが、ご近隣の関係や石垣の現状の状態などいろいろと考慮していただき、対策をじっくりご検討いただくのが、いいと思います。 理事長　中井　義也 不満ばかりで建て替えたいです！！（No.0911） 2008年の12月に建物の引き渡しがあり、年末に引っ越しを済ませたのですが、住んでみて不便な所がいくつか出てきました。建築条件付きの土地を買い、自由設計？の建物ですが、設計士の方からの参考になるような図面もなく、ほとんど素人の私達で考えた間取りで設計しました。 完成しているし、もう住み初めているし、今更どうにもならないとあきらめようとしているのですが、不満ばかりの毎日です。建て替えたいぐらいなのですが、どうにかなりませんか？！ 和歌山県　I様 ご建築後のご不満の相談ですね。当法人で多い相談の一つです。 まず、法的なお話で行くと、構造上の欠陥がある場合は、建築士法に基づいて罰則の対象になりますが、それ以外の場合（たとえば、不便だ・住みにくい）は、罰則の対象にはなりません。 ですので、今後せっかく造られたその家でどう過ごしていくか考えられた方がいいと思います。 生活を快適にするポイントというのは、いくつかあります。 例えば、便利な小物グッツを使ってみたり、収納を工夫してみたりと楽しんでみてはいかがでしょうか。 また、リフォームも視野に入れられる方が多いです。 実は、築2〜3年でリフォームする方は、結構多いのです。 生活導線やコンセント位置・建具の方向など、全国的にそういったケースも多いので、間取り上の 不便であれば、リフォームも視野にいれてみてください。 せっかくの新築でご不満ばかりが募ってしまうのは、悲しいです。 ぜひ、ぜひ、今の生活をどのようにしたら楽しめるかを考えていかれるのがいいと思います。 建てられた建築屋さんの担当者の方に相談するか、地元のリフォーム業者などいい業者さんもいると思いますので、ご相談されるのをお勧めします。 業社探しは、インターネット上のサイトなどで、簡単にできますので、利用してみてください。 アドバイスになっていたかどうかわかりませんが、最後に今の思いを建築業者に伝えてあげてください。 なんともならないかもしれませんが、こうやって思っているということを伝えておくと今後のアフターサービスや対応にも慎重に対応していただけると思いますし、対応策を教えてくれるかもしれません。 理事長　中井　義也 瓦の間の鳥の死骸や糞って人体に影響あるの？（No.0910） 屋根の中に巣を作って、糞やごみあと鳥のひなが死んでしまった死骸などで、瓦の下のシートなど腐食、木の腐食、人体に対するアレルギーなどは、ないのでしょうか？ 愛媛県　T様 瓦の下のシートについてですが、建築年から考えるとアスファルトルーフィングをいう素材をつかってあると思います。 こちらの素材は、よっぽど大丈夫だと思いますが、やはり衛生面で、死骸や糞・ゴミは取っておいた方がいいと思います。 というのも、人体の影響についてですが、こちらは、いろいろな見解がありますが、私どもの相談室のメンバーの経験ですと、まず、死骸やゴミについては、そのまま放置しておくと小さい虫が発生して、家の中に入ってくることがありますので、衛生的によくないと思います。 鳥の糞については、２次災害とも言われるのですが、まず、固まってしまうと掃除がしにくくなったり、カビ 菌類 等の 温床 になり、害虫 や様々な アレルギー の原因 ( アレルゲン )にもなるとの報告もあります。 また、こういった細菌が木部やシートを傷める結果につながるという専門家の方もいらっしゃいますので、ご注意が必要です。 理事長　中井　義也 工事が終わらないので困っています。（No.0908） リフォームをお願いして、本日終わる予定でしたが、工事が終わっていなくて、こまっています。 契約書も本日工事が終わるとのことでしたが、今まで、遅れるような相談もなく今日になって間に合わないと連絡がありました。 実は、2回もショールームに行って確認したにも関わらず、工事中にユニットバスの色違いがあったりしたんですが、工期的の話は、何もなく、その後も工事が進んでいたのですが、何の説明もなく納得いきません。どのように対応したらいいでしょうか。 神奈川県　W様 まず、リフォームの契約書ないし約款には、期間内に工事が終わらなかった場合の損害賠償や違約金について定めていることがありますので、そちらをご確認下さい。 契約上、これらの定めがある場合には、その条項に従うこととなります。 ただし、リフォームの場合では、工事期間が短期になることもあるため、そのような条項がないことも多いです。 契約書等でまったく定めがない場合には、民法によって解決することとなります。その際、注意すべきは、工事の遅延がどのような原因によるのか、ということです。天災や発注者側に原因がある場合など、請負人側の責任ではない事情による場合には、業者に負担を求めることはできません。 　 ご相談の場合、業者さんとじっくり話し合うことをお勧めします。 特にお話によると工事中の工期遅延の連絡や状況説明などを怠っていたことが考えられます。 そのあたりは、業者さんのモラルにもよりますが、説明義務責任の範囲です。ですので、しっかり説明を受けて、そのうえで、今後の対応について話し合いをされるのがいいと思います。 リフォームは、こういった部分が新築のように明確ではありませんので、問題の部分ではあります。 まずは、しっかり業者さんにお気持ちを伝えることが大切です。 理事長　中井　義也 天井から茶色いものがたれてくるのですが・・・。（No.0907） 冬（12月から）に2階の北の部屋の天井から茶色い液体が垂れてきます。北の部屋は天井にクロスを張っぱらず木がむき出しの状態です。施工業者に確認したところヤニが出てきているだけなので時間がたてば収まるとのことでした。業者が指摘していた箇所は2箇所、斜めに木が交差している場所だけだったのですが、その後それ以外の場所からも落ちてきて、被害が広範囲に広がっています。 これはほんとに業者がいうようにヤニなのでしょうか？また、ヤニだった場合、その後の対処（たとえばヤニができるまでビニールなどで覆うなど）は自分たちで行うべきなのでしょうか。 最初は濃い茶色だったのですが最近は少し水っぽい薄めの茶色ものが垂れていたりします。窓に結露はあまり発生していないのですが、結露の可能性はないのでしょうか。また結露だった場合、業者持ちで調査、修理を行ってもらえるのでしょうか。 長くなってすみません。業者の感じでは雨漏りでないという点を強調し、それ以外だった場合はあまり真剣に対応する気がない感じだったのですが。。。 以上宜しくお願いいたします。 東京都　Ｔ様 まず、ご相談内容の状況から判断するとこれは、ヤニだと思われます。 冬のこの時期に出るということは、暖房などで室内の温度が上がり、木の中に含まれている「ヤニツボ」 の中の油分が溶けだして、出てきていると思われます。 その液体の状態がネバネバしているようでしたら、ヤニだと思われます。 このヤニを止める方法は、そのたれてくる木に「ヤニツボ」があるので、その中のヤニが出てくるまでは、 垂れが続きます。 ヤニツボをとってしまうという方法もあるのですが、これは、木の奥まであることもありますので、お勧め ではありません。 木のためには、自然に出すのが一番ですが、あまりにも気になる場合で、量が多い場合は、パテ（粘土上の穴埋め材）で止める方法もございます。 結露というお話がありましたが、お話の状態だと結露というのは、考えにくいと思います。 ただ、このヤニは、無垢材などお使いの場合どうしても何割かの割合で出てくるのですが、ヤニが床に落ちていたりすると固まるまで、取れにくくなりますし、お子様などの手のかぶれの原因になる場合もありますので、 業者の方に対応してもらった方がいいでしょう。 ヤニ止めの依頼や対策は、メンテナンスの一部かと思われます。遠慮なく依頼されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 クロスの汚れの相談にのってください。（No.0906） 壁クロスの汚れ？ですが天井から床にかけて縦に黄色いスジ状に染み？か汚れ？のようなものが出てきており、なかなか取れなく困っております。 クロスメーカーに相談したところ、『ラスマーク』ではないかとの話しでした。 壁の継ぎ目に見られますが、どのような原因が考えられるでしょうか？またこの現象の対策案などありましたら教えて頂きたくよろしくお願いします。 Ｓ様 クロスの黄色いスジ上のシミについてですが、原因は、たくさん考えられますが、 私の経験で一番多いのは、下地がべニアの場合です。 中古住宅などよくあるのですが、下地がべニアの場合そのアクがでて、黄色いラインを造ること がよくあります。 対応策としては、専用のアク抑え（溶剤）を施工して、クロスをはる方法が一般的です。 また、これもご相談であるのですが、 クロスの職人さんが、工期などに追われて、仕事を早く仕上げるためにクロスとクロスの重なりあう部分 に通常はテープを貼りクロスの接着剤が出るのを防ぐのですが、それをせずに施工して、 そのクロスののりが乾いて、浮いてきて、黄色いシミになる場合があります。 このときは、水ぶきしていただけたらと思います。 また、クロスメーカーには、「ラスマーク」とご指摘があったようですが、この原因も考えられます。 この場合は、適切に断熱材を入れたりして、対応するのが一般的です。 理事長　中井　義也 土地の明け渡しについて（No.0905） 土地明け渡しのことで悩んでいます。私の主人は外国人でその友人A（外国人）との間で発展したトラブルです。彼の友人Aが何年か前に「ビジネス（自動車の輸出や解体業）などにいい土地がみつかったので一緒に借りないか？」と話を持ちかけてきました。当時主人は政府の仕事をしていましたがそこをリタイアした後の仕事として（彼のスキルを生かすべく）とても興味を持っていた（私も知っていた）ので主人の”投資”と思い契約をしました。外国人が契約者になるのは難しいので私が契約者、私の父が保証人となり契約者名は私と主人とで将来付けるであろう会社名にしました。ところが実際リタイアし一緒にビジネスをしようと思ったら使い方は汚いしとてもシェアできるような状態ではありませんでした。結果的にそこはAが占有し地代は私を通して不動産へ振り込んでいましたが、そのうちそれが滞るようになりそれが頻繁になりました。そこで良心的な司法書士の先生のアドバイスのもと最終的に裁判をし、和解条項として●２００８年１２月末までに父の代りとして保証人を連れて来る。不動産了解のもとそうすればAが契約者になること可。●地代の遅延のないこと。１週間までの猶予は認める。いずれか一つでも怠れば３か月の猶予の間に産廃など全て撤去し土地の明け渡しをする。その期限が２００９年１月７日でした。明け渡すどころか更に物が増えてるようにも見えます。強制執行もありますが費用が何百万かも知れなくて、もしたてかえたとしてもAが払う保証はありません。先生もこういうケースはあまり持った事がないようです。もう本当に困っています。何か良いアドバイスありましたらよろしくお願いいたします。 賃貸借における支払関係のトラブルのようですね。このトラブルも良くいただくご相談です。 まず、今一番問題なのは、契約者のあなた様が地主さんと契約しているという関係になっていますので、 そこから抜け出すことを一番に考えた方がいいと思います。 ここからは、推測でお話させていただきますので、ご参考にお聞きください。 Ａさんは、産廃を持ってきているというお話でしたが、少し前までは、アルミなど産廃は、いいお金 になっていましたが、今は、中国の景気後退で１０分の１位になってしまって、売れなくなってきています。 日本全国的にそういった業者さんは、売るに売れない状態になってきていますので。。。 ですので、今、Ａさんの手元には、金銭的余裕がないと思われます。 今後の賃料支払や産廃撤去、強制執行などあっても払えないのが実情だと思います。 そうであれば、Ａさんと話し合いをして、あなた様がこの契約関係から逃れることです。 御主人さまがどれくらい事業にかかわりがあるかはわかりませんが、まず一番にこの契約関係から逃れることをお考えいただくのがいいと思います。 考え方としては、土地代は、利用している限り払わなければなりません。 これは、今であれば高橋様の義務となります。ですので、Ａさんが利用しているなら、契約関係をＡさんにするべきです。 Ａさんに保証人を用意させて、契約関係を移すことをお勧めします。 ただ、Ａさんに保証人がいない場合。 これが多いのですが、このときは、あなた様の責任で処理するしかありません。その際は、Ａさんとの間で、しっかりとお金の契約をして、（このあたりは、司法書士さんなどにご相談ください。） まず、あなた様がＡさんから返してもらえるように万全の態勢を整えておくこと。そして、今、解体産廃を買い取ってくれるような業者は少なくなっていると聞きます。 ですので、被害の少ないうちに早急に土地を明け渡すような段取りをとられた方がいいと思います。 被害額を最小限に抑えることを考えていただいた方がいいと思います。 理事長　中井　義也 中古住宅の瑕疵保証について、これって認められないの？（No.0904） 半年ほど前に築10年の中古住宅（リホーム済み）を購入したのですが、最近になって浴室の浴槽に亀裂が出てきました。浴槽内の底面に長さ30ｃｍ程の亀裂があります。その亀裂より水が徐々に抜けていきます。購入先の不動産屋に相談しましたが、建物の外壁の亀裂や雨漏れ等でないと保証できないと言われました・・・やはり不動産屋の言うとおり保障して頂けないのでしょうか？宜しくお願いします。 Ｋ様 中古住宅をご購入する場合の保証問題ですが、これは、当相談室にも多くよせられるご質問です。 まず前提として、売主が誰かによって変わってきます。 売主が不動産業者の場合には宅建業法により、必ず、２年以上の瑕疵担保責任の義務が発生します。 または、民法のによる瑕疵を気づいてから１年以内の瑕疵義務が発生します。 しかし、中古住宅のように売主が同じ消費者の場合には、民法の瑕疵責任を負わない主旨の内容をいれることができます。 これは、ほとんどの中古住宅が当てはまります。 上記は、中古住宅を買われた時の契約書・重要事項説明書をご覧いただきたいのですが、 そこに瑕疵の範囲が書かれていると思います。 統一売買契約書（全国的に取り扱いがされているもの）には、 雨漏り 雨漏りには、屋根部分以外からのもの、外壁部分、サッシ部分からの吹き込みも含まれます。 シロアリの害 被害箇所が建物本体に存していることが必要で、例えば植木等に害があっても対象外です。 建物構造上主要な部位の木部の腐蝕 壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい等）が含まれ外部バルコニー、軒裏等の木部は含まれません （建築基準法施行令第1条第3号）。 給排水設備の故障 給湯機本体の故障や器具の消耗等による性能不良は、含まれません。 となっていますので、ご相談いただいた浴室のひび割れについては、対象外になってしまいます。 ただ、業者ごとに瑕疵範囲は、変わっている場合がございますので、まずは、ご契約書と重要事項説明書を ご確認いただければと思います。 ご相談のような浴室内のひび割れは、保証対象外となることが多いようです。 理事長　中井　義也 某メーカーから建築条件付き？の土地を購入したのですが…（No.0903） 今、某メーカーで新築の家を建てようとしていて、話を進めている最中なのですが、土地に関してメーカーの方で『うちで建てて頂けるなら希望の土地を用意する』といわれ、その場はOKして土地の契約だけをしたのですが、かんじんな建物の方の予算がどうしても合わず、困っています。そんな時、知人で安く見積もってくれる他のメーカーを紹介されて、他メーカーで見積してもらったら予算内で十分おさまる事がわかり某メーカーではなく他のメーカーに移りたいと思いはじめてしまいました。某メーカーをキャンセルして他のメーカーにするという事は可能ですか？土地自体は契約済ですし希望の土地なのでそのままにしておきたいのですが、あくまで『うちで建てる事が条件』といわれている手前、もう、予算オーバーをするとわかっているメーカーで建物の契約をしないといけないのですか？メーカーを変えるにあたって大きな問題などありますか？ 教えて下さい。宜しくお願いします。 埼玉県　Ａ様 建築条件付き？の土地に関する御相談ですが、この問題については、本当によくある相談です。 ポイントは、土地のご契約をどのような形で結ばれているかによります。 御相談の中で、『うちで建てて頂けるなら希望の土地を用意する』と伝えられているとのお話ですが、 これが、契約書の条項に入っているかということです。 具体的に言うと、 建築条件付き土地は、原則として、土地の売買契約後３カ月以内に建物建築請負契約が成立することを 「停止条件」 として土地の売買契約が締結されます。この場合、建物建築請負契約成立という 「条件」 が満たされるまでは、土地の売買契約の効力が発生しませんので、条件が満たされる段階までは （手付金は別として） 土地売買代金の支払い義務はありません。その反面、土地の引き渡しを請求する こともできません。 ですので、契約体系が建築条件付きの土地という形であれば、もし、荒井様が某メーカーで建てないということになりますと土地契約そのものが白紙撤回されて、土地を取得することができません。 上記は、法律的な見解となります。 ただ、ここからは、倫理の問題になりますが、その土地が、その某メーカーの分譲地だったりする場合は、不可能だと思いますが、一般流通の土地の場合なら、土地金額＋αを払って、建築条件をはずしてもらうような交渉をしてみるのもひとつの手です。 ポイントは、土地の契約をどのような経緯、契約の時に重要事項の説明というのが、宅地建物取引主任者からあったと思いますが、その時に建築条件付きの説明を受けているかどうかです。 まずは、そちらを確認していただき後は、業者との交渉となると思います。 理事長　中井　義也 排水管の中に木の根が入ってきました。これって・・・（No.0902） 築11年の住宅の外部排水管の継ぎ目より木の根が進入し排水が詰まるといったトラブルが発生しました。塩ビ製の排水管ですが接続部の施工不良が原因なのでしょうか？ それとも11年くらい経つと接続部から木の根が入り込むというのは、条件によっては、施工に関係なく、このようなことは起こりえるものなのでしょうか？ Ｓ様 お問い合わせの内容の、排水管内の木の根の問題は、実は、結構御相談があります。 よくあるケースとしては、排水枡と排水管のつなぎ目は、コ―キングと呼ばれる接続部の場 合経年変化や接着剤の劣化などで、そこから木の根が入る場合があります。こちらについては、 よくあるケースです。施工不良とは、一概には言えないと思います。 ただ、塩ビ管同士の接続部の場合は、少し気をつける必要があります。 接着剤の劣化の場合が一番多いのですが、それ以外の場合で、塩ビ管下部の地盤が下がって しまった場合で、塩ビ管同士の接着部分の上部が隙間があいて、木の根が入る場合です。 漏水の心配は、水は、管の下側を流れますので、そんなにないと思いますが、手直しする際は、接着剤をしっかり施工することをご注意いただけたらと思います。 理事長　中井　義也 隣の家が、私の土地？に塀を建てると言い出してきました。（No.0901） 現在、私の土地と隣の家の間に、全く関係ない方の土地があったそうで、その土地を隣の方が譲り受けたとのことで、塀を建てるからと言ってきました。 ただ、その土地部分は、私の土地の部分だと思いずっと使ってきましたし、納得がいきません。また、わけのわからない細い土地があるのも納得いきません。 どのように解決したらいいですか？ 一宮市　　Ｉ様 I様の場合、土地を分譲で買われていますので、その際の売買契約書や法務局に登録されている測量図などで土地の大きさを確認することができます。 また、それで不明瞭な場合は、当時の土地家屋調査士に依頼して、境界を確認することができます（費用が別途かかります。） そのうえで、まず、自分の土地境界を確認しておくことが必要です。 また、土地と土地の間に細い土地があるというのは、何か理由がある場合が多いです。法務局に測量図があれば、その測量図に土地家屋調査士さんの記名があると思いますので、その方に連絡を取られるのがいいと思います。 ※その後、当相談所にお越しいただき、無事解決しました。 理事長　中井　義也 市街化調整区域で家を建てるには(No.0815) 土地での相談です。20代の女です。よろしくお願いします。 まだ結婚前です。家を建てようかと思っているのですが、 私の家の隣に建てたいと思っているのですが、そういう時は、養子とかではないと駄目なのでしょうか？ だんなさんの苗字で建てたりするのは悪いのでしょうか？ 回答をお願いします。 Ｈ様 土地については、さまざまな条件や法律があり、まずその土地が家を建てれる場所かどうかが、確認される必要があると思います。 まず、ご確認いただきたいのは、市街化区域か市街化調整区域かご確認いただくことです。 市街化区域については、通常、建築ができると思います（市役所などにご確認ください。） 市街化調整区域の場合ですと、いろいろとご検討が必要です。 簡単に言いますと市街化調整区域内で、家を建てる場合は、地域にもよりますが、2タイプになります。 １． 線引き前（都市計画と呼ばれる計画ができる前）から宅地であったところ ２． 御両親もしくは、お爺さんおばあさん等が、市街化調整区域内に住んでいて、分家として家を建てる場合。 となります。ご相談の内容は、このうち2になると思いますが、こちらの方の申請はかなり複雑で、わかりにくい部分になっています。 基本的に親族の方の家を建てることになりますので、あなた様のお名前申請を出す必要があります。 （地域によっては、連名（旦那さまとご一緒に申請）がOKのところがありますので、ご確認が必要です。） 申請というのは、まず、家を建てれる準備をする開発許可申請・建築確認申請についてですが、基本的には、あなた様のお名前でしか、申請上建築ができません。 ここで、大きく問題になってくるのが住宅ローンです。特にご結婚前に市街化調整区域で家を建てられる場合、住宅ローンについて対応していただける金融機関 が非常に限られてくると思います。 こちらは、私の経験で行くと地元の地銀さんや信用金庫などで、相談をする必要があります。 相談される際は・・・。 ・これから結婚をすること ・市街化調整区域内にて建築を行うこと ・申請者はあなた様であること をまず、お電話で各種ローンセンターにてご確認された後、条件のかなうところで進めていかれるのがいいと思います。 そこで、よくある解決方法としては、このようにお話させていただくことが多いです。 �@ 申請については、あなた様のお名前で申請する。 �A 現地の建築看板については、対外的なこともあるので、旦那さまになられる方のお名前を追加しておく。 �B 建物の登記については、旦那さんになられる方のお名前で行う。（金融機関や建築屋さんとご相談が必要です。） �C 金融機関については、建築屋さんに相談し、また、ご自身でも金融機関に足をお運びください。 以上のような流れで進めていくと円満に進めていけることが多いです。 御相談の内容から、推測してお答えさせていただきましたが、的外れでしたらごめんなさい。 あなた様の家造りのご参考になればとってもうれしいです。 土地については、さまざまな法律が複雑に絡み合っておりますので、いろいろとご不安になられることもあるかと思います。 そのあたりは、地域によっても差がありますので、信頼できる業者や司法書士の先生などにご相談されるのがいいと思います。 理事長　中井　義也 この土地販売会社を信用しても大丈夫か？（No.0814） 分譲地を購入予定。売り出し地積344.20�u。価格14,576,800円で売買契約を行い、手付金70万円を支払。広告の記載も契約書の記載も344.20�u。翌日、販売会社より電話があり、地積に間違いがあった旨、金額の訂正を求められた。登記347.01�uの間違いで差額119,000円を求めらる。重要事項の記載に誤りがあったので、契約の解除は可能だということだが、このまま契約を続行してもらいたいと連絡があった。この場合、この販売会社を信用しても大丈夫か？また、こちらで何か調べる必要なことがあれば教えていただきたいと思います。現在、測量図と登記簿の提示はしてもらい、コピーも頂きました。 H様 土地の面積相違についてのご相談についてですが、よくあるご相談です。 この場合ですが、ポイントは、どうしてそうなったのかを確認しておくことが必要です。 原因として考えられるのが。。。 １．単純な人為的なミス ２．土地家屋調査士のミス の2つが考えられると思います。 １の場合でしたら、人為的なミスなので、その担当者の責任となりますので、瀬間様との話合いと なりますが、この場合は、しっかりどうしてそうなったのか把握してください。 （よくあるのは、分譲地などで、隣の土地と記載を間違えていたetc) そのうえで、理由をはっきりといわれる販売会社なら信用してもいいと思います。 ２の場合もよくあるケースなのですが、土地家屋調査士さんの分筆申請のミスの場合に起こるケースです。 測量図なども計算ソフトなどを使って行っているため、こういった間違いが起こるケースがあります。 この場合は、分筆の際に間違った面積で登記してあれば、登記上に錯誤と載りますので、確認いただければ と思います。 未登記の場合は、理由をしっかり聞いてご確認いただいてから、進めていかれるのがいいと思います。 ご不安でしたら、法務局にて確認されることをお勧めします。 土地の購入については、非常に複雑に絡み合っていますので、わからない点は、しっかり御確認されることを お勧めします。 確認しておく事項は １．境界杭の明示（境界杭をしっかり確認してからご購入することをお勧めします。） 今回は、面積相違があったので、現地立ち会いの上、寸法も確認されることをお勧めします。 ２．瑕疵担保責任について 瑕疵担保についての条項があったと思います。こちらについては、とても大切な条件ですので、しっかり確認 してください。 瑕疵担保については、最低6か月は、つけてもらった方がいいと思います。 ３．そのほか、建築にかかる法律について 土地については、いろいろな法律がありますので、しっかり重要事項説明をしてもらうことが必要ですが、 きき方として、「私たちは、●階建で、部屋は、●部屋くらいは、取りたいんですが、それに際して、問題ありませんか？」 というきき方をしていただくといいと思います。 理事長　中井　義也 隣の土地が安く売られた・・・。納得いきません。（No.0813） 2005年4月に家を購入しました。25区画更地で募集しており、建物とｾｯﾄでの販売でした。私たちが買った土地建物セットが一番安く2759万で購入しました。その区画を購入し8月に住みだして今に至っているのですが、その後、販売業者が変わり、その知らせも手紙一通きて知りました。新しい販売業者が土地の販売を開始しました。前の販売業者の時に10区画が売れ残り15区画あまっている状態でした。なんと新しい販売業者が1980万〜という値で販売し始めたのです。私たちの一番安い場所で800万円弱の差があり納得できません。こんなに安く販売すると、次に引越しする時、私たちが買った時より評価が下がり今後高く売れないのではと？と不安です。どうにかすることはできないでしょうか？ これと同種の問題は、住宅、都市整備公団が分譲ﾏﾝｼｮﾝを値下げ販売した時にすでに裁判になっています。値下げ前の購入者から公団に対し損害賠償を求める裁判が起こされたのですが、裁判所は損害賠償を認めませんでした。（東京地裁平成13年3月22日・判例時報1773号82頁）価格が市況に左右される商品の販売においては、商品が売れ残れば値下げの可能性のあることは市場原理からいって当然であるからです。例外的に損害賠償を認めた判例もありますが、最低でも契約書に値下げしないことを約束していなければ損害賠償を認められないのです。また、 仮に認められたとしても、値下げ分を全額返してもらえるわけでもありません。土地を買う場合は、高いけど早く買って手に入れるか、それとも売れてしまう危険性はありますが、安くなるまで待つか。どのタイミングで購入するのが一番特なのかを判断するのは、非常に難しいことなのです。 理事長　中井　義也 お隣との境界に立てた塀について（No.0812） 当家と隣の土地との境界線上に当家の費用でたてた、ﾌﾞﾛｯｸ塀のことについてご相談させていただきたいと思います。当家の土地を30年前に購入し、15年前に家を建てる時に、当家の費用で境界線上に塀をたてました。隣の土地の持ち主を調べましたが、登記簿に記載されてある住所に連絡しても連絡がつかないため、当家の費用で建てました。また、その塀にそって当家の敷地内に山茶花の木が植えたあります。しかし、7年前に突然、今まで更地だった隣の土地が駐車場になりました。そこを借りている人とトラブルになった為、持ち主を何とか調べ新しく塀を立て直すのでどうしようかと手紙で相談しました。すると、人に断りも無く、塀を建てたのはそちらの勝手なので、塀の補修費用はもちろんのこと、当家が建てた塀の代金の折半はしない。できればこの際、塀を撤去してほしい旨の葉書がきました。費用を全額負担で撤去後、当家の敷地内に塀を新しく作る費用は全額、当方が負担しなければいけないのでしょうか。相手側に費用の折半を請求したり、当家の垣根がのびた際に、駐車場に廻って伐採するなどの行為をしてはいけないのでしょうか。 法律で建物が建っている土地同士でなら、双方が折半で費用を負担して塀を作る事が出来ると定められています。また、どのような塀を作るか協議が整わない時は、板塀または、竹垣で高さ2メートルのものを作ることになっています。（民法255条、226条） しかしながら、今回の問題は隣地が駐車場であることから、この条文がそのまま適用されることにはなりません。結局塀を作り直すのであれば、あなたの費用で作るしかありません。また、隣地にはみ出してしまった樹木の剪定の問題ですが、枝などが塀からはみ出してしまった場合は、これらを剪定する義務があるのはあなたです。（民法233条）条文の体裁では、隣地所有者があなたに枝を剪定させることが出来るという形になっていますので、隣地所有者があなたに何も請求してこないようであれば、特にこちら側から剪定を行う必要はありませんが、相手が剪定を行うことを求めてきたら、剪定を行う義務があります。 理事長　中井　義也 建築条件付きの土地についてのトラブル（No.0811） 建築条件付の土地を3月に購入しましたが、土地の購入と建築請負契約について同時に契約しています。そもそもこの建築請負契約は、土地の購入契約と同時に間取りすら決まっていないような段階で結ぶようなものなのでしょうか。建築条件付の土地を契約する場合、土地の契約から3ケ月以内に建築請負契約を結ばなければ、契約は撤回され預かり金等は無利息で全額返済されると聞いたのですが、こんな契約を結んでいる場合、やはりこのまま契約を遂行するか、預かり金を放棄するしかないのでしょうか。契約後になって打合せを進めていく中で坪単価に見合わない家しか建てられないことがわかり、出来ることなら契約を撤回したいと思っていますが、すでに500万円を支払っています。 建築条件付の土地に関しては、土地の契約から3ケ月以内に建築請負契約を結ばなければ、契約は撤回され預かり金等は無利息で全額返済されます。通常は、土地売買契約を結び、ﾌﾟﾗﾝや見積を打合せ、その後建築請負契約を結びます。ただ今回は、土地売買契約と建築請負契約を同時に結んでいます。どの様な状況であれ建築請負契約を結んだと言うことは建築すると約束したことになります。これを撤回するには手付け金を手放す覚悟も要ります。建築請負契約書に契約の解除をする場合、手付金の返還について載っていると思いますが基本的にはその通りになります。そこに手付金は返還しないとあれば、契約を一度結び、打合せをしていく過程で金額が上がり、満足する家が建てられないからと言う理由で契約を解除すると支払った手付金は返ってこないのです。ただし、どうして建築請負契約を結ぶかの説明が満足にされていない場合で、相手もそれを認めた場合は、契約を解除し手付金が戻る可能性もあります。 理事長　中井　義也 手付金を支払った後の契約解除って・・・。（No.0810） 土地と建物を購入する契約をしましたが契約書にある期日に工事が着工しませんでした。すでに土地と建物の代金の一部を手付金として支払っています。こちらから連絡をし、返事が来ましたが結局1ヶ月遅れて着工とのこと…この場合、契約書に違反していると言うことになるのですか？いい加減なので後々不安を感じます。そこで、こことの契約を解除したいのですが如何なものでしょうか？ あと建売でしたが、間取りの変更を多少しました。（大きくはしていませんが、細かく間取りを変更しました）これに関して何か支払いが生じるのでしょうか？どうぞよろしくお願い致します。 不可抗力（天災など）で工事の着工が遅れた場合は解除できませんが、契約書どおりの着工がなされないのであれば契約に違反していることになります。この場合、工事業者に債務不履行という状況が生じ、相談者の方から契約を解除する事が出来るようになります。又、間取りを変更していたとしても相手の契約違反による解除ですから支払義務は生じません。逆に打合せをしている途中でイメージと違うとか、話しが合わないなどの理由で契約を解除する場合は、手付金が戻ってこないケースが殆んどですので注意してください。 理事長　中井　義也 ＜＜　前へ Page.16 / 16

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